代號：

90510

頁次：

4 － 1

101 年專門職業及技術人員高等考試律師、會計師、不動產估價師、 專利師、民間之公證人考試暨第二次社會工作師考試試題

類 科：不動產估價師

科 目：國文（作文與測驗）

考試時間：

2 小時

※注意：禁止使用電子計算器。

甲、作文部分：（ 60 分）

 請以藍、黑色鋼筆或原子筆在申論試卷上由左至右橫式作答，於本試題上作答者，不予計分。  不得於試卷上書寫姓名或入場證號。

《老子》云：「聖人不積，既以為人己愈有，既以與人己愈多。」請根據這段 文字，試以「為人著想，與人分享」為題，詳加深論。

乙、測驗部分：（ 40

分）

代號：

1803

 本測驗試題為單一選擇題，請選出一個正確或最適當的答案，複選作答者，該題不予計分。  共 20 題，每題 2 分，須用 2B 鉛筆在試卡上依題號清楚劃記，於本試題或申論試卷上作答者，不予計分。

• 1 列御寇為伯昏無人射，引之盈貫，措杯水其肘上，發之，適矢復沓，方矢復寓。當是時，猶象人也。伯昏 無人曰：「是射之射，非不射之射也。嘗與汝登高山，履危石，臨百仞之淵，若能射乎？」於是無人遂 登高山，履危石，臨百仞之淵，背逡巡，足二分垂在外，揖御寇而進之。御寇伏地，汗流至踵。伯昏無 人曰：「夫至人者，上闚青天，下潛黃泉，揮斥八極，神氣不變。今汝怵然有恂目之志，爾於中也殆矣 夫！」《莊子．田子方》

伯昏無人揖列御寇至高山危石，列御寇為什麼「伏地，汗流至踵」？

 驕傲

 猶豫

 恐懼

 酷熱

• 2 吾昔少年時，所居書室前，有竹、柏、桃、雜花，叢生滿庭，眾鳥巢其上。武陽君惡殺生，兒童婢僕， 皆不得捕取鳥雀。數年間，皆巢於低枝，其鷇可俯而窺也。又有桐花鳳四五，日翔集其間，此鳥羽毛至 為珍異難見，而能馴擾，殊不畏人。閭里間見之，以為異事。此無他，不忮之誠，信於異類也。有野老 言：「鳥巢去人太遠，則其子有蛇、鼠、狐、貍、鴟、鳶之憂；人既不殺，則自近人者，欲免此患也。」 （蘇軾〈記先夫人不殘鳥雀〉）

下列選項與上文主旨最貼近的是：

 鳥雀近人，閭里傳為美談

•  弱肉強食、物競天擇，是自然界的生存法則

 蟲鳴鳥叫，萬物靜觀皆自得



只要以仁愛相感，雖為異類，仍能互信相依

• 3 張曉風〈春之懷古〉一文中：「鳥又可以開始丈量天空了。有的負責丈量天的藍度，有的負責丈量天的 透明度，有的負責用那雙翼丈量天的高度和深度，……至於所有的花，已交於□□去點數。所有的蕊， 交給□□去編冊。所有的樹，交給風去縱寵。而風，交給簷前的□□□去一一記憶、一一垂詢。」□中 的字最適合填入的選項是：

 精靈／知了／垂楊柳

 蝴蝶／蜜蜂／老風鈴

 蜜蜂／蜻蜓／紡織娘

 露水／少女／含羞草

• 4 從植物富裕中的擴張性，我們看到一項感人的事實。植物絕對不奢侈，它得到好環境，並不用來驕恣放 肆，卻全部用來盡其最大可能的繁殖責任，盡其最大可能多枝多蔓，而後開出最大限的花數，結出最大 限的種子數。這一點跟人類大大不相同。……（陳冠學〈植物之性〉）

