113 年專門職業及技術人員高等考試會計師、

不動產估價師、專利師、民間之公證人考試試題

等

別：高等考試

類

科：會計師、不動產估價師、民間之公證人

科

目：國文（作文）

考試時間：

2 小時

座號：

代號： 80310 90510 90410 頁次： 2 － 1

※注意：

 禁止使用電子計算器。

 請以藍、黑色鋼筆或原子筆在申論試卷上由左至右橫式作答，於本試題上作答者，不予計分。  不得於試卷上書寫姓名或座號。

一、生活中可能遇到這樣的經驗：

預定 15 分鐘後抵達的公車，超過預定時間後，卻還一直不來。在資 訊不明的情況下，等待愈久、愈煩躁不安，也開始感到後悔： 「早知道 15 分鐘前就該坐計程車！」然而，隨著時間的流逝，反而愈讓人不想放棄 等待。不想放棄等待的人，心中多數存著「如果一離開，公車就來了怎 麼辦？」的想法。這種不甘心選擇改變的想法，往往造成雙重損失（遲 到、計程車錢） 。人生的規劃，也有這種困境。

例如有些人一開始覺得自己數學不好，高中選了第一類組，進大學 之後，因為考慮到未來找工作的機會，選擇熱門相關科系。

開始上課了，發現自己似乎不那麼喜歡，但是無法立即改變，仍舊 繼續念下去。畢業之後，每天面對不快樂的工作環境，卻愈做愈沮喪。 不禁想到：當初是否應該當機立斷，轉換跑道？

請依據上文，以「等待與轉變」為題，撰文一篇，說明人生規劃 與等公車的相似處是什麼？並書寫你的相關經驗與感思。 （ 50 分）

• 二、金錢能不能買到快樂？哈佛商學院教授麥克．諾頓（ Michael Norton ）做 了如下的實驗：

•  實驗者準備了兩組信封，信封內皆附有 5 美元或 20 美元等面額不同的 金錢，以及一張字條。一組字條上寫著「將這筆錢花在自己身上。」 另一組則寫著「將這筆錢花在別人身上。」實驗者將裝有字條和美金 的信封發給溫哥華願意參與實驗的大學生，並在事後詢問他們金錢的 用途和快樂的程度。將錢花在自己身上的大學生，或購買咖啡、耳環、 化妝品等，但基本上對他們沒有產生什麼改變或影響；而將錢花在別 人身上的大學生，或請別人喝咖啡、買玩偶給孩童、或捐錢給流浪漢 等，他們比前者感覺更快樂。至於花費的金額多寡，不論是 5 美元或 20 美元，並不影響實驗結果。

•  實驗針對不同地區的人進行訪談。一位加拿大的女性開車到商場買禮 物送給母親；一位烏干達的女性得知老友的兒子患瘧疾沒錢醫病，便 給了他們一筆錢去診所看病。一個是為母親買禮物，一個是救人一命， 兩者動機大不相同，但他們都覺得快樂。

請以「金錢能買到的快樂」為題，作文一篇，歸納上述實驗結果中金 錢能買到快樂的關鍵，並敘述個人可與此關鍵相呼應的經驗，闡明自己 能獲得快樂的原因與想法。 （ 50 分）

代號：

90520

頁次：

1 － 1

113 年專門職業及技術人員高等考試會計師、 不動產估價師、專利師、民間之公證人考試試題

等

別：高等考試

類

科：不動產估價師

科

目：民法物權與不動產法規

考試時間：

2 小時

※注意：

 禁止使用電子計算器。

•  不必抄題，作答時請將試題題號及答案依照順序寫在試卷上，於本試題上作答者，不予計分。

•  本科目除專門名詞或數理公式外，應使用本國文字作答。

• 一、何謂公有土地？公有土地之處分及撥用依法應如何進行？又公有土地 之地價稅，依法如何計徵？試分別申述之。 （ 25 分）

• 二、甲、乙、丙、丁、戊五人共有一宗 A 地，應有部分登記分別為：甲十分 之三、乙十分之三、丙十分之二、丁十分之一、戊十分之一。乙未經甲、 丙、丁、戊四人同意將應有部分設定普通抵押權於 X 銀行。甲提出共有 A 地分割，並主張分割後將前揭普通抵押權移存於乙所分得之土地。試 問甲的提議，依法規定在那些情形下，可以成立？請評述之。又假設 A 地分割時，戊以金錢補償，依法規定應受補償人戊，對甲、乙、丙、丁 四人所分得之土地，可取得何種權利？對 X 銀行有何影響？試分別申述 之。 （ 25 分）

