代號：

80310

90510

頁次： 2 － 1

110 年專門職業及技術人員高等考試 會計師、不動產估價師、專利師考試試題

等

別：高等考試

類

科：會計師、不動產估價師

科

目：國文（作文）

考試時間：

2 小時

※注意：

 禁止使用電子計算器。

•  請以藍、黑色鋼筆或原子筆在試卷上由左至右橫式作答，於本試題上作答者，不予計分。

 不得於試卷上書寫姓名或座號。

• 一、心理上的同溫層大致可定義為人們「認知的舒適圈」或「對某些事情有 相同認知的社群」 ，最傳統的同溫層是家庭、學校、公司等等，多數人對 自我與世界的認知，對外在事物與媒體的選擇偏好，都在這些地方養成， 並深受同儕影響，但隨著數位時代來臨，社群網站成了這個時代的「數 位同溫層」 。在其中，人們認知受到同儕如回聲般回應現象的制約，甚至 比傳統同溫層更劇烈得多。所謂的同溫層現象，此處主要指的是社群網 站興起之後，人們看到的多是與自己相同或是相似的想法與言論，因而 排斥、拒絕不同的言論。

同溫層效應反映出一個問題：何以大多數的人寧願花更多的時間在與自 己立場相同，或是相似的言論，並與之互動，而不肯稍微花一些時間， 去傾聽、瞭解與自己不同，或甚至是對立的言論呢？處於同溫層中，缺 乏與外界溝通，人們會接收錯誤訊息，或是盲目相信網路上種種負面陰 謀論，而只願接受與自己相同言論的結果，造成了人們認知有所偏差， 無法綜觀全局，卻還沾沾自喜，誤以為別人大都和他看法相同。這種誤 判形勢，會讓媒體無法準確報導與評斷，也讓社會充滿困惑，激化了衝 突與矛盾。這些同溫層效應凸顯了人們的不理性現象，請以「超越同溫 層」為題，作文一篇，討論網路數位時代的人們當如何跨出同溫層，不 再受限拘泥於狹隘認知，而能具有更開闊的視野和多元觀點，以避免產 生社會衝突。 （請舉出政黨以外的具體實例加以說明） （ 50 分）

座號：

二、以電影「黑天鵝」獲奧斯卡最佳女主角獎的娜塔莉．波曼曾分享自己演 出黑天鵝的體會：

有時，不安和缺乏經驗會導致我們迎合他人的期待、標準或價值觀，但我們 也可以因為經驗不足，拋開「應該怎麼做」的束縛，開創一條由自己決定的道路。

詮釋職業芭蕾舞者對我而言是相當大的挑戰，當初接拍「黑天鵝」不是因為 勇氣和膽識，而是因為我不清楚自己的極限。大學時缺乏經驗會讓我感到不安， 但如今缺乏經驗卻使我勇於冒險，甚至不曾意識到這是個冒險。導演問我是否會 跳芭蕾舞？我認真的告訴他，我就是芭蕾舞者；然而，準備拍攝時，我才發現自 己還差真正的芭蕾舞者 15 年的功力，這使我必須拚命努力、付出百倍的努力。如 果我知道本身的極限，我絕不會冒這個險，但這個冒險為我帶來職業生涯中最棒 的藝術和個人體驗。

缺乏經驗是一項資產，能使我們以非傳統的創新方式思考。一位著名的小提 琴家告訴我，他無法作曲是因為知道太多曲目，每當他想出一些曲調，腦海中立 刻就浮現那些已經存在的樂曲。隨著年紀增長，我們變得越來越務實，更加瞭解 本身的能力與缺陷，但這對我們毫無益處。不知道該怎麼做是一個很大的優勢， 我們對事物不會有既定的觀念與看法，我們所知的處理方式就是自己的方式，缺 乏經驗能讓我們開創一條完全屬於自己的道路。

在人生中，我們每個人都曾有過經驗不足的經歷，在你的記憶裡，缺乏 經驗讓你擁有何種難忘的美好體悟？請以「缺乏經驗的美好體悟」為 題，作文一篇，先闡述你對娜塔莉．波曼經歷的看法，再舉實例敘述自 己的經驗與體悟。 （ 50 分）