從上述段落「這一點跟人類大大不相同」之後，推測該文接下來要表達人類的狀況應該是：

•  人類若得到好環境，常視為天命  人類若能以植物為師，就不致有絕滅危機

•  人類往往窮奢極侈，盡情揮霍，終至身家敗亡  人類在追求物質上會有自覺，因而容易得到滿足感

座號：

•  舉直錯諸枉

• 5 泰戈爾在《漂鳥集》有言：「在缸裡的水是透明的；在海中的水卻黝黑。微小的真理有清晰的言辭，偉 大的真理卻只是偉大的沉默。」

下列選項何者與上文觀點不相符？



大音希聲，大象無形

 書不盡言，言不盡意

 道可道，非常道；名可名，非常名



四象不形，則大象無以暢；五音不聲，則大音無以至

• 6 隗曰：「臣聞古之人君有以千金求千里馬者，三年不能得。涓人言於君曰：『請求之。』君遣之，三月， 得千里馬，馬已死，買其骨五百金。反以報君，君大怒，曰：『所求者生馬，安用死馬，捐五百金！』 涓人對曰：『死馬且市之五百金，況生馬乎？天下必以王為能市馬，馬今至矣！』於是，不期年千里馬 至者二。今王誠欲必致士，請從隗始。隗且見事，況賢於隗者乎？豈遠千里哉？」於是，昭王為隗築宮 而師之。（《新序．雜事》）

上文所要凸顯的是：

 君臣上下相賊的詭詐  謀士巧辯得官的伎倆  君主充分授權的胸襟  謀士為君招賢的智慧

• 7 沈志方〈夜讀棋譜〉：「我也是一局殺聲隱隱的棋譜／骨骼血液為局，我也有／愛憎、義利、勇怯……／ 這些不共戴天的將帥／盤據體內，夜深時搏殺慘烈／所以每天清晨疼醒，我常是／不知為什麼含淚起  的／馬砲士卒，攜帶各種武器／奔馳在上班下班的小小棋盤上／苦苦計算得失勝敗」。

• 下列文句何者較接近本詩寓意？

 棋局已殘，吾人將老，欲不哭泣也得乎（劉鶚《老殘遊記》）

 見說長安如弈，不忍問君蹤  ，水驛山郵都未識，夢囘何處覓（鄭文焯〈謁金門〉）

 涉世如局戲，……大都要勝之心，一般所爭者，算有長短，知有巧拙（袁宏道〈答友人〉）

 聞道長安似弈棋，百年世事不勝悲。王侯第宅皆新主，文武衣冠異昔時（杜甫〈秋興〉）

• 呂蒙正相公不喜記人過。初參知政事，入朝堂，有朝士于簾內指之曰：「是小子亦參政耶？」蒙正佯為 不聞而過之。其同列怒，令詰其官位、姓名，蒙正遽止之。罷朝，同列猶不能平，悔不窮問。蒙正曰：

• 8 「一知其姓名，則終身不能復忘，固不如無知也。不問之，何損？」

根據上文，下列對呂蒙正的評論何者最適切？

 以友輔仁

•  寬宏大量

•  過則勿憚改

• 9 「簡能而任之，擇善而從之，則智者盡其謀，勇者竭其力，仁者播其惠，信者效其忠。」（魏徵〈諫太 宗十思疏〉）

根據上文，可以知道魏徵以下列那一項是一個領導決策者必須具備的核心能力？

 聰明睿智，善於謀事  言出必行，忠君愛民  武勇過人，威震天下  知人善任，從善如流

• 10 人之良，孰願為盜也，由長民者失於教養，凍餒之極，遂至於此，要非其得已也。嘗潛體其然，使父饑 母寒，妻子慍見，徵負旁午，疹疫交攻，萬死一生，朝不逮暮，於斯時也，見利而不回者，能幾何人？ 其或因而攘竊，不原其情，輒置諸理，嬰笞關木，彼固無辭。然百需叢身，孰明其不獲已哉？古人謂： 「上失其道，民散久矣。如得其情，則哀矜而勿喜。」嗚呼！人能以是論囚，雖欲慘酷，亦必有所不忍矣。

