108 年 專 門 職 業 及 技 術 人 員 高 等 考 試 會計師、不動產估價師、專利師考試試題

代號：

80310

90510

頁次：

2 － 1

等

別：高等考試

類

科：會計師、不動產估價師

科

目：國文（作文）

考試時間：

2 小時

※注意：

 禁止使用電子計算器。

 請以藍、黑色鋼筆或原子筆在申論試卷上由左至右橫式作答，於本試題上作答者，不予計分。  不得於試卷上書寫姓名或入場證號。

一、以下是一篇文章的摘錄：

傳統社會以「君臣有義，父子有親，夫婦有別，長幼有序，朋友有信」 作為維繫五種基本人際關係的原則，透過這「五倫」，人與人間的相處 進退，各有所據。

1980 年代初的臺灣，隨著經濟起飛，既有的倫常觀念逐漸產生變化。以 商品消費為導向的現代社會，特別是都會區，一個人接觸互動的對象， 很多時候是「不知名的第三者」。這些人都不在傳統「五倫」的網絡中，

「五倫」的規範已難完整肆應新的人際關係。

當時的李國鼎先生有感於此，為重建工商社會中人類精神文明的價值理 念，於是倡導心靈改革，強調以「誠」來連結疏離的群己關係，孫震先 生名之為「第六倫」，意指彼此不認識的非人情關係，無論任何形式的 往來，當以誠信自我要求。這樣做，既是尊重自己同時也是尊重他人的 人格與權益，人我可互蒙其利，增進社會和諧，此即「群己倫理」。

21 世紀以來，科技日新月異，地域輻射廣泛，人際往來多元，新型態的 群己關係普遍受到關注。美國哈佛大學丹尼爾‧戈爾曼教授在《情感智 商》（ Emotional Intelligence ）一書中，將人際關係概括為五個內容，其 中有「以誠相待」的「人際互動效能」一說。當代心理治療專家維傑尼 亞‧薩蒂爾，經過醫學追蹤，積累大量臨床個案，認為現代社會的人際 關係要素，除了「控制和調整自我」之外，還需要「以誠待人」、「尊 重他人」。兩者都強調人際間「誠」的重要，與前述的「第六倫」不謀 而合。

時至今日，人人處於複雜多樣的社會網絡中，如何面對瞬息萬變的人我 互動？其中的群己倫理確實值得深思。

請以「當今社會的群我關係」為題，撰文一篇，就上文中以現代社會 裡的群己關係作為「第六倫」，以及東西方皆以「誠」作為人際往來之 道，予以評議；並參酌一己經驗與體認，詳加闡述。（ 50 分）

座號：

二、一個地方之所以會對人產生不同的意義，往往由於親密的接觸或特別的 記憶。

明末文人張岱曾多次往遊西湖，西湖留存了當時江南繁華富庶與他青春 多彩的身影。國亡家破後，西湖成為張岱心中永恆的印記：「余生不辰， 闊別西湖二十八載，然西湖無日不入吾夢中，而夢中之西湖，實未嘗一 日別余也。」（《西湖夢尋‧序》）

而徐志摩康橋求學，啟迪了他的心眼、開闊了他的生命境界，他不斷詠 嘆：「康橋！汝永為我精神依戀之鄉！」「康橋！你豈非是我生命的泉 源？」（〈再會吧康橋〉）

請選擇一個曾經去過或生活過的地方，以它作為題目，敘寫你在其間留 下的記憶，並說明這個地方對你所具有的特別意義。（ 50 分）

代號：

90520

頁次：

1 － 1

108 年 專 門 職 業 及 技 術 人 員 高 等 考 試 會計師、不動產估價師、專利師考試試題

等 別 ：

高等考試

類 科 ：

不動產估價師

科 目 ：

民法物權與不動產法規

考試時間 ：

2 小時

座號：

不必抄題，作答時請將試題題號及答案依照順序寫在試卷上，於本試題上作答者，不予計分。

• ※注意： 禁止使用電子計算器。 本科目除專門名詞或數理公式外，應使用本國文字作答。

• 一、甲、乙二人共有一宗 A 地，應有部分登記為甲五分之四、乙五分之一。 甲未經乙之同意，逕自在 A 地上興建一幢 B 違章建築居住逾 30 年。試 問：甲得否主張依時效取得請求登記為 A 地之地上權人？（ 25 分）

• 二、甲、乙共有一筆 A 地，應有部分登記為甲五分之一、乙五分之四。試問：

• A 地設定普通抵押權於丙，供借款之擔 保，復將 A 地設定普通地上權於丁，供丁在 A 地上興建 B 屋居住？ （ 10 分）

• 出賣予戊時，何人得主張優先承買 （優 先購買）？（ 15 分）

• 三、甲不動產估價師在臺北設立 A 不動產估價師事務所執行業務，乙不動產 估價師在高雄設立 B 不動產估價師事務所執行業務，甲與乙結婚後，將 A 、 B 均組成甲、乙之聯合事務所，並以 A 為主事務所， B 為分事務所。 試問：依不動產估價師法之規定，其效力如何？（ 25 分）

