115年 專技高考 不動產估價師｜歷屆考題全文（機器抽取）

115 年專門職業及技術人員高等考試會計師、不動產估價師、

專利師、民間之公證人、植物診療師考試試題

等

別：高等考試

類

科：會計師、不動產估價師、民間之公證人

科

目：國文（作文）

考試時間：

2 小時

座號：

代號：

80310

90510

90410

頁次： 2 － 1

※注意：

 禁止使用電子計算器。

• 



請以藍、黑色鋼筆或原子筆在申論試卷上由左至右橫式作答，於本試題上作答者，不予計分。 不得於試卷上書寫姓名或座號。

• 一、 童話〈國王的新衣〉中，受制於國王的權威，多數圍觀者明明看不 見新衣，卻因不想被視為笨蛋，而競相讚美不存在的華服。這種「群體 中大部分的人私下不認同，卻因誤認眾人皆認同而選擇公開附和」的現 象，即是「集體錯覺」 。

根據神經科學研究，當個體試圖違背群體共識時，大腦會觸發與生 理疼痛相似的警訊。因此，為了生存安全感，人們本能地學會「偏好偽 裝」 ，假裝自己支持。在家庭聚會、公司提案或公共議題的討論中，我們 都可能因為察覺某種風向，選擇吞回那些會引發爭議、破壞和諧的真實 想法，進而創造出所謂的共識。

因此，共識裡是否含有眾人的偏好偽裝，抑或是適切的民主決策？ 創造性的良好「異見」因怕不合群而集體消音，還是在過程中可以被充 分關注與討論？面對可能的「集體錯覺」 ，請結合自身經驗，提出觀察、 反思與解決之道，作文一篇，文長不限。 （ 50 分）

• 二、 那天回到家，推門不見母親，便帶著孩子到對面小學尋找。天際一 抹彩霞，遠山環繞著部落，母親亮麗的衣裳點綴在綠草之間，整個畫面 美得像幅畫。在這個年輕人口嚴重外流、多數人嘆息度日的部落裡，母 親始終是難得的一抹亮色。

翻看舊照片，母親即便在破舊土房前，也穿著時髦，站得優雅。 「那 是二手衣。」她笑著說， 「當時哪有錢買衣服？我就是愛漂亮。生活雖然 困苦，何必整天愁眉苦臉呢？我決定，無論日子多艱難，就是要美美地 過下去。」

後來，我去探望朋友阿蘭。她從小患有慢性肺結核，嫁給同樣貧困 的丈夫，住在一間廢棄空屋。屋內家徒四壁，環堵蕭然。然而，角落的 矮桌上，插著一瓶野牡丹 --紫色花瓣，黃色花蕊，悄悄地讓整個房間 都生意盎然。

「早上在菜園旁邊採的。」阿蘭微笑著說。那一刻，我想起母親的 話。世間永遠有這樣的女性：不向病魔屈服，不為貧窮所困，在灰暗的 環境裡，用一瓶野花、一件彩衣，守住生命裡的美與尊嚴。就是要用生 氣勃勃、鮮美豔麗，去除日子的苦澀！

生活中的苦澀不論性別人人皆有，文中母親與阿蘭各以何種作法去 除苦澀？在你生命的某個困頓時刻，是什麼讓你重新感受到生活的美好 與力量？請以「美美地過生活」 ，具體回應上述提問，作文一篇，文長 不限。 （ 50 分）

115 年專門職業及技術人員高等考試會計師、不動產估價師、 專利師、民間之公證人、植物診療師考試試題 代號： 90520 頁次： 1 － 1

等

別：高等考試

類

科：不動產估價師

科

目：民法物權與不動產法規

考試時間：

2 小時

※注意：

 禁止使用電子計算器。

•  不必抄題，作答時請將試題題號及答案依照順序寫在試卷上，於本試題上作答者，不予計分。

•  本科目除專門名詞或數理公式外，應使用本國文字作答。

• 甲將其所有一筆基地先後設定抵押權與地上權予乙與丙二人，並辦畢登 記，丙於其上建有房屋一間。茲乙因嗣後實行抵押權時認其之權利「受 有影響」 ，乃依據民法第 866 條第 2 項聲請法院除去丙之地上權。試問 執行法院考量乙之權利「受有影響」之判斷因素為何？執行法院於拍賣 甲之地時，丙得如何保全其權利？（ 25 分）

• 都市更新為提升土地利用甚為重要之措施，而「權利變換計畫」更是都 市更新措施之重要推動計畫，惟實施其計畫所涉及「土地權利價值」之 估定，常為不動產相關權利人之爭點。茲某區分所有建物被劃入 A 市都 市更新權利變換計畫實施地區範圍內，並即將實施。甲為該區分所有建 物之基地所有權人，但未持有該區分所有建物之產權。試依據不動產估 價技術規則之規定，說明應如何計算甲之土（基）地權利價值。 （ 25 分）

