代號：

90510

頁次：

4 － 1

106 年 專 門 職 業 及 技 術 人 員 高 等 考 試 會計師、不動產估價師、專利師考試試題

等

別：高等考試

類

科：不動產估價師

科

目：國文（作文與測驗）

考試時間：

2 小時

※注意：禁止使用電子計算器。

甲、 申 論 部 分 ： （

60

分）

甲、作文部分：（

60 分）

 請以藍、黑色鋼筆或原子筆在申論試卷上由左至右橫式作答，於本試題上作答者，不予計分。  不得於試卷上書寫姓名或入場證號。

現代人不患不聰敏，但患私欲過多，見利忘義，因而難成大業，甚且 身敗名裂。所以孔子特別強調君子當見得思義。請以「見得思義」為題， 作文一篇，申論其旨。

乙、測驗部分：（ 40

分）

代號： 1803

•  本測驗試題為單一選擇題，請選出一個正確或最適當的答案，複選作答者，該題不予計分。

•  共 20 題，每題 2 分，須用 2B 鉛筆在試卡上依題號清楚劃記，於本試題或申論試卷上作答者，不予計分。

• 

• 「我喜歡老建築，常常坐在老家附近的三山國王廟門檻上，看牆上的浮雕，多半 是戲曲詩詞中的人物，或者二十四孝，那些細緻的浮雕總有一個故事，就算□□ □□這樣平常的庶民生活，都能進入神聖殿堂；至於那些□□□□的藻井，奇異 的凹凹凸凸，擁擠著彩繪，絲毫不願留白。」

上文空缺處最適合填入的選項是：

•  枕石漱流／爛若披錦

•  沐雨櫛風／六合之內

•  耕讀漁樵／五彩斑斕

•  凡夫俗子／雕欄玉砌

•  我在普林斯頓時，跟一位專做強流撞擊器的泰斗在咖啡廳聊天，說到什麼叫科 學，我就引用了禪宗裏的一段話：「老僧三十年前見山是山，見水是水；後來， 見山不是山，見水不是水；而今，見山又是山，見水又是水」相告，我至今還記 得他聽到這話時，眼睛所放的光芒，如同在一長夜裏，幾條曙線從昏沉沉的大地 上跳出來。

上文引用禪宗的一段話，其情境與下列何者最相近？

•  前人去後後人至，今古異時登眺同

•  異時邂逅相逢處，應歎依然舊阿蒙

•  眾裡尋他千百度，驀然回首，那人卻在，燈火闌珊處

•  古今如夢，何曾夢覺，但有舊歡新怨。異時對、黃樓夜景，為余浩歎

•  「園林多麼繁華都靠不住；用畫用詩用文寫出來的紙上園林反而耐看耐讀。司馬 溫公描寫獨樂園的詩歌傳誦一時，其實那座園很小，園中讀書堂也小，澆花亭尤 小，弄水種竹軒、見山臺、釣魚菴、采藥圃等等更遠遠不如名字那麼清幽。獨樂 園所以為人欣慕，不在於園，而在於詩。飽讀紙上園林，可以讀出自己胸中的園 林，世人真不必多事造園了！」下列選項何者最貼近本文意旨？

•  世間有形無形的一切繁華，皆如夢幻泡影

•  司馬溫公描寫獨樂園的詩歌大部分皆係虛構

•  讀者飽讀紙上園林，實可完全取代實際遊園

•  詩文中凝結的園林情懷，超越時空，古今共感

座號：

 閱讀下文，選出最符合作者論旨的選項：

美國的好大學不僅僅是哈佛、耶魯、史丹佛等，還包括那些以人文社會為主的學 院，像 Swarthmore College 、 Reed College 等，還有專收女生的 Wellesley College 、 Smith College 等，都是了不起的好學校，它們不招研究生，不是沒這個能力，而 是全心全意經營好大學部。即使同是研究型大學，辦得好不好的關鍵也在於有沒 有個性。就像寫文章，能雅是本事，能俗也是本事，就怕半吊子，高不成低不就， 理論、實用全都不徹底。