• 三、土地增值稅之免徵、不課徵、不計徵，其內涵之差異何在？並依現行規 定各列舉二種情形說明之。 （ 25 分）

• 四、何謂公共設施保留地？都市計畫公共設施保留地地價稅稅率為何？又 都市計畫法指定之公共設施保留地移轉，或非都市土地經需用土地人開 闢完成或依計畫核定供公共設施使用，並依法完成使用地編定之移轉， 其土地增值稅如何計徵？試分別申述之。 （ 25 分）

座號：

代號：

90530

頁次：

1 － 1

113 年專門職業及技術人員高等考試會計師、 不動產估價師、專利師、民間之公證人考試試題

等

別：高等考試

類

科：不動產估價師

科

目：土地利用法規

考試時間：

2 小時

※注意：

 禁止使用電子計算器。

•  不必抄題，作答時請將試題題號及答案依照順序寫在試卷上，於本試題上作答者，不予計分。

•  本科目除專門名詞或數理公式外，應使用本國文字作答。

• 一、請由區域計畫法及國土計畫法之規定，闡明開發許可與使用許可的差異。 （ 25 分）

• 二、都市計畫發布實施後，原則上不得任意變更。但因應發展或特殊情事之 需要，擬定計畫之機關可採用何種途徑進行變更作業？又，進行計畫變 更時，土地權利人所應擔負的義務為何？請由都市計畫法之規定予以敘明。 （ 25 分）

• 三、都市計畫法第 49 條規定，公共設施保留地之徵收或區段徵收，其地價補 償以徵收當期毗鄰非公共設施保留地之平均公告土地現值為準，必要時 得加成補償之。其中， 「毗鄰」的界定影響公共設施保留地地主的權益甚 鉅。請分別由「地理接觸說」及「受益範圍說」等觀點加以論述「毗鄰」 之內涵。 （ 25 分）

• 四、請由都市更新條例之規定，闡明權利變換計畫擬訂的時機點，以及專業 估價者於都市更新權利變換程序中所扮演的角色。 （ 25 分）

座號：

113 年專門職業及技術人員高等考試會計師、 不動產估價師、專利師、民間之公證人考試試題

代號：

90540

頁次：

1 － 1

等

別：高等考試

類

科：不動產估價師

科

目：不動產投資分析

考試時間：

2 小時

※注意：

 可以使用電子計算器。

•  不必抄題，作答時請將試題題號及答案依照順序寫在試卷上，於本試題上作答者，不予計分。

•  本科目除專門名詞或數理公式外，應使用本國文字作答。

• 一、何謂不動產市場分析？請以辦公室市場為例，說明不同層級之不動產市 場分析評估內容？另為因應當前 ESG （環境、社會和治理）標準，辦公 室市場分析需再考量那些項目？試申述之。 （ 25 分）

• 二、因應全球氣候變遷及節能減碳政策方向，臺灣近年積極推動執行綠色金 融方案，藉由金融機構對綠能產業及永續發展產業的融資策略，促使企 業重視環境並落實永續發展目標（ Sustainable Development Goals ，簡稱 SDGs ） 。請問何謂綠色金融？綠色金融對未來不動產投資有何影響？試 申述之。 （ 25 分）

• 三、某公司參與商場標租案進行財務試算：本案依招標文件屬五年定期租賃 契約，商場主要作店鋪及辦公室使用。預估期初投入裝修成本約 4,500 萬元 （ 100% 自有資金） ，履約保證金 3,000 萬元（期末無息退還） ，第一年至第 五年營業活動之稅後現金流量分別為 1,200 萬元、 1,400 萬元、 1,600 萬 元、 1,800 萬元、 1,800 萬元，假設折現率為 10% ，請計算淨現值（四捨 五入計算至萬元） 、折現還本期間（四捨五入計算至小數點第二位） ，並 評估公司之投資效益？另本案財務規劃的基本假設與財務參數應著重 那些項目？試申述之。 （現值利率因子如下表） （ 25 分）