• 四、甲將 A 、 B 二地自益信託於乙管理，乙將 A 地出典於丙，將 B 地出租於 丁，並依約將典價及租金交付於甲。信託終了時，乙將 A 地回贖並移轉、 交付於甲，但 B 地在信託關係存續中為政府所徵收。試問：上述各項設 定、移轉、交付是否應課徵土地增值稅？如應課徵土地增值稅，何人為 納稅義務人？（ 25 分）

代號：

90530

頁次：

1 － 1

108 年 專 門 職 業 及 技 術 人 員 高 等 考 試 會計師、不動產估價師、專利師考試試題

等 別 ：

高等考試

類 科 ：

不動產估價師

科 目 ：

土地利用法規

考試時間 ：

2 小時

※注意：

不必抄題，作答時請將試題題號及答案依照順序寫在試卷上，於本試題上作答者，不予計分。

• 一、依據區域計畫法第 15 條之 1 的規定，人民得申請土地使用變更許可， 又依據都市計畫法第 24 條以下之規定，人民（土地權利關係人）為促 進其土地利用，亦得申請變更都市計畫之細部計畫。當人民於取得非都 市土地使用變更許可後或於申辦都市計畫之細部計畫變更時，主管機關 會分別依據區域計畫法第 15 條之 3 第 1 項與都市計畫法第 27 條之 1 第 1 項課予其應履行相關義務。試分別說明該土地開發義務之立法目的、 項目內容並予以比較分析。（ 25 分）

• 二、依據國土計畫法第 32 條第 2 項規定，直轄市、縣（市）主管機關對於 既有合法可建築用地經依直轄市、縣（市）國土計畫而變更為非可建築 用地時，應予以適當補償，以填補其所受損失，試分析其法理依據。又 於估算前揭損失補償之數額時，應採取何種估定方法？請一併分析之。 （ 25 分）

• 三、「區段徵收」 為促進土地整體開發利用之重要實施工具，其性質雖與 （一 般）土地徵收相近，但區段徵收範圍內被徵收之原土地所有權人享有申 領「抵價地」之權利，此為其重要之特色，則何謂「抵價地」？需用土 地人於訂定抵價地總面積時，所應考量因素為何？試依據區段徵收實施 辦法等法規之規定予以說明。又假設所欲實施之區段徵收範圍內未曾舉 辦過農地重劃，該區內私有原土地所有權人於申領抵價地被核准後，請 依據土地徵收條例施行細則等法規之規定，說明其領回抵價地之「權利 價值」與「面積數額」之計算過程與相關公式。（ 25 分）

• 四、「市地重劃」為實現都市計畫目標之重要工具，而於實施重劃前、後之 地價數額，亦即參加重劃土地之「宗地地價上漲率」更是影響重劃後應 分配土地面積數額之重要因素。則有關於重劃前、後地價之查估時，應 考量因素與評定程序各為何？又土地分配結果對於土地所有權人之權 利影響至鉅，倘其於公告期間內以書面提出異議，應如何予以處理？對 於上述問題請以「自辦市地重劃」為例，依據市地重劃實施辦法及獎勵 土地所有權人辦理市地重劃辦法等法規之規定，分別論述之。（ 25 分）

座號：

代號：

90540

頁次： 2 － 1

108 年 專 門 職 業 及 技 術 人 員 高 等 考 試 會計師、不動產估價師、專利師考試試題

等 別 ：

高等考試

類 科 ：

不動產估價師

科 目 ：

不動產投資分析

考試時間 ：

2 小時

※注意：

可以使用電子計算器。

不必抄題，作答時請將試題題號及答案依照順序寫在試卷上，於本試題上作答者，不予計分。

• 一、何謂 BOT （ Build-Operate-Transfer ）？民間機構打算參與投資 BOT 案， 所需進行之投資分析事項有那些？（ 25 分）

• 二、何謂淨現值法（ Net Present Value Method ）？何謂內部報酬率法（ Internal Rate of Return Method ）？並請論述不動產投資者如何運用此兩種方法進 行投資分析？另此兩方法何時會發生決策衝突？（ 25 分）

• 三、何謂不動產投資之槓桿比率（ Leverage Ratio ）與風險值？請以下列假設 25

1 400 5,000 萬元投資，融資年利息支 120 萬元，未來可能之市場變動如下： 上漲機率為 60% ，市場價 20% ，淨年租金收益為 460 萬元； 下跌機率為 40% ，市場價值 下跌 20% ，淨年租金收益為 360 萬元。

• 資料，說明槓桿比率與風險值各為多少？（ 分） 假設資料：某項不動產投資時之市場價值為 億元，淨年租金收益為 萬元，投資者向金融機構融資（借款） 出為 值上漲

• 四、王先生向銀行貸款 1,000 萬元購屋，貸款期間為 20 年，年利率為 2.0% ， 請利用附表計算： 按月付息，本金到期一次還清； 本金定額償還 （ Constant Amortization Mortgage ）； 本息定額償還（ Constant Payment Mortgage ），三種還款方式分別需付給銀行之利息總額。（ 25 分）