 各大學須開創獨樹一幟的研究領域  美國優秀的大學都擁有自己的特色  好的大學不會讓學生高不成低不就  研究型大學也不應偏廢大學部教學

•  「心理學家認為：幽默是人的個性、興趣、能力、意志的一種綜合體現，它是語 言的調味品。有了幽默，什麼話都可讓人覺得醇香撲鼻，雋永甜美，它是引力強 大的磁鐵。有了幽默，便可以把一顆顆散亂的心引入它的磁場，讓每個人的臉上 綻開歡樂的笑容。它是智慧的火花，可以說，幽默和智慧是天然的孿生兒，是知 識與靈感勃發的光輝。幽默，實在具有神奇的魅力：可以為懶惰者帶來活力；可 以為勤奮者驅散疲憊；可以為孤僻者增添情趣；可以使歡樂者更愉悅。」 根據上文，有關「幽默」的敘述，不恰當的選項是：

•  是人們遁逃於天地之間的避風港

•  可以增進人際關係與生活的情趣

•  可以讓演說者成為眾人聚焦所在  是人以智慧鎔鑄而成的魅力呈現

•  東方古代有重視輸贏教育的傳統，小時候拿著木劍玩具槍，亂砍亂射，地方武術 師父就要喝斥：「打鬥也沒規矩！」就教導幾個孩子站好，學習拱手揖讓，學習 蹲馬步，學習推手，學習過招，使小小兒童在玩耍中，知道輸贏勝負都是品格。 輸贏間有了規矩，輸贏被規範成崇高的儀式，輸贏勝負轉化提升成為美學。

無論博弈、下棋、擊鞠、拳術、劍道、相撲、競技，都是為了分出輸贏高下的競 爭，在最激烈的廝殺時候，引導衝突對立的雙方，不只看到自己要贏，對方也要 贏，不只自己在困境中求活路，他方也在求活路。兩種衝突的力量，出現互動的 關係，你死我活的拚鬥間，也有消長。輸贏間有了必然的規則，有了可以通過的 道路。

所謂「道」，無非是在盡人事之外，還要領悟有天意，輸贏之外，天寬地闊，也 就可以哈哈一笑。

依據上文，下列敘述何者正確？

•  輸贏教育的規矩，在於訂出優勝劣敗的標準

•  你死我活的拚鬥間，爭的是不服輸的一口氣

•  輸贏全取決於天意，超越輸贏，人生天地寬

•  爭贏求勝是生命本能，此長彼消，自有常道

•  王國維〈踏莎行〉云：「綽約衣裳，淒迷香麝，華燈素面光交射。天公倍放月嬋 娟，……。烏鵲無聲，魚龍不夜，九衢忙殺閒車馬。歸來落月挂西窗，隣雞四起 蘭釭炧。」此詞所描寫者，應為那一個節日？

•  春節

•  元宵

•  中元

•  中秋

•  臺灣某一名勝景點對聯：「開萬古得未曾有之奇，洪荒留此山川，作遺民世界； 極一生無可如何之遇，缺憾還諸天地，是創格完人。」此景點應是：

 北港朝天宮

•  臺南延平郡王祠

•  新竹城隍廟

•  高雄佛光山佛陀紀念館

•  「江流天地外，山色有無中」上下兩句所述之事為平行對舉；「野火燒不盡，春 風吹又生」上下兩句所述之事則是前後接續，時間上有其發展順序。下列對仗聯， 屬於後者型態的選項是：

•  星臨萬戶動，月傍九霄多

•  浮雲一別後，流水十年間

•  渡頭餘落日，墟里上孤煙

•  親朋無一字，老病有孤舟

•  司馬遷〈伯夷列傳〉：「或擇地而蹈之，時然後出言，行不由徑，非公正不發憤， 而遇禍災者，不可勝數也。」意謂：

•  謹慎自持之人，亦難免蒙受災禍

•  自私自利之人，終究會遭遇禍害

•  心存僥倖之人，禍福亦難以逆料  察言觀色之人，亦無法預測禍福

•  《荀子‧天論》：「大天而思之，孰與物畜而制之；從天而頌之，孰與制天命而 用之；望時而待之，孰與應時而使之；因物而多之，孰與騁能而化之；思物而物 之，孰與理物而勿失之也；願於物之所以生，孰與有物之所以成。故錯人而思天， 則失萬物之情。」文中「錯人」意指：