• 四、乙君有現金存款 100 萬元，目前租屋中（月租金 2 萬元） ，正在評估購買 自用住宅。其中 A 物件是成屋，總價 750 萬元需自備款二成，不足部分 乙君擬向親友借貸 50 萬元（年利率 5% ， 3 年按月本息均攤） 。另鄰近有 總價 800 萬元之 B 物件，為預售屋將於 2 年後完工，頭期款為總價 8% ， 依工程進度月繳 4 萬元之工程款，共計 24 期。銀行貸款均為八成， 20 年房貸，年利率 2.5% 按月本息均攤。假設其他條件不變，請比較並評估 購買 A 、 B 物件之償債支出？並以本題為例說明影響房貸違約的因素？ 試申述之。 （ 25 分）

（註：月貸款常數 MC (2.5%/12, 240) = 0.0053 ； MC (5%/12, 36) = 0.03 ）

座號：

113 年專門職業及技術人員高等考試會計師、 不動產估價師、專利師、民間之公證人考試試題

代號：

90550

頁次：

3

－

1

等

別：高等考試

類

科：不動產估價師

科

目：不動產估價實務

考試時間：

4 小時

※注意：

 可以使用電子計算器。

•  不必抄題，作答時請將試題題號及答案依照順序寫在試卷上，於本試題上作答者，不予計分。

•  本科目除專門名詞或數理公式外，應使用本國文字作答。

試題說明：

•  請以下列給定之估價條件及勘估標的資料，分別計算比較法、土地開發分 析法與收益法等三種勘估標的的價格，並依不動產估價技術規則之規定， 說明不動產估價報告書撰寫價格評估過程與結果。

•  價格推估過程請儘量根據試題內給定的條件試算，勿任意添加估價條件， 如提供之資料有所欠缺，以致評估有所困難時，得進一步自行界定必要之 估價條件，惟應特別加以說明。

• 價格試算結果，除利率等相關率外，計算至整數，小數點以下四捨五入， 並於千位數及百萬位數（含以上） ，以逗點標示之（例如 100,000,000 ） 。

  價格日期： 113 年 8 月 16 日。

一、比較法（ 30 分）

•  民國 113 年 1 月到民國 113 年 8 月價格日期指數無調整皆為 100% 。

•  勘估標的與比較標的位在同一個區域，區域因素一致。

•  比較標的的價格為交易價格，無須進行情況調整。

•  計算比較價格時，比較標的一的加權數 34% 、比較標的二的加權數 33% 、比較標的三的加權數 33% 。

•  勘估標的及比較標的資料，如下表。

座號：

 勘估標的與比較標的個別因素比較調整率表，如下表。

二、土地開發分析法（ 30 分）

•  基地面積為 600 坪，預計開發興建住宅社區。根據相關都市計畫法、 建築技術規則規定得知，基地興建樓地板面積為 1,200 坪，請依據不 動產估價技術規則土地開發分析法計算、分析，並將運算過程予以逐 一列出。

•  有關可銷售房地產價格資料為如下所示：一樓可銷售面積 240 坪，一 樓銷售價格每坪 40 萬；二樓以上可銷售面積 960 坪，二樓以上銷售價 格每坪 30 萬。車位可銷售 50 個，每個車位 100 萬。