下列那一選項與本文意旨最接近？

 矜孤養老，邦家之大政

 明君治難於其易，去惡於其微

 安時興化，貴在慎獄存恕

 仁君在上，則海內無餒殍之人

• 11 「徐渭，字文長，為山陰諸生，聲名籍甚。薛公蕙校越時，奇其才，有國士之目。然數奇，屢試輒蹶。 中丞胡公宗憲聞之，客諸幕。」（袁宏道〈徐文長傳〉）

「然數奇，屢試輒蹶」一句中，「奇」的意涵與下列那一選項相同？

 命運不好

 超乎尋常

 令人驚異

 怪異難解

• 12 古者諫無官，自公卿大夫，至於工商，無不得諫者。漢興以來，始置官。夫以天下之政，四海之眾， 得失利病，萃於一官。使言之，其為任亦重矣。居是官者，當志其大，舍其細，先其急，後其緩，專利 國家，而不為身謀。（司馬光〈諫院題名記〉）

下列敘述何者最貼近上文所強調的諫官之德？

 知所不為，行己有恥

 權衡輕重，先公後私

 察納雅言，隱惡揚善

 見利思義，見危授命

• 13 衛人嫁其子而教之曰：「必私積聚。為人婦而出，常也；其成居，幸也。」其子因私積聚，其姑以為多 私而出之。其子所以反者，倍其所以嫁。其父不自罪於教子非也，而自知其益富。今人臣之處官者，皆 是類也。（《韓非子．說林上》）

以下選項何者最接近「今人臣之處官者」的啟示？

 為官者愛財，也應取之有道

 為官者若無遠慮，必有近憂

 為官者勿營私好利，以免招禍

 為官首重廉，不廉則無所不取

• 14 齊侯問于晏子曰：「為政何患？」對曰：「患善惡之不分。」公曰：「何以察之？」對曰：「審擇左右， 左右善，則百僚各得其所宜而善惡分。」孔子聞之曰：「此言也信矣，善言進，則不善無由入矣；不進 善言，則善無由入矣。」（《說苑．政理》）

下列敘述何者最貼近上文？

 為政必須明辨是非善惡

 為政必須考慮左右先後的步驟

 百官各司其職則政通人和

 百官多進善言，則各得所宜

• 15 余光中《青銅一夢．山東甘旅》：「清明節前一星期，我的飛機降落在濟南的遙墻機場。邀請我去齊魯訪 問的雖然是山東大學，真正遠去郊外歡迎的，沒有料到，卻是整個春天。從機場進城，三十公里的高速 公路上，車輛稀少，……，將我歡迎。」刪節號中可填入： ① 但兩側的柳樹綠蔭不斷，料峭的晴冷天氣 ② 千樹新綠排成整齊的春之儀隊 ③ 牽著連綿的青帳翠屏 ④ 那樣盛況的陣仗

下列選項的順序安排，最適合的是：

 ①②③④  ②④③①

 ③②①④

 ④③②①

• 16 下列文句「」中的成語，何者敘述不當？

 曾經紅極一時的流行歌曲，在新人新曲競出之後，還是不免成了「明日黃花」

 暢銷書作家常到處演講，成天奔波趕場的狀況幾乎可用「席不暇暖」來形容

 為了達到目的而製造各種謠言來攻擊他人，就有如「蜀犬吠日」，終於有被揭發的一天

 為了不受外界干擾，他「息交絕遊」了一年，斷絕所有的應酬跟娛樂，終於通過了公務人員考試

• 17 藉由形象化的語言來描繪抽象的情思，可使讀者獲得更鮮明的印象及感受。下列四個選項都運用這種技 巧，何者敘述最為正確？

 孤獨是一匹衰老的獸／潛伏在我亂石磊磊的心裡──以衰老的獸描寫孤獨離我遠去（楊牧〈孤獨〉）  問君能有幾多愁？恰似一江春水向東流──以江水東流的方向指出憂愁來源在東方（李煜〈虞美人〉）  一隻苦瓜，不再是澀苦／日磨月磋琢出深孕的清瑩──苦瓜的外表清瑩，所以不苦（余光中〈白玉苦 瓜〉）