代號：

90520

頁次：

1 － 1

110 年專門職業及技術人員高等考試 會計師、不動產估價師、專利師考試試題

等

別：高等考試

類

科：不動產估價師

科

目：民法物權與不動產法規

考試時間：

2 小時

※注意：

 禁止使用電子計算器。

•  不必抄題，作答時請將試題題號及答案依照順序寫在試卷上，於本試題上作答者，不予計分。

•  本科目除專門名詞或數理公式外，應使用本國文字作答。

• 一、不課徵土地增值稅與土地增值稅記存，兩者之異同為何？申請不課徵土 地增值稅之土地再移轉第三人時，於計算漲價總數額其原地價為何？土 地增值稅記存之土地再移轉時，於計算漲價總數額其原地價為何？請分 別說明之。 （ 25 分）

• 二、依不動產估價師法之規定，不動產估價師受委託人之委託，辦理土地、 建築改良物、農作改良物及其權利之估價業務。估價業務之「土地」 、 「建築改良物」 、 「農作改良物」及其「權利」所指為何？請依土地法 之規定，分別說明之。 （ 25 分）

• 三、甲將其所有之土地於設定抵押權予乙後，再將該土地設定地上權予丙， 丙嗣後於土地上興建房屋一棟。抵押權人乙因甲逾期不清償其債務， 可否於強制執行程序中聲請法院將該房屋與土地併付拍賣？又地上權 人丙可否就該房屋，出讓予乙？請依規定分別說明之。 （ 25 分）

• 四、地上權之取得，有基於法律行為與基於法律行為以外之原因兩種。 試問基於法律行為以外之原因取得規定為何？請列舉說明之。 （ 25 分）

座號：

代號：

90530

頁次：

1 － 1

110 年專門職業及技術人員高等考試 會計師、不動產估價師、專利師考試試題

等

別：高等考試

類

科：不動產估價師

科

目：土地利用法規

考試時間：

2 小時

※注意：

 禁止使用電子計算器。

•  不必抄題，作答時請將試題題號及答案依照順序寫在試卷上，於本試題上作答者，不予計分。

•  本科目除專門名詞或數理公式外，應使用本國文字作答。

• 一、依非都市土地使用管制規則與相關法令規定，為處理農地違規使用嚴重 問題，而欲申請農業用地變更；然為避免影響農業生產環境之完整，在 那些情況下，不得同意其變更？另未達五公頃之特定地區內已補辦臨時 工廠登記之低污染事業興辦產業人，無法辦理整體規劃，但取得主管機 關核准興辦事業計畫文件者，應如何申請土地使用變更編定？及需有那 些土地使用規劃與變更編定配合措施？（ 25 分）

• 二、請依區域計畫法、都市計畫法及其施行細則與相關法令，試說明環境敏 感地區的範疇為何？如申請環境敏感地區開發或變更，須向何單位申 請？另請依該開發位於都市土地與非都市土地，分別說明其主要土地使 用分區管制方式為何？申請開發審議標準又為何？（ 25 分）

• 三、請依都市更新條例與相關法令規定，詳細說明在那些情況下，各級主管 機關可視實際需要，劃定或變更策略性更新地區，並訂定或變更都市更 新計畫？而依之所訂定之都市更新事業計畫之建築基地，得視都市更新 需要，給予那些容積獎勵？建築物高度與建蔽率，可如何放寬？另在更 新單元內，參與權利變換取得之土地，又有那些租稅減免？（ 25 分）

• 四、已公告徵收之土地，在何種情況下應辦理撤銷徵收？可由何人申請？申 請程序為何？如不服相關處分結果，申請救濟之程序為何？撤銷徵收 後，徵收前原設定之他項權利、耕地租約與土地改良物又應分別如何處 理？（ 25 分）