• 試依據不動產估價師法之規定，分別說明不動產估價助理員應具備之資 格及其設置理由。 （ 25 分）

• 甲所有位於 A 縣非都市地區一般農業區內農牧用地一筆 （下稱系爭地） ， 近期被核准徵收在案，試依據土地徵收補償市價查估辦法之規定，分別 說明比準地之選取與估計方法；另請說明比準地之地價如何影響系爭地 之徵收市價。又倘若甲認系爭地徵收補償價額過低而提出異議，經 A 縣 主管機關作成維持原補償價額之查處，如有不服而循序提起行政訴訟 者，其訴訟種類為何？（ 25 分）

座號：

115 年專門職業及技術人員高等考試會計師、不動產估價師、 專利師、民間之公證人、植物診療師考試試題 代號： 90530 頁次： 1 － 1

等

別：高等考試

類

科：不動產估價師

科

目：土地利用法規

考試時間：

2 小時

※注意：

 禁止使用電子計算器。

•  不必抄題，作答時請將試題題號及答案依照順序寫在試卷上，於本試題上作答者，不予計分。

•  本科目除專門名詞或數理公式外，應使用本國文字作答。

• 一、請依現行區域計畫法、都市計畫法與非都市土地使用管制規則之相關規 定，說明臺灣對於都市土地與非都市土地的土地利用理念。又對於管制 都市土地與非都市土地的基本原則與做法為何？請分析之。 （ 25 分）

• 二、根據都市計畫容積移轉實施辦法第 6 條之規定，可送出容積的基地限制 在三種土地類型，請說明是那三種土地類型可為送出容積的基地？請分 析這三種土地被規定為送出基地的原理為何？當這些基地的容積被送 出後，現行相關法規對送出基地的土地利用有何規範？（ 25 分）

• 三、請比較說明都市更新、市地重劃及區段徵收三種土地開發類型的基本精 神。並比較不同開發手段進行的土地開發，在開發後因土地估價目的不 同，應有那些不同的考量因素？（ 25 分）

• 四、請論述國土計畫法的實施，對於舊制度的都市計畫區內土地與非都市土 地的利用與管制有那些改變？新舊制度的轉變在何種條件下，土地所有 權人可以請求補償？理由為何？（ 25 分）

座號：

115 年專門職業及技術人員高等考試會計師、不動產估價師、 專利師、民間之公證人、植物診療師考試試題 代號： 90540 頁次： 2 － 1

等

別：高等考試

類

科：不動產估價師

科

目：不動產投資分析

考試時間：

2 小時

※注意：

 可以使用電子計算器。

•  不必抄題，作答時請將試題題號及答案依照順序寫在試卷上，於本試題上作答者，不予計分。

•  本科目除專門名詞或數理公式外，應使用本國文字作答。

• 一、何謂內部報酬率（ IRR ）？何謂修正內部報酬率（ MIRR ）？下表為投資 案的現金流量表，期初的投資成本為 20,000,000 元，第一年投資尚無法 獲利，現金流量為負數，融資的利率為 8% ，第 2 年起投資產生正的現 金流量，因此把投資獲利的現金流量再轉投資，假設再投資的報酬率為 6% ，請計算下列個案的修正內部報酬率（答案計算至小數點第三位，以 下四捨五入） 。又假設投資人的需要報酬率為 10% ，本案是否可以投資？ 請說明理由。 （ 25 分）

• 二、某甲購買第二屋投資出租，總價為 1,500 萬元，資金來源分別為貸款比 例 60% ，自有資金 40% 。貸款部分，年利率 2.4% ，貸款期限 30 年，按 月以本利均等攤還方式償還。自有資金要求的報酬率為 5% 。與該標的同 質的不動產市場租金行情為每月租金 5 萬元，市場租屋需求甚強，無空 屋損失。房屋稅、地價稅、租賃所得稅、維修費、產物保險費等營運費 用每年約 5 萬元，管理費及水電費由租客負擔，試問以前門法評估投資 是否可行？請說明此方法未考慮的部分及對於投資可行性的影響？ （ 25 分）

• 三、何謂以房養老逆向抵押貸款（ reverse mortgage ）？請比較臺灣以房養老 逆向抵押貸款與一般房貸的借款目的、撥款、還款方式、貸款餘額有何 不同？若借款人以價值高的住宅辦理以房養老逆向抵押貸款，短期內身 故，累積的借款金額不高，其權益是否會受損？請說明理由。 （ 25 分）

座號：

• 四、近來許多人到國外購買不動產，並委託當地業者代租代管，期望能賺取 租金收益和增值利益等，投資人常需考慮投資區位、購買是否能取得永 久產權、當地法令、交易成本等因素。請分析跨國不動產投資可能面臨 的風險類型有那些？（ 25 分）