 忽然想起／感傷是微微的了／如遠去的船／船邊的水紋……──傷感似水紋般越來越淡、越小（敻虹〈 水紋〉）

• 18 如果你想引用古代的名言佳句，期勉自己要有「鍥而不捨，不辭艱難」的精神，下列何者最為適合？  如切如磋，如琢如磨（《詩經．衛風．淇奧》）

 揀盡寒枝不肯棲，寂寞沙洲冷（蘇軾〈卜算子〉）

 路漫漫其修遠兮，吾將上下而求索（屈原〈離騷〉）

 戰戰兢兢，如臨深淵，如履薄冰（《詩經．小雅．小旻》）

• 19 下列關於先秦諸子的敘述，正確的選項是：



墨子：提倡節約，反對奢侈，反對音樂，反對宿命論，認為天沒有意志，是自然天



莊子：道家代表人物，認為自然、無為、逍遙是道的基本要求，是人生的基本方向



荀子：儒家代表人物，思想核心為仁、義，將孔子的德治發展成為仁政，提倡禮法兼治

 韓非子：法家代表人物，於政治上主張只要國君遵行法理，不須依賴術、勢，便能安定國家

• 20 「對酒當歌，人生幾何？譬如朝露，去日苦多。慨當以慷，憂思難忘；何以解憂，唯有杜康。青青子衿，

悠悠我心；但為君故，沉吟至今。呦呦鹿鳴，食野之苹。我有嘉賓，鼓瑟吹笙。明明如月，何時可掇？ 憂從中來，不可斷絕。越陌度阡，枉用相存，契闊談讌，心念舊恩。月明星稀，烏鵲南飛，繞樹三匝， 何枝可依？山不厭高，海不厭深，周公吐哺，天下歸心。」（曹操〈短歌行〉）

此詩藉助生動的比喻，把抽象的概念化為具體可感的形象，淋漓抒發求賢不得的苦悶和思賢若渴的情意。 以下那個選項敘述錯誤？

 以「朝露」的轉瞬即逝，比喻人生短促，凸顯求賢的緊迫感

 以「一沐三握髮，一飯三吐哺」的周公自比，表示對天下賢士的熱誠歡迎

 用「明明如月，何時可掇？憂從中來，不可斷絕」，抒發賢士有志難伸、懷才不遇的感傷

 透過「我有嘉賓，鼓瑟吹笙」和「契闊談讌，心念舊恩」之宴請賓客，表現禮賢下士、慕悅賢才的心意

101 年專門職業及技術人員高等考試律師、會計師、不動產估價師、 專利師、民間之公證人考試暨第二次社會工作師考試試題

類 科： 不動產估價師

科 目： 民法物權與不動產法規

考試時間：

2 小時

代號 ：

90520 全一頁

座號：

• ※注意：  不必抄題，作答時請將試題題號及答案依照順序寫在試卷上，於本試題上作答者，不予計分。  禁止使用電子計算器。

• 一、甲、乙共有一筆土地，應有部分甲為四分之三，乙為四分之一。設甲依民法第 820 條 第 1 項規定，擅將該地以較低租金出租給丙使用。請問：

•  乙若不同意出租，有何救濟方法？（ 12 分）

•  乙若同意出租，而丁在該地上傾倒廢土時，甲、乙與丙對丁得主張物權法上之權利 有何不同？試比較說明之。（ 13 分）

• 二、甲向乙購買某屋，已支付部分價金，雙方約定付清全部價金時始辦理所有權移轉 登記。甲深恐乙再處分該屋，為保全該屋所有權之移轉請求權，遂徵得乙之同意， 先辦理預告登記。請問：

•  嗣後乙將該屋出售給丙，並辦妥移轉登記，甲對乙或丙得主張何種權利？（ 12 分）

•  預告登記在何種情形下，得為塗銷？（ 13 分）

• 三、土地重劃後，重行分配土地之性質如何？若出租耕地與耕地以外之其他出租土地， 因實施市地重劃致不能達到原租賃之目的時，應如何處理？（ 25 分）

• 四、地價稅之課徵，有比例（單一）稅率與累進稅率兩種立法例，請分析其利弊得失。 又我國係採行何種累進稅率？請就土地稅法之規定說明之。（ 25 分）

101 年專門職業及技術人員高等考試律師、會計師、不動產估價師、 專利師、民間之公證人考試暨第二次社會工作師考試試題

類 科： 不動產估價師

科 目： 土地利用法規

考試時間：

2 小時

代號 ：

90530 全一頁

座號：

• ※注意：  不必抄題，作答時請將試題題號及答案依照順序寫在試卷上，於本試題上作答者，不予計分。  禁止使用電子計算器。

• 一、依區域計畫相關法令規定，區域計畫擬定機關核發開發許可或開發同意後，非都市 土地開發申請人有那些變更情形，應依規定申請變更開發計畫？又申請人申請之變 更開發計畫，在符合那些情形之下，區域計畫擬定機關得委辦直轄市、縣（市）政 府審議許可？試分別詳述之。（ 25 分）