閒置人才

•  廢棄人事

•  勤於政事

•  違反人倫

•  「不作無益害有益，功乃成；不貴異物賤用物，民乃足。犬馬非其土性不畜，珍 禽奇獸不育于國，不寶遠物，則遠人格；所寶惟賢，則邇人安。」（《尚書‧旅 獒》）下列選項何者不符這段文字的意涵？

•  人不易物，惟德其物

•  不役耳目，百度惟貞

•  玩人喪德，玩物喪志

•  不矜大德，終累細行

•  昔者，有饋生魚於鄭子產，子產使校人畜之池。校人烹之，反命曰：「始舍之， 圉圉焉；少則洋洋焉，攸然而逝。」子產曰：「得其所哉！得其所哉！」校人出， 曰：「孰謂子產智？予既烹而食之，曰：『得其所哉！得其所哉！』」故君子可 欺以其方，難罔以非其道。

• 這段文字的意旨是：

•  在合理的範圍內，君子不隨便懷疑人

•  聰明人因為想得太多，反而容易被騙

•  要在不疑處有疑，才能避免被人蒙騙

•  識人不明，用人不當，容易遭到蒙蔽

•  「孟子曰：『天時不如地利，地利不如人和。三里之城，七里之郭，環而攻之而 不勝。夫環而攻之，必有得天時者矣；然而不勝者，是天時不如地利也。城非不 高也，池非不深也，兵革非不堅利也，米粟非不多也；委而去之，是地利不如人 和也。故曰：域民不以封疆之界。固國不以山谿之險，威天下不以兵革之利；得 道者多助，失道者寡助。寡助之至，親戚畔之；多助之至，天下順之。以天下之 所順，攻親戚之所畔；故君子有不戰，戰必勝矣。』」（《孟子‧公孫丑下》） 下列選項合乎上文旨意的是：

•  言得天下者，凡以得民心而已

•  城高池深而棄，故地利勝人和

•  城郭環攻而不勝，是兵革不利

•  國居山谿之險，實乃天時之助

•  韓信未遇時，忍饑坐垂釣。歸來淮陰市，又復逢惡少。使之出胯下，一市皆大笑。 龍蛇忽雲騰，蛭螾豈能料。亡命乃為將，出奇還破趙。用兵不患多，所向孰敢摽。 功名塞天地，翦刈等蒿藋。於今千百年，水上見孤廟。鷺銜葭下魚，相呼尚鳴叫。 高皇四海平，有酒不共釂。古來稱英雄，去就可以照。（梅堯臣〈淮陰侯廟〉） 下列關於詩中句意的解釋，錯誤的選項是：

•  「蛭螾豈能料」比喻淺陋之人不識韓信胸襟才具

•  「亡命乃為將」意謂韓信被蕭何追回，拜為將軍

•  「翦刈等蒿藋」指出韓信得勢後，時有翦除部將之意

•  「有酒不共釂」指劉邦平天下後，不能與功臣同富貴

•  凡音者，生人心者也。情動於中，故形於聲，聲成文，謂之音。是故治世之音安 以樂，其政和；亂世之音怨以怒，其政乖；亡國之音哀以思，其民困。聲音之道， 與政通矣。（《禮記‧樂記》）

依此論述，下列詩句，何者可列入治世之音？

•  羔羊之縫，素絲五總。委蛇委蛇，退食自公

•  碩鼠，碩鼠，無食我黍。三歲貫女，莫我肯顧

•  不狩不獵，胡瞻爾庭有縣貆兮？彼君子兮，不素餐兮

•  肅肅鴇羽，集于苞栩。王事靡盬，不能蓺稷黍，父母何怙

•  「張季鷹辟齊王東曹掾，在洛，見秋風起，因思吳中菰菜羹、鱸魚膾，曰：『人 生貴得適意爾，何能羈宦數千里以要名爵？』遂命駕便歸。俄而齊王敗，時人皆 謂為見機。」此段記載見於《世說新語‧識鑒》，主要在突顯張季鷹之何種特質？  淡泊名利  懷鄉念土  厭倦官場  見微知著

•  仕宦而至將相，富貴而歸故鄉，此人情之所榮，而今昔之所同也。蓋士方窮時， 困阨閭里，庸人孺子，皆得易而侮之。若季子不禮於其嫂，買臣見棄於其妻。一 旦高車駟馬，旗旄導前，而騎卒擁後，夾道之人，相與駢肩累跡，瞻望咨嗟；而 所謂庸夫愚婦者，奔走駭汗，羞愧俯伏，以自悔罪於車塵馬足之閒，此一介之士， 得志於當時，而意氣之盛，昔人比之衣錦之榮者也。