座號：

代號：

90540

頁次：

2

－

1

110 年專門職業及技術人員高等考試 會計師、不動產估價師、專利師考試試題

等

別：高等考試

類

科：不動產估價師

科

目：不動產投資分析

考試時間：

2 小時

※注意：

 可以使用電子計算器。

•  不必抄題，作答時請將試題題號及答案依照順序寫在試卷上，於本試題上作答者，不予計分。

•  本科目除專門名詞或數理公式外，應使用本國文字作答。

• 一、  何謂「資本適足率」 （ Capital Adequacy Ratio ）？國際清算銀行對銀行 業要求的資本適足率為多少？（ 9 分）

•  若不動產抵押貸款債權（ Mortgage ）經政府代理機構（ Agency ）保證 而發行的證券之風險權數為 20% ，而持有實體不動產債權之風險權數 為 50% ，現金之風險權數為 0 ，試解釋銀行會如何因應以符合國際間之 要求？（ 10 分）

•  放款銀行分別自資產面及負債面發行不動產抵押債權擔保之相關證 券，對於資本適足率之影響分別為何？（ 6 分）

• 二、你接受某投資者委託評估某零售業商用不動產之投資，該標的每年之實 際總收益（ Effective Gross Income ）為 100 萬元，營運費用率為 50% 。投 資者擬向銀行借款 250 萬元，貸款利率每年 6% ，期限 10 年， 10 年間每年 等額（ Constant Payment ）償還本金及利息，可提前清償，在提前清償時 償還貸款餘額。投資者規劃營運 6 年後將此標的出售，且預估此標的營運 之淨營運收益自第 7 年起之成長率為每年 2% ，且可永續。若投資者之要 求報酬率為 10% ，在不計折舊及稅負下，此標的之合理投資價格為多少？ （ 25 分）

（註：可使用下列「年金現值利率因子」 ；

PVIFA （ 1%, 120 ） =69.7005 ； PVIFA （ 0.5%, 120 ） =90.0735 ； PVIFA （ 0.5%, 240 ） =139.5808 ； PVIFA （ 0.25%, 240 ） =180.3109 PVIFA （ 6%, 4 ） =3.4651 ； PVIFA （ 10%, 4 ） =3.1699 ； PVIFA （ 6%, 6 ） =4.9173 ； PVIFA （ 10%, 6 ） =4.3553 ； PVIFA （ 6%, 10 ） =7.3601 ； PVIFA （ 10%, 10 ） =6.1446 ）

座號：

• 四、

• 三、  若銀行資金來源多為浮動利率的存款，而放款債權中有以浮動利率計 息的不動產抵押貸款（ Adjustable-Rate Mortgage, ARM ）及固定利率計 息的不動產抵押貸款（ Fixed-Rate Mortgage, FRM ） ，試自「資產 / 負債 管理」的角度，分析此二貸款契約中利率風險的承擔者。 （ 8 分）

•  在 2000 年初，市場利率走低，但國內房貸利率遲未調降，引發借、貸 雙方諸多糾紛。試分別自固定利率的不動產抵押貸款（ FRM ）及浮動 利率的不動產抵押貸款（ ARM ）契約中利率風險承擔者之角度，分析 當市場利率下跌時，若借款人提前清償貸款，銀行對借款人收取提前 清償罰金之合理性。 （ 10 分）

•  某甲於 10 年前向銀行借款 800 萬元購屋，貸款年利率為 9% ，貸款期間 20 年，每月定額（ Constant Payment ）償還本息。現在利率降為 6% ，某 甲要求調降貸款利率為 6% ，但銀行要求支付貸款餘額之 2% 為提前清 償之罰金，罰金可加入貸款餘額中在未來剩餘期數攤還。在此條件下， 某甲重新融資是否符合財務效益？（ 12 分）

（註：可使用下列「年金現值利率因子」

PVIFA （ 1%, 120 ） =69.7005 ；

PVIFA （ 0.75%, 120 ） =78.9417 ；

PVIFA （ 0.5%, 120 ） =90.0735 ；

PVIFA （ 0.25%, 120 ） =103.5618 ；

PVIFA （ 1%, 240 ） =90.8194 ；

PVIFA （ 0.75%, 240 ） =111.1450 ；

PVIFA （ 0.5%, 240 ） =139.5808 ；

PVIFA （ 0.25%, 240 ） =180.3109 ）

•  試解釋「通貨膨脹」 （ Inflation ） ，及此趨勢下商品價格之走勢。 （ 3 分）  在目前國際間通貨膨脹率的計算中，居住類的價格如何採計「房價」 及「房租」？並解釋之。 （ 6 分）