• 二、獲准投資辦理都市計畫事業之私人或團體，其所需用之公共設施用地，應如何取得？ 直轄市或縣（市）政府對該項取得後之用地有那些管制措施？試就都市計畫法有關 規定說明之。（ 25 分）

• 三、試就都市更新條例相關規定，敘明以權利變換方式實施都市更新，於權利變換計畫 書經核定發布實施後，土地所有權人對其權利價值有異議時，其異議程序為何？主 管機關應如何處理？（ 25 分）

• 四、按土地徵收條例已於本（ 101 ）年 1 月 4 日修正公布，茲請依該條例之規定，說明 被徵收之土地或建築改良物，其原設定之他項權利及其他應有之負擔，直轄市或 縣（市）主管機關應如何處理？（ 25 分）

101 年專門職業及技術人員高等考試律師、會計師、不動產估價師、 專利師、民間之公證人考試暨第二次社會工作師考試試題

類 科：

不動產估價師

科 目：

不動產投資分析

考試時間：

2 小時

代號 ：

90540 全一頁

座號：

• ※ 注意：  不必抄題，作答時請將試題題號及答案依照順序寫在試卷上，於本試題上作答者，不予計分。  可以使用電子計算器，但須詳列解答過程。

• 一、甲公司針對一投資方案進行評估，該案投資年限為兩年，期初投資額為新臺幣 200 萬元， 第一年可獲利 430 萬元，但第二年則因景氣衰退而可能損失 231 萬元。試就以上條 件，求出：

•  此投資案之內部報酬率（ Internal Rate of Return, IRR ），並以折現率為橫軸，淨 現值（ Net Present Value, NPV ）為縱軸，畫出此案之淨現值曲線及內部報酬率落 點，並建議甲公司投資決策。（ 8 分）

•  若甲公司可能因資金來源不同等因素而可能有兩個必要報酬率，即 3% 及 8% ， 試求出此二者必要報酬率下之淨現值，並提供你的建議，及說明此結果有別於一般 財務原則之原因。（ 12 分）

•  假設目前市場上之無風險利率為 2% ，甲公司之必要報酬率為 5% ，試就此專案提出 投資可行性之建議。（ 5 分）

• 二、試就以下四個因素：貨幣供給額（或信用程度）、通貨膨脹率（或物價水準）、經濟 成長（或總產出）及貨幣的流通速度，說明其間之關係，並探討資產價格如何受其 影響。（ 10 分）另根據上式，就以下臺灣不動產市場曾歷經的漲幅：民國 62 年、 民國 76 年及民國 98 年，簡述當時不動產市場發展的情況，並比較此三波漲幅可能 之泡沫程度。（ 15 分）

• 三、若某不動產標的明年淨收益為 R ，假設期末收取，且未來每年淨收益可持續成長 g ， 則在必要報酬率為 k 之情況下，試列式推導此不動產標的之基本價值。（ 8 分） 另若某不動產標的面積為 300 平方公尺，其營運預期在未來第一、二、三年將分別 獲取租金及其他項目收入的淨營運收益（ Net Operating Income, NOI ）新臺幣 50 萬 元、 60 萬元及 70 萬元，假設年底收取，之後淨營運收益預計固定成長 2% ，直到 永遠。又在該區域內類似不動產標的超過 30 筆，將這些類似不動產進行價格（單位為 萬元）及面積（單位為平方公尺）之簡單迴歸分析後，得出迴歸式之截距項為 60 ， 面積之係數為 3.5 ，若市場平均之必要報酬率為 10% ，試估算該不動產之泡沫程度。 （ 17 分）