下列敘述何者正確？

•  戰國時期季子對他的嫂子不尊重禮遇

•  漢代朱買臣在功成名就時拋棄其妻室

•  官至將相，能富貴榮歸故里，是古今一致認定的顯耀

•  一介之士能夠得志當時，是比衣錦還鄉還要榮耀的事

•  古之人，有高世之才，必有遺俗之累。是故非聰明睿哲不惑之主，則不能全其用。 古今稱苻堅得王猛於草茅之中，一朝盡斥去其舊臣，而與之謀；彼其匹夫，略有 天下之半，其以此哉！愚深悲賈生之志，故備論之；亦使人君得如賈誼之臣，則 知其有狷介之操，一不見用，則憂傷病沮，不能復振。而為賈生者，亦謹其所發 哉！（蘇軾〈賈誼論〉）

上文主旨與下列選項何者最為接近？

•  賈誼小不忍而亂大謀，缺乏沉穩的性格

•  賈誼有狷介之操，才能在朝政上有所發揮

•  勸為君者要有知人之明，與寬闊心胸、容人之量

•  勸為君者要慎選臣子，選人當唯才是用，尤以謙沖自牧為上

•  莊宗好畋獵，獵于中牟，踐民田。中牟縣令當馬切諫，為民請，莊宗怒，叱縣令 去，將殺之。伶人敬新磨知其不可，乃率諸伶走追縣令，擒至馬前責之曰：「汝 為縣令，獨不知吾天子好獵邪？奈何縱民稼穡以供賦稅！何不饑汝縣民而空此 地，以備吾天子之馳騁？汝罪當死！」因前請亟行刑，諸伶共唱和之，莊宗大笑， 縣令乃得免去。（《新五代史‧伶官傳》）

下列敘述何者最切近伶人的言行？

 陽奉陰違的表述  義正辭嚴的斥責  諂媚阿諛的奉承  口是心非的反諷

106 年專門職業及技術人員高等考試 會計師、不動產估價師、專利師考試試題

等 別：

高等考試

類 科：

不動產估價師

科 目：

民法物權與不動產法規

考試時間 ：

2 小時

※注意：

 禁止使用電子計算器。

•  不必抄題，作答時請將試題題號及答案依照順序寫在試卷上，於本試題上作答者，不予計分。

•  本科目除專門名詞或數理公式外，應使用本國文字作答。

• 一、 A 地所有權人甲將土地出租予乙建築房屋，租期 20 年；乙於建築時，房屋之一小部 分及屋外圍牆占用相鄰屬於丙所有之 B 地，丙知情卻不即提出異議。若此，請分析 於此情形下，乙、丙 2 人之法律關係。 （ 25 分）

• 二、土地法第 34 條之 1 第 4 項規定： 「共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價 格共同或單獨優先承購。」但依法令規定或於法律解釋上，有若干共有不動產應有 部分出賣之場合，並無前開規定之適用者。請舉出 5 項例子，說明此例外之情形。 （ 25 分）

• 三、甲為經營觀光旅館之需，爰向乙承租其所有坐落都市計畫範圍內，劃定為風景區之 A 地，建築房屋以供使用。試問：該 A 地之租金，是否有土地法關於租金管制規定 之適用？請申述之。又，以 A 地之租賃而言，不動產估價技術規則中，對其租金估 計，有何規範？（ 25 分）

• 四、依土地稅法第 28 條規定，已規定地價之土地，於土地所有權移轉時，應按其土地漲 價總數額徵收土地增值稅。惟同法並對若干土地所有權移轉之場合，規定不課徵或 得申請不課徵土地增值稅。試問：依土地稅法規定，不課徵或得申請不課徵土地增 值稅之場合為何？又，已依法不課徵或申請不課徵土地增值稅之土地，於何種情形 時，應課徵土地增值稅？請說明之。 （ 25 分）