•  在 2008 年美國次級房貸風暴後，隔年起國際間多國（包含我國）開始 實施寬鬆貨幣政策，之後的五年內在我國所引發的房價及通貨膨脹漲 勢各為何？試分別解釋其原因。 （ 7 分）

•  國際間自 2019 年底爆發新冠肺炎（ COVID-19 ）疫情，自 2021 年起國際 間通貨膨脹的趨勢為何？試解釋其原因。 （ 4 分）

代號：

90550

頁次：

2

－

1

110 年專門職業及技術人員高等考試 會計師、不動產估價師、專利師考試試題

等

別：高等考試

類

科：不動產估價師

科

目：不動產估價實務

考試時間：

4 小時

※注意：

 可以使用電子計算器。

•  不必抄題，作答時請將試題題號及答案依照順序寫在試卷上，於本試題上作答者，不予計分。

 本科目除專門名詞或數理公式外，應使用本國文字作答。

首先說明本次試題不需撰寫完整報告書！但根據不動產估價技術規則第 16 條之規定，估價報告書應載明事項共計 15 項，而實務上很多不動產估價報告 書都會增加：估價立場聲明、不動產估價報告書基本聲明事項、不動產估價 報告書使用之限制條件，請說明這三項內容的重點為何？再請就下列給定之 估價條件為基礎，分別採用比較法及收益法之直接資本化法，依不動產估價 技術規則之規定，評估勘估標的之比較價格與收益價格。如就現有所給條件 與資料發現評估有所困難時，得進一步自行界定必要之估價條件並詳細說明 （提醒請勿自行任意變更或添加任何非必要之估價條件） 。價格試算結果，四 捨五入至千位數。 （ 100 分）

勘估標的之基本資料：

○○市○○區試院段 50 地號住宅區土地一筆，持分面積 80 平方公尺，申報地價 38,600 元 / 平方公尺，建蔽率 40% ，容積率 160% ，其上有同市同區同段 236 建號建物，門牌為○○ 市○○區桌球路 150 號 6 樓，建物面積 200 平方公尺，房屋現值 689,667 元，另有地下一層 坡道平面式停車位 1 個。價格日期為 110 年 5 月 15 日，勘察日期為 110 年 5 月 18 日，價格指 數為 112% ，價格種類為正常價格，估價目的係供不動產出售之參考。有完整所有權、無 他項權利，亦無假扣押、查封、預告登記等限制登記情事。北側臨接約 10 公尺寬之桌球 路、西側臨接 10 公尺寬之桌球路 152 巷、西北側臨接 10 公尺寬之桌球路 130 巷，臨街寬度 約 300 公尺，平均臨街深度約 40 公尺，大致近似矩形，地勢由西北向東南緩升。全棟建 物為鋼筋混凝土造地上 6 層、地下 1 層，完工於 100 年 5 月 16 日。勘估標的所在行政區，地 理位置佳、自然人文景觀豐富，區域內有大學、小學、高中，文風鼎盛，里鄰公園、大 型公園、停車場、綠地，區域環境發展成熟度高，周邊具備郵局、銀行，便捷的交通運 輸系統與完善生活機能。土地多已開發利用，漸趨於飽和，市場供給量小。沿主要道路 兩旁以商業及住宅使用為主，巷內則多住家。半徑 500 公尺內有市場、購物商場、小學、 中學、公園、郵局、銀行，附近無嫌惡設施。

座號：

比較法的三個比較標的條件：

比較標的 1 於 109 年 11 月 25 日成交，建坪價為 700,000 元 / 坪，價格指數 108% ，通風採光及 樓層位置優於勘估標的（調整率2% ） ，土地個別條件優於勘估標的（調整率3% ） 。 比較標的 2 於 109 年 6 月 20 日成交，建坪價格為 620,000 元 / 坪，價格指數 107% ，通風採光及 樓層位置較勘估標的差（調整率 +4% ） ，土地個別條件較勘估標的差（調整率 +3% ） 。 比較標的 3 於 107 年 5 月 30 日成交，建坪價為 675,000 元 / 坪，價格指數 106% ，通風採光及樓 層位置優於勘估標的（調整率2% ） ，土地個別條件較勘估標的稍差（調整率 +1% ） 。 除此之外，三個比較標的在建築樓層、屋齡、結構、面積、臨路狀況、交通條件、行政 條件、道路條件、接近公共及公益性設施等條件皆相近，不須修正。停車位經過比較分 析後推估出在當地每個地下一層之平面車位為 120 萬元。