• 四、某甲規劃投資一家飯店，共有 200 個房間，平均每間房租為每日新臺幣 3000 元，一年 以 365 天計，假設無其他收入，預估閒置率為 20% ，且營運費用率為預估總收益之 30% 。若某甲向銀行融資 6 億元，期限 20 年，按年等額攤還本息，貸款年利率 6% 。 某甲打算待業績穩定後在第 5 年底還清貸款後出售此飯店，預計可售價格為 20 億元， 在某甲之必要報酬率為 10% 及不計稅負與折舊之假設下，試求算此飯店在目前之合 理投資價格。（ 25 分）

（註：假設每年總收益不計時間價值在當年底直接合計；可應用以下之利率因子：

PVIF(6%, 5)=0.7473 ；

PVIF(10%, 5)=0.6209 ；

PVIFA(6%, 5)=4.2124 ；

PVIFA(6%, 15)=9.7122 ；

PVIFA(6%, 20)=11.4699 ；

PVIFA(10%, 5)=3.7908 ；

PVIFA(10%, 15)=7.6061 ；

PVIFA(10%, 20)=8.5136 ）

代號：

90550

頁次：

4 － 1

101 年專門職業及技術人員高等考試律師、會計師、不動產估價師、 專利師、民間之公證人考試暨第二次社會工作師考試試題

類 科：不動產估價師

科 目：不動產估價實務

考試時間：

4 小時

※注意： 

座號：

不必抄題，作答時請將試題題號及答案依照順序寫在申論試卷上，於本試題上作答者，不予計分。  可以使用電子計算器，但須詳列解答過程。

• 壹、請以下列給定之估價條件為基礎，分別採用比較法、成本法與收益法，並依不動產 估價技術規則之規定，評估勘估標的不動產之比較價格、成本價格與收益價格後， 以完整不動產估價報告書格式撰寫價格評估過程與結果。又如就現有題目所給條件 與資料發現評估有所困難時，得進一步自行界定必要之估價條件，同時務必於估價 報告書中詳細說明（提醒請勿自行任意變更或添加任何非必要之估價條件）。價格 試算結果，四捨五入至千位數，並於千位數及百萬位數（含以上），以逗點標示之 （例如 100,000,000 ）。

貳、委託估價基本說明

政府配合重大經濟建設，相關土地開發計畫，一般採用劃設特定區方式，同時 配置住宅區、商業區和產業專用區等，期能引進大量人口及產業商機，並促進鄰近 地區加速開發，創造高品質的投資環境與住宅生活。假設，遠景建設開發公司計畫 購入 ○○ 特定區商業用地一筆，預定作為商場建築使用，特委託李欣估價師事務所 進行不動產估價，雙方於委託契約書中載明相關條件如下：

• 一、委託人：遠景建設開發公司。

• 二、 勘估標的土地座落於 ○○ 特定區，土地使用分區為商業區， ○○ 段 ○○ 小段， 地號 ○○○ ，面積 1,200 平方公尺。

三、價格日期：民國 101 年 7 月 1 日。

• 四、勘察日期：民國 101 年 7 月 15

日。

• 五、價格種類：正常價格。

• 六、估價目的：買賣。

• 七、不動產所有權人： A 君。

參、勘估標的土地基本資料：

• 一、土地使用：第一期發展地區第一種商業區，建蔽率 60% ，容積率 240% 。可以 提供住宅區日常生活所需之零售業、服務業及其有關商業活動。

• 二、緊鄰已開闢之 25 公尺計畫道路，基地深度 25 公尺，地勢平坦。

• 三、勘估標的土地所在地區，各類土地使用持續開發，基礎公共建設包括道路、鄰 里公園、國中及小學均開發完成，地區人口逐漸成長。

• 四、為加速本特定區第一期發展地區住宅區及商業區土地整體合理開發利用，訂定 下列獎勵措施：

V=V0 ＋ V1 △ ＋ V2 △

其中 V

：獎勵後總容積

V0

：該分區細部計畫之基準容積

V1 △

：配合開發時程之獎勵容積 ( 於區段徵收作業辦理開發完成後，土 地所有權登記之日起，於下表期限內提出建造執照申請者，本 地區區段徵收作業完成，土地所有權登記之日為民國 94 年 8 月 1 日 ) 。