座號：

108 年 專 門 職 業 及 技 術 人 員 高 等 考 試 會計師、不動產估價師、專利師考試試題

等 別 ：

高等考試

類 科 ：

不動產估價師

科 目 ：

不動產估價實務

考試時間 ：

4 小時

※注意：

使用電子計算器。

不必抄題，作答時請將試題題號及答案依照順序寫在試卷上，於本試題上作答者，不予計分。 本科目除專門名詞或數理公式外，應使用本國文字作答。

• 一、內政部刻正推動以「基準地價」為基礎之地價查估技術精進計畫，下 列表 1 ～ 4 為進行基準地查估時採用之估價報告相關表格（報告表之 內容，因答題之需已進行調整），惟該表格尚有不合理之內容，如： 比較法中調整率之適宜性、收益法中資本化率之適當性等，對於不合 理之處可調整修正數值而計算之結果僅止於作答中呈現，不進行後續 相關數值之調整；亦即，表格中後續相關數值仍視為正確而加以沿 用。（本案評估當時，判定該地區不動產市場自 105 年後呈現持續衰 退走勢。）

• 請依不動產估價之相關理論、規範與本試題提供之敘述，由上開 表格內容中挑選七項為最不合理之內容，陳述理由並加以修改。 並依表 2 比較法、表 3 收益法、表 4 土地開發分析法、表 1 估價 報告表之順序，分四段回答。（ 70 分）

• 本報告於審議時指出，比較法的比較標的 3 ，因適合案例不足而選 用容積率相對較高的比較標的（勘估標的為 200% 、比較標的 3 為 240% ），但只修正 -5% 似有調整不足的嫌疑。如果其他條件不變、 銷售面積以法定容積面積的 1.125 倍計算，而就勘估標的容積率的 差異以土地開發分析法推估調整率，請問該修正多少？請列示說 明其計算過程。（ 30 分）

（此外，本試題旨在測驗你對不動產估價觀念的理解程度，無需進 行表格中數值計算正確與否之驗算，部分數值亦可能因資料不足而 無法驗算。成本法之評估表格，因計算過程與本次答題無關，因此 並未檢附，僅於估價報告表中列出結果。）

座號：

代號：

90560

頁次：

1 － 1

108 年 專 門 職 業 及 技 術 人 員 高 等 考 試 會計師、不動產估價師、專利師考試試題

等 別 ：

高等考試

類 科 ：

不動產估價師

科 目 ：

不動產經濟學

考試時間 ：

2 小時

※注意：

禁止使用電子計算器。

不必抄題，作答時請將試題題號及答案依照順序寫在試卷上，於本試題上作答者，不予計分。 本科目除專門名詞或數理公式外，應使用本國文字作答。

• 一、人們往往認為明星學區會吸引更多買家而推升周邊的住宅價格，但另一 方面社會住宅或福利機構的進駐，卻沒有如此受到周邊居民的歡迎。請 問這現象背後的原因為何？政府之解決對策又為何？（ 25 分）

• 二、近來政府致力於提供各式不動產市場所需資訊量及提高其正確性，以健 全不動產市場的發展。因為從經濟學的觀點來看，市場資訊不充分與不 正確，往往會使該市場產生眾多投機行為，最後成為檸檬市場（ Lemon Market ） 。 請論述資訊不完全會產生那些投機行為與對市場的危害為何？ 並舉例說明之。（ 25 分）

• 三、臺灣及國際上近來都有財富分配明顯不均的問題，社會上便有人主張應 對富人課稅，其中增加不動產持有稅的政策就常被各國提起與實施，臺 北市近來也嘗試課徵空屋稅以增加屋主之持有成本，進而希望能有效增 加供給與抑制房價與租金。但課稅往往會有租稅轉嫁（ Tax Shifting ）的 問題，而使政策目標落空。請問何謂租稅轉嫁？空屋稅一旦實施是否會 轉嫁給消費者？（ 25 分）

• 四、李嘉圖差額地租（ Differential Rent ）理論亦可以適用於都市土地，請說 明差額地租理論如何應用與解釋都市土地地價的變遷？（ 25 分）

座號：

代號：

90570

頁次：

1 － 1

108 年 專 門 職 業 及 技 術 人 員 高 等 考 試 會計師、不動產估價師、專利師考試試題

等 別 ：

高等考試

類 科 ：

不動產估價師

科 目 ：

不動產估價理論

考試時間 ：

2 小時

※注意：

• 不必抄題，作答時請將試題題號及答案依照順序寫在試卷上，於本試題上作答者，不予計分。

• 一、影響不動產價格的區域因素分析中，其主要內容與地理範圍為何？在進 行不動產估價時，上述分析如何與不動產估價方法相結合？（ 25 分）

• 二、在其他條件均相同下，容積率 300% 的土地其單價是否應為容積率 200% 土地的 1.5 倍？請說明如何評估兩者價格差異。（ 25 分）

• 三、在運用土地開發分析法進行建地價格評估時，針對未開發成熟與已開發 成熟的土地，兩者在估價方法上有何不同？（ 25 分）

四、地上權與區分地上權兩者在估價方法上有何異同？（ 25 分）

座號：