115 年專門職業及技術人員高等考試會計師、不動產估價師、 專利師、民間之公證人、植物診療師考試試題 代號： 90550 頁次： 1 － 1

等

別：高等考試

類

科：不動產估價師

科

目：不動產估價實務

考試時間：

4 小時

※注意：

 禁止使用電子計算器。

•  不必抄題，作答時請將試題題號及答案依照順序寫在試卷上，於本試題上作答者，不予計分。

•  本科目除專門名詞或數理公式外，應使用本國文字作答。

• 一、請依不動產估價師法之規定，說明不動產估價師的業務範圍有那些？當 其受委託辦理各項業務時，有那些規範、責任與義務？如果未取得不動 產估價師資格而違法執業，或已領有開業證書未加入不動產估價師公會 而執行業務時的處罰規定有何不同？（ 25 分）

• 二、請說明不動產估價時的非市場價值評估基礎為何？（ 25 分）

• 三、為降低辦理金融機構不動產抵押貸款時勘估標的價值變動產生之風險， 不動產價格評估應遵守審慎穩健原則，對於不同估價方法中影響估價結 果之項目，謹慎檢視之。請說明運用不同估價方法估價時有那些注意事 項？（ 50 分）

座號：

115 年專門職業及技術人員高等考試會計師、不動產估價師、 專利師、民間之公證人、植物診療師考試試題 代號： 90560 頁次： 1 － 1

等

別：高等考試

類

科：不動產估價師

科

目：不動產經濟學

考試時間：

2 小時

※注意：

 禁止使用電子計算器。

•  不必抄題，作答時請將試題題號及答案依照順序寫在試卷上，於本試題上作答者，不予計分。

•  本科目除專門名詞或數理公式外，應使用本國文字作答。

• 一、近年都市地區發生數起建案施工不當或地下管線破損所引發之天坑事 件，除造成道路塌陷外，亦引發周邊居民對地質安全與建築結構之高度 恐懼。請從市場資訊與外部性觀點，分析天坑事件對鄰近不動產市場的 影響。 （ 25 分）

• 二、中央銀行為打擊房市炒作，實施多次「選擇性信用管制」 ，大幅降低多戶 購屋者及法人之貸款成數，並取消寬限期。請從供給與需求面分析，此 政策對於不動產市場價格與成交量之長、短期影響。 （ 25 分）

• 三、外部性、公共財與公共設施，及資訊不完全等市場失靈現象，是主張政 府干預市場的理由。 Pigou （庇古）與 Coase （寇斯）兩位學者提出不同 的解決方式，請分別說明兩位學者的主張，並比較運用於實際社會現況 時，可能面臨的難題與困境。 （ 25 分）

• 四、不動產景氣循環分為那些階段？當市場進入景氣循環階段改變時，不動 產估價師於評估不動產價值時，應如何調整各方法之參數，以客觀反應 景氣改變之衝擊？（ 25 分）

座號：

115 代號： 90570 頁次： 1 － 1

年專門職業及技術人員高等考試會計師、不動產估價師、 專利師、民間之公證人、植物診療師考試試題

等

別：高等考試

類

科：不動產估價師

科

目：不動產估價理論

考試時間：

2 小時

※注意：

 可以使用電子計算器。

•  不必抄題，作答時請將試題題號及答案依照順序寫在試卷上，於本試題上作答者，不予計分。

•  本科目除專門名詞或數理公式外，應使用本國文字作答。

• 一、依不動產估價技術規則第 28 條規定，收益法得採直接資本化法和折現 現金流量分析法評估收益價格，請分別說明其計算公式。在各期淨收益 相同、收益資本化率與折現率相同情況下，試舉例詳細分析兩個估價結 果的異同。 （ 25 分）

• 二、運用比較法時需進行那些項目之調整？於勘估標的附近無適當比較案 例時，常在同一供需圈透過擴大範圍或拉長時間尋找適當案例，該等比 較案例於調整項目中需進行那些調整？如果藉由拉長時間找出適當之 比較標的，試說明直接以地價指數或房價指數進行調整之適當性及可能 遭遇之問題？（ 25 分）

• 三、折舊的原因可歸類為那幾類？一棟窗型空調設計的新建辦公大樓，其出 售價格相對其他條件相同但為中央空調設計的辦公大樓低。試分析其價 格相對較低的原因，並從三大估價方式分析如何衡量其價值減損？ （ 25 分）

• 四、某一家不動產估價師事務所於網頁上訴求：  可在 24 小時之內完成估 價、回覆估價結果；  估價結果如同射中靶心一樣精準。請問這兩種訴 求適當嗎？試分析之。 （ 25 分）

座號：