△ V2 ：大基地開發之獎勵容積，其中住宅區申請開發基地在 1,000 平方 公尺以上，商業區申請開發基地面積在 1,000 平方公尺以上者， 得給予原基準容積 10% 之獎勵容積。

• 五、經委託不動產市場調查專業顧問分析發現，目前該特定區不動產發展趨勢熱 絡，住宅供給屬小型個案與自地興建居多，新建住宅多數為基地面積 100 平方 公尺，樓地板面積 150 平方公尺的三層樓透天厝，建材與用料均講究，總價約 NT$12,000,000~22,000,000 ，一般的銷售率可以達八成。商業區則以小型零售 業，例如 7-11 或全家便利商店最常見。至於中大型超商或商場則尚未出現， 具有發展潛力。由於目前區內與聯外道路交通動線完整，同時公車路線也日漸 完善便捷，預計未來可以吸引更多居民進住。

肆、相關市場資料說明

• 一、比較實例相關資料：

實例甲

•  成交金額： NT$48,000,000 。屬正常交易，依市場慣例付款，無特殊約定。

•  成交日期：民國 101 年 1 月 20 日。

•  座落位置：特定區範圍內商業區，距離勘估標的不動產之路網距離約 500 公 尺。鄰接 15 公尺寬計畫道路（已開闢）。

•  基本描述：三樓透天店面住宅，屋齡 2 年，土地面積 300 平方公尺，樓地板 面積 450 平方公尺。

實例乙

•  成交金額： NT$15,000,000 。屬正常交易，依市場慣例付款，無特殊約定。

•  成交日期：民國 101 年 3 月 25 日。

•  座落位置：特定區範圍內商業區，距離勘估標的不動產之路網距離約 300 公 尺。鄰接 8 公尺寬計畫道路（已開闢）。

•  基本描述：三樓透天店面住宅，屋齡 3 年，土地面積 100 平方公尺，樓地板 面積 150 平方公尺。

實例丙

•  成交金額： NT$36,000,000 。屬正常交易，依市場慣例付款，無特殊約定。

•  成交日期：民國 101 年 6 月 5 日。

•  座落位置：特定區範圍外沿街商業區，距離勘估標的不動產之路網距離約 1,500 公尺。鄰接 20 公尺寬計畫道路（已開闢）。

•  基本描述：四樓透天連棟店面住宅，屋齡 10 年，土地面積 300 平方公尺， 樓地板面積 400 平方公尺。

實例丁

•  成交金額： NT$18,500,000 。屬正常交易，依市場慣例付款，無特殊約定。  成交日期：民國 101 年 7 月 8 日。

•  座落位置：特定區範圍內商業區，距離勘估標的不動產之路網距離約 1,000 公尺。鄰接 20 公尺寬計畫道路（已開闢）。

•  基本描述：三樓透天連棟店面住宅，屋齡 4 年，土地面積 100 平方公尺，樓 地板面積 180 平方公尺。

單位：調整比率 %

二、成本法相關資料：

•  銷售金額推估：請以比較法評估結果，估算採零售商場規劃之可能銷售價 格。首先以基準容積，估算合理的土地購買價格；其次，請進一步採用容積 獎勵方式，估算合理的土地購買價格。

•  最有效使用分析：請分別以： ⑴ 基準容積與 ⑵ 使用容積獎勵方式，計算最有 效使用分析，並說明理由。

•  建築開發成本：營造施工費採 NT$25,000/ 平方公尺計算。規劃設計費用採營 造施工費 2 ％，廣告銷售費用採營造施工費 3% ，管理費用採營造施工費 2% ， 稅捐及其他負擔採營造施工費 1% ，資本利息綜合利率採自有資金（利率 3.5% ）三成與銀行資金（利率 4% ）七成計算，施工年期 2 年。



開發建築適當利潤率：以

三、收益法相關資料：

•  假設遠景建設公司對於本開發案定位為自行經營商場，請嘗試研擬營運不動 產投資財務計畫，並請參考前述成本法假設條件，在最有效使用分析條件 下，設算本投資案不動產投資資產總額。