（請接背面）

代號： 90520

座號：

全一頁

106 年專門職業及技術人員高等考試 會計師、不動產估價師、專利師考試試題

等 別：

高等考試

類 科：

不動產估價師

科 目：

土地利用法規

考試時間 ：

2 小時

※注意：

 禁止使用電子計算器。

•  不必抄題，作答時請將試題題號及答案依照順序寫在試卷上，於本試題上作答者，不予計分。

•  本科目除專門名詞或數理公式外，應使用本國文字作答。

• 一、請依都市計畫法及相關規定，詳述土地權利關係人於自行擬定或變更細部計畫時應 準備那些文件？向何機關申請？如申請內容涉及都市計畫變更時，依都市計畫法 第 27 條之 1 規定，主管機關可向申請人要求那些型態之回饋要求？計畫中，如包含 工業區變更為住宅區或商業區之內容，則應符合那些總量管制、捐贈相關用地類型、 比例與容積之限制？（ 25 分）

• 二、請說明依土地徵收條例規定，可辦理區段徵收之情形為何？又請評論土地徵收條例 第 30 條及其相關規定，對於補償地價評定方式規定內容之優缺點。 （ 25 分）

• 三、請依區域計畫法與非都市土地使用管制規則規定，說明在海域用地申請區位許可之 核准條件。而關於海域，請依國土計畫法規定，說明海洋資源地區及其分類之土地 使用原則為何？（ 25 分）

• 四、請比較說明都市更新條例與都市危險及老舊建築物加速重建條例兩者立法意旨有何 異同？都市危險及老舊建築物加速重建條例之適用範圍為何？依都市危險及老舊建 築物加速重建條例規定申請重建，及依都市更新條例申請以協議合建方式實施都市 更新事業，其實施條件有何異同？（ 25 分）

（請接背面）

代號： 90530

全一頁

座號：

106 年專門職業及技術人員高等考試 會計師、不動產估價師、專利師考試試題

代號： 90540 全一張 （正面）

等 別：

高等考試

類 科：

不動產估價師

科 目：

不動產投資分析

考試時間 ：

2 小時

座號：

※注意：

 可以使用電子計算器。

•  不必抄題，作答時請將試題題號及答案依照順序寫在試卷上，於本試題上作答者，不予計分。

•  本科目除專門名詞或數理公式外，應使用本國文字作答。

• 一、小李目前無自用住宅，欲購置住宅一戶，總價 1,000 萬元，自備款 300 萬元，餘額則經 由房貸支付，貸款償還年限為 30 年，又按月本利均等攤還方式還款。這其中 500 萬元 適用於政府購屋優惠低利貸款，房貸利率採混合式固定利率計算，第一年年息 1.9% ， 第二年年息 2% ，第三年起年息 2.02% ，機動計息。其餘則辦理銀行一般房貸，年息 3% ，貸款償還年限為 30 年。小李考量目前利率仍低，因此不選擇寬限期。試問：

•  第一年小李每月所需償還多少金額的貸款？（ 5 分）

•  第三年年底小李還剩下多少本金未償還？（ 10 分）

•  前三年政府低利優惠貸款相較於銀行一般房貸，能替小李省下之金額現值為多少？ （ 10 分）

複利年金累加現值率因子 PVIFA

• 二、某商用不動產已知市價為 15 億元，貸款比例 75% ，以每月本利均等攤還方式償還， 年利率 2% ，貸款期限 20 年，銀行要求的債務保障比例（ DCR ）為 1.4 ，若該不動產 總樓地板面積為 1,000 坪，可出租的樓地板面積為 700 坪，空屋損失占可能總收入的 5% ，營運費用每坪每月 750 元，一年的地價稅、房屋稅合計為 3,500 萬元，要求的 權益報酬率為 6% ，目前市場租金行情為每坪每月 6,000 元。試問：