•  相關土地開發成本如下所示：

• ⑴ 營造施工費用： 17 萬 / 坪，營造施工面積 1,200 坪。

• ⑵ 規劃設計費用：以營造施工費 2% 計算。

• ⑶ 管銷費用：以總銷售金額 3% 計算。

• ⑷ 稅捐及其他負擔費用：以總銷售金額 3% 計算。

• ⑸ 開發者之適當利潤率： 20% 。

• ⑹ 資本利息綜合利率： 4% 。

• ⑺ 開發計畫期間 2 年。

三、收益法（ 40 分）

•  民國 113 年 1 月到民國 113 年 8 月價格日期房租指數無調整皆為 100% 。

•  勘估標的與比較標的位在同一個區域，區域因素一致。

•  比較標的為成交租金，無須進行情況調整。

•  勘估標的與比較租賃標的租金案例分析表，如下表。

 勘估標的及比較租賃標的資料及調整率表，如下表。

 勘估標的其他相關資料說明：

• ⑴ 勘估標的面積：土地 10.58 平方公尺、建物面積為 133 平方公尺。

• ⑵ 租賃空置損失 2 個月的閒置率。

• ⑶ 押金 2 個月，押金利率為 1% 。

• ⑷ 地價稅的申報地價 10,648 元 / 平方公尺，基本稅率 2‰ 。

• ⑸ 房屋稅核定現值 3,000 元 / 平方公尺，房屋稅率為 3.6% 。

• ⑹ 房屋管理維修費每個月 2,000 元。

• ⑺ 收益資本化率請以加權平均資金法 WACC 計算，自有資金 30% ，自 有資金利率 1% ，貸款 70% 、貸款利率 3% 。

• ⑻ 不動產估價師在製作收益法估價報告書時，請說明不動產估價技術 規則對於製作估價報告書要求應載明的事項。

113 年專門職業及技術人員高等考試會計師、

不動產估價師、專利師、民間之公證人考試試題

代號：

90560

頁次：

1 － 1

等

別：高等考試

類

科：不動產估價師

科

目：不動產經濟學

考試時間：

2 小時

※注意：

 禁止使用電子計算器。

•  不必抄題，作答時請將試題題號及答案依照順序寫在試卷上，於本試題上作答者，不予計分。

•  本科目除專門名詞或數理公式外，應使用本國文字作答。

• 一、隨著氣候變遷的危機迫近，減少碳排放已是全球共識，而政策工具選擇 上更是採用市場導向的碳排放交易制度而非傳統政府課稅之直接干預 模式，這個市場導向的政策工具之理論基礎源自於寇斯定理（ Coase Theorem ） 。請說明何謂寇斯定理？這個市場導向的政策工具如何減少碳 排放？（ 25 分）

• 二、所謂市場機制即可以透過看不見的手將資源配置最佳化之立論，乃建立 在具有健全的價格機制與具備完全競爭市場之前提上，然而不動產之商 品特性與一般財貨有很大的不同，因此不動產市場也不是一個完全競爭市 場。請比較與分析傳統不動產市場與完全競爭市場之異同為何。 （ 25 分）

• 三、房價過高讓民眾無法購屋自住，很容易引起民怨，因此了解民眾對於住 宅房價負擔能力的調查就很重要。而衡量民眾對住宅房價負擔能力的指 標常見的有房價所得比與房貸負擔率，請說明這兩個指標的內容及如何 解讀其對於住宅市場發展的意涵。 （ 25 分）

• 四、甲公司為晶圓代工技術全球領導廠商，其設廠之地點往往也會造成該地 不動產價格明顯的成長，也就是說企業設廠將會促進城市發展進而帶動 不動產價格上漲。請利用一個經濟成長理論說明甲公司設廠如何促進該 地區都市發展進而影響當地之房價。 （ 25 分）

座號：

代號：

90570

頁次：

1 － 1

113 年專門職業及技術人員高等考試會計師、 不動產估價師、專利師、民間之公證人考試試題

等

別：高等考試

類

科：不動產估價師

科

目：不動產估價理論

考試時間：

2 小時

※注意：

 禁止使用電子計算器。

•  不必抄題，作答時請將試題題號及答案依照順序寫在試卷上，於本試題上作答者，不予計分。

•  本科目除專門名詞或數理公式外，應使用本國文字作答。

• 一、勘估標的之有效總收入的估計應包含那些事項？另外估價人員在估計 總收入及有效總收入時，應與那些資料做核對比較？（ 25 分）

• 二、估價人員進行農作改良物估價時，應考慮那些因素？農作改良物之估價 方式有那些？（ 25 分）

• 三、估價人員對某一上市保險公司之投資性不動產進行估價，請問投資性不 動產的定義為何？在撰寫估價報告書時，其估價目的與價格種類應為 何？在保險公司之投資性不動產中，一棟的租約在 1 年以上，另一棟的 租約則在 1 年以下，請問所採用估價的方法有何不同？（ 25 分）

• 四、在土地徵收補償市價查估時，估價人員以買賣實例估計土地正常單價， 若土地上有區分所有建物，買賣實例為其中部分層數或區分單位者，以 及地上有建物，且買賣實例為全部層數者，其土地正常買賣單價的估計 程序各為何？請分別詳述之。 （ 25 分）

座號：