•  不動產投資資產總額資金計畫，採取四成自有資金，六成銀行借貸，期限 20 年，年利率 3% ，按本息定額償還。貸款常數 MC=(3%/12 ， 240)=0.005546 。

•  相關營運資料，假設預估每年最高營運總收入（稅前） NT$350,000,000 ，閒 置租金損失 10% ，營運成本 NT$200,000,000 ，請嘗試以現金流量分析方式， 估算遠景公司第 1 年稅前現金流量。

伍、計分標準如下：

• 一、比較法之分析、調整過程與內容，與決定價格之正確性。（ 30 分）

• 二、 成本法之分析，請分別以基準容積與使用容積獎勵方式，說明調整過程與內 容，與決定價格之正確性。（ 30 分）

• 三、收益法之分析、過程與內容，與現金流量計算之正確性。（ 25 分）

• 四、不動產估價報告書格式之內容、完整性與價格決定說明。（ 15 分）

20%

計算。

101 年專門職業及技術人員高等考試律師、會計師、不動產估價師、 專利師、民間之公證人考試暨第二次社會工作師考試試題

類 科： 不動產估價師

科 目： 不動產經濟學

考試時間：

2 小時

代號

：

90560 全一頁

座號：

• ※注意：  不必抄題，作答時請將試題題號及答案依照順序寫在試卷上，於本試題上作答者，不予計分。  禁止使用電子計算器。

• 一、都市土地可供多種用途，但彼此之間互相競爭使用。假設有商業、住宅、工業等三 種土地利用，亦未實施土地使用管制，則於區位競爭上會呈現何種狀態？若住宅用 地因人口遷入而需求增加，接著工業用地則因產業不振而需求減少，其對土地利用 區位將先後產生何種影響？試繪圖說明之。（ 25 分）

• 二、假設宅地市場屬完全競爭性質，於短期內，所有權人將宅地出租，其均衡地租如何 決定？如地方政府開徵地價稅，是否產生由出租人轉嫁給承租人負擔的情形？又於 長期間，地價稅的課徵是否亦將產生轉嫁之情形？請分別繪圖析釋之。（ 25 分）

• 三、一般而言，在政府未實施土地使用管制時，土地價格曲線呈何種分布狀態？倘若政 府分別規劃設置綠帶、殯葬設施供作公共設施用地，如此將對這兩種公共設施用地 以及鄰近地區土地價格產生何等影響？試繪圖分析並加說明之。（ 25 分）

• 四、何謂「集體財貨」（ Collective Goods ）？倘若集體財貨係由私部門提供，可能產生 的社會福利損失為何？如果改由公部門提供，應該採取使用者付費的方式，還是以 稅收為財源，以求巴瑞圖（ Pareto ）改善？請繪圖解析之。（ 25 分）

101 年專門職業及技術人員高等考試律師、會計師、不動產估價師、 專利師、民間之公證人考試暨第二次社會工作師考試試題

類 科： 不動產估價師

科 目： 不動產估價理論

考試時間：

2 小時

代號 ：

90570 全一頁

座號：

• ※注意：  不必抄題，作答時請將試題題號及答案依照順序寫在試卷上，於本試題上作答者，不予計分。  禁止使用電子計算器。

• 一、位於都市計畫住宅區之既成巷道應如何估價？又如該宗土地嗣劃入都市更新單元 並予廢巷，且與鄰地合併開發為住宅大樓，請問該既成巷道又應如何估價？並請說明 如何應用估價理論及何種估價方法來估價。（ 25 分）

• 二、路線價法係以路線價配合深度指數表來查估宗地地價，請說明為何有的深度指數表 呈現遞增現象，有的卻呈現遞減現象？兩者在路線價法的應用上有無不同？試申述 之。（ 25 分）

• 三、建築改良物如為課稅目的而估價，應採用何種方法較為適宜？請說明該方法之估價 要領為何？其與不動產估價原則之關係為何？試申述之。（ 25 分）

• 四、價值、價格、成本之意義有何區別？其與成本法、比較法及收益法有何關聯？試申 述之。（ 25 分）