•  本案的房價租金指數（ housing price to rent ratio ）為何？其所代表之意義為何？ （ 10 分）

•  以前門法評估，投資者應否投資？（ 15 分）

（註：得應用以下利率因子：

PVIFA(2%, 240)=49.569

FVIFA(2%, 240)=5744.437

PVIFA(2%/12, 240)=197.674

FVIFA(2%/12, 240)=294.797

MC(2%, 240)=0.0202

MC(2%/12, 240)=0.005059 ）

（請接背面）

106 年專門職業及技術人員高等考試 會計師、不動產估價師、專利師考試試題

等 別：

高等考試

類 科：

不動產估價師

科 目：

不動產投資分析

• 三、不動產具備那些異於一般商品的特性？不動產市場又因其標的資產與其他投資工具 有極大的差異，而有那些獨特的特性？（ 25 分）

• 四、某壽險公司以自有資金 200 億元購買一已適合營運之複合型不動產，包含旅館、辦 公室與購物中心三種不動產類型，總樓地板面積共計 28,000 坪，其中旅館占 35% 、 辦公室占 25% 、購物中心占 40% ，各類型不動產之持有成本亦按此比例分攤。年初 開始營運，年淨營運收益：旅館 2.5 億元、辦公室 1.5 億元、購物中心 6 億元，年末 切割出售，預估期末售價旅館 80 萬元 / 坪、辦公室 80 萬元 / 坪、購物中心 78 萬元 / 坪， 旅館報酬率之變異數 0.00352 、辦公室報酬率之變異數 0.00122 、購物中心報酬率之 變異數 0.00452 。旅館與辦公室之相關係數為 0.8 、辦公室與購物中心之相關係數為 0.1 、旅館與購物中心之相關係數為 0.5 。在不考慮稅賦之情況下：

•  請計算個別不動產類型分別出售的投資報酬率。（ 12 分）

•  請計算壽險公司投資此案的總投資報酬率與組合風險值。（ 13 分）

代號： 90540 全一張 （背面）

106 年專門職業及技術人員高等考試 會計師、不動產估價師、專利師考試試題

等 別：

高等考試

類 科：

不動產估價師

科 目：

不動產估價實務

考試時間 ：

4 小時

※注意：

 可以使用電子計算器。

•  不必抄題，作答時請將試題題號及答案依照順序寫在試卷上，於本試題上作答者，不予計分。

•  本科目除專門名詞或數理公式外，應使用本國文字作答。

• 一、  請以下列給定之估價條件為基礎，分別採用比較法及成本法，依不動產估價技術 規則之規定，評估勘估標的不動產之比較價格與成本價格後，以不動產估價報告 書格式撰寫價格評估過程與結果。

•  如就現有所給條件與資料發現評估有所困難時，得進一步自行界定必要之估價條 件，同時務必於估價報告書中詳細說明（提醒請勿自行任意變更或添加任何非必 要之估價條件） 。

•  價格試算結果，四捨五入至千位數，並於千位數及百萬位數（含以上） ，以逗點標 示之（例如 100,000,000 ） 。

 計分標準如下：

•  比較法之分析、調整過程與決定價格之正確性。 （ 24 分）

•  成本法之分析、調整過程與決定價格之正確性。 （ 32 分）

•  不動產估價報告書格式之完整性。 （ 14 分）

 委託估價條件基本說明：

• ○○股份有限公司為其閒置土地擬參加建商合作興建開發案，特於合作興建開發 前，委託甲不動產估價師事務所進行不動產估價，供該公司參考。雙方於委託契 約書中載明相關條件如下：

•  委託人：○○股份有限公司。

•  勘估標的土地坐落於○○市○○區陽光段一小段，地號 0001 ，土地使用分區為 第三種住宅區，法定建蔽率為 45% ，法定容積率為 225% ，面積 397 平方公尺。 勘估標的面臨○○路，道路寬度為 15 公尺，生活機能良好，地勢平坦。

•  價格日期：民國 106 年 8 月 15 日。

•  勘察日期：民國

106 年 8 月 15 日。

•  價格種類：正常價格。

•  估價目的：供○○股份有限公司合建分配參考。

•  土地所有權人：○○股份有限公司。

代號： 90550 全一張 （正面）

座號：

106 年專門職業及技術人員高等考試 會計師、不動產估價師、專利師考試試題

等 別：

高等考試

類 科：

不動產估價師

科 目：

不動產估價實務

 市場相關資料說明：

•  比較法相關資料：

⑴ 比較標的條件分析

⑵ 民國 106 年土地交易價格指數

 成本法相關資料：

• ⑴ 假設勘估標的土地擬興建地上七層、地下二層之鋼筋混凝土結構之華廈，共 14 戶，每戶坪數約 44 坪（不含車位面積） ，總樓地板面積 563.25 坪，一樓可 銷售單價為 95 萬元／坪，二樓以上平均銷售單價為 66.3 萬元／坪，車位 11 個，市場售價行情約 210 萬元／個。