收益法相關資料：

勘估標的比較租金之推定為 280 元 / 平方公尺 / 月，押金為 2 個月租金，定存利率 0.77% ；以 平均租期 3 年，招租期 2 個月，裝修期 1 個月， 50% 租戶換租之條件推估空置率及裝修抵 減；地價稅以當年度申報地價總額× 1% 推估，房屋稅以房屋現值× 1.5% 推估，保險費以 勘估標的建物成本價格（ 500 萬）的 0.1% 推估，管理費以勘估標的總收入的 1.5% 推估， 維修費以勘估標的營造施工費（ 700 萬）的 0.2% 推估，重置提撥費以勘估標的營造施工 費的 1% 推估；收益資本化率以 1.2% 計算。

代號：

90560

頁次：

1 － 1

110 年專門職業及技術人員高等考試 會計師、不動產估價師、專利師考試試題

等

別：高等考試

類

科：不動產估價師

科

目：不動產經濟學

考試時間：

2 小時

※注意：

 禁止使用電子計算器。

•  不必抄題，作答時請將試題題號及答案依照順序寫在試卷上，於本試題上作答者，不予計分。

•  本科目除專門名詞或數理公式外，應使用本國文字作答。

• 一、請說明市場地價與收益地價不一致的原因，目前為發展綠能，政府大力 推動農電共生政策，期望農地部分作為太陽能發電使用，此政策將會如 何影響農地的收益價格與市場價格？請繪圖分析之。 （ 25 分）

• 二、在都市計畫地區辦理市地重劃究竟是一種抑制還是誘發地價上漲的手 段？請就理論與實務情形分別詳細說明之。 （ 25 分）

• 三、去年迄今的新冠肺炎（ COVID-19 ）疫情改變長期以來的土地使用行為與 消費模式，請試就李嘉圖（ Ricardo ）的地租論與屠能（ Von Thünen ）的 區位差額地租論探討疫情封城下對商業區土地地租可能的影響，並繪圖 說明之。 （ 25 分）

• 四、因應不動產價格逐年上升，政府近年以推動社會住宅為主要政策，請說 明臺灣社會住宅的產權特性，並分析大量社會住宅之興建設置將會如何 影響鄰近地區的不動產價格以及該政策是否可以有效減緩長期住宅市 場壓力？（ 25 分）

座號：

代號：

90570

頁次：

1 － 1

110 年專門職業及技術人員高等考試 會計師、不動產估價師、專利師考試試題

等

別：高等考試

類

科：不動產估價師

科

目：不動產估價理論

考試時間：

2 小時

※注意：

 禁止使用電子計算器。

•  不必抄題，作答時請將試題題號及答案依照順序寫在試卷上，於本試題上作答者，不予計分。

•  本科目除專門名詞或數理公式外，應使用本國文字作答。

• 一、不動產估價師採用比較法對某一住宅用地估價時，應依那些原則蒐集比 較實例？在區域因素調整時，應考量那些主要因素？若比較標的與勘估 標的不在同一近鄰地區內時，應如何調整？（ 25 分）

• 二、在都市地區有一棟十層電梯大樓，第六層為勘估標的，若以成本法進行 估價，請分別說明如何運用樓層別效用比以及地價分配率估計勘估標的 之基地權利價格與建物價格？（ 25 分）

• 三、何謂電腦輔助大量估價？其系統組成可分成那些主要項目？現行土地 估價與房地估價上，有那些可以利用電腦輔助大量估價？其可能面臨的 問題為何？（ 25 分）

• 四、 110 年 7 月 1 日起實施的不動產交易實價登錄 2.0 版，對於不動產估價有何 幫助與限制？若不動產估價師欲對預售屋估價，請問與成屋估價的考量 有那些不同？（ 25 分）

座號：