營造施工費：每坪

土地開發年期：

13 萬元。

規劃設計費：為營造施工費之 3% 。

廣告銷售費：為總銷售金額之 4% 。

管理費：為總銷售金額之 4% 。

稅費及其他：為總銷售金額之 1% 。

2 年。

施工年期：

• ⑵ 利潤率為 18% ，資金來源為自有資金 40% ，借貸資金 60% ，建物價值與土地 價值比例為 35% ： 65% ，自有資金年利率為 1.04% ，借貸資金年利率為 2.58% 。

1.5 年。

• 二、請就題一、合作興建開發後之新屋一樓，評估其收益價格。 （ 30 分）

收益法相關資料：

•  依實價登錄查詢鄰近新屋一樓租金約為 1,980 元／坪。

•  空置損失假設為一個月，裝修抵減損失假設為 15,600 元／戶。

•  押金以二個月租金計算，一年定存利率為 1.04% 。

•  總費用（不含折舊）合計約每年 154,000 元。

•  收益資本化率為 1.88% （已加計建物折舊提存率） 。

•  假設此新屋之一樓未擁有停車位。

代號：

90550

全一張

（背面）

106 年專門職業及技術人員高等考試 會計師、不動產估價師、專利師考試試題

等 別：

高等考試

類 科：

不動產估價師

科 目：

不動產經濟學

考試時間 ：

2 小時

※注意：

 禁止使用電子計算器。

•  不必抄題，作答時請將試題題號及答案依照順序寫在試卷上，於本試題上作答者，不予計分。

•  本科目除專門名詞或數理公式外，應使用本國文字作答。

• 一、土地使用有正面外部性和負面外部性效果，並反映在地價上。假設一個單核心都市， 都市計畫劃設為住宅區，其都市邊緣劃設為農業區，請分別就住宅區和農業區說明 各有何外部性效果？以及原因為何？並繪圖說明都市空間地價結構外部性效果的變 化。 （ 25 分）

• 二、土地使用變更往往要求回饋，請問回饋的理論基礎是什麼？又都市土地使用變更回 饋是否會造成轉嫁效果？請從不動產市場熱絡與否繪圖分析之。 （ 25 分）

• 三、為什麼都市更新開發相對於未建築土地之開發有不經濟現象？影響不經濟現象的成 本有那些？又這些成本是否會影響不動產價格的變化？請繪圖說明之。 （ 25 分）

• 四、提伯特（ Tiebout ）提出用腳投票理論，富有的人選擇環境好的社區，財產稅比較高， 比較窮的人選擇環境比較差的社區。請問，社區環境的好壞和成長管理有什麼關係？ 為什麼成長管制會造成房地產價格上漲，以及都市擴散發展，形成土地利用沒有效 率？請繪圖說明之。 （ 25 分）

（請接背面）

代號： 90560

全一頁

座號：

106 年專門職業及技術人員高等考試 會計師、不動產估價師、專利師考試試題

等 別：

高等考試

類 科：

不動產估價師

科 目：

不動產估價理論

考試時間 ：

2 小時

※注意：

 禁止使用電子計算器。

•  不必抄題，作答時請將試題題號及答案依照順序寫在試卷上，於本試題上作答者，不予計分。

•  本科目除專門名詞或數理公式外，應使用本國文字作答。

• 一、實施市地重劃時須評估重劃前、後地價，請問需考量之影響因素有那些？宜運用 何種方法評估其價值？（ 25 分）

• 二、依不動產估價技術規則之規定，價格種類有那些？試分別舉例詳細說明之。另就可 繼續經營使用的廠房、設備連同土地一併出售時，應以何價格種類評估，試論述之。 （ 25 分）

• 三、試比較公告地價與公告土地現值二者之區別，並請說明政府辦理公告地價與公告土 地現值之查估程序。（ 25 分）

• 四、不動產估價技術規則對於運用成本法估計建物價格有詳細規定，請舉其重點敘述 之。一般而言，對於建物常以成本法估價，對於銷售價格常以比較法估價，但常聽 到建物營造費用高則銷售價格應相對提高的說法，請問建物之營造費用與其銷售價 格間有何關聯性？（ 25 分）

（請接背面）

代號： 90570 全一頁

座號：