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103 年專門職業及技術人員高等考試建築師、技師、第二次 食品技師考試暨普通考試不動產經紀人、記帳士考試試題

等 別：普通考試

類 科：不動產經紀人

科 目：不動產估價概要

考試時間：

1 小時 30 分

※注意：可以使用電子計算器。

甲、申論題部分：（ 50 分）

 不必抄題，作答時請將試題題號及答案依照順序寫在申論試卷上，於本試題上作答者，不予計分。  請以藍、黑色鋼筆或原子筆在申論試卷上作答。

• 一、影響不動產價格的因素有那些？（ 10 分）又比較法的估價程序為何？ （ 10 分）並請說明此兩者之間的關聯性。（ 5 分）

• 二、依不動產估價技術規則之規定，不動產價格有那些種類？（ 10 分）基於 公有土地資源永續利用，政府對公有大面積土地皆以設定地上權方式釋 出，請說明評估已設定地上權的土地是評估那一種價格？（ 5 分）又設 定地上權土地的估價方式有那些？請說明之。（ 10 分）

乙、測驗題部分：（ 50

分） 代號：

3601

 本測驗試題為單一選擇題，請選出一個正確或最適當的答案，複選作答者，該題不予計分。  共 40 題，每題 1.25 分，須用 2B 鉛筆在試卡上依題號清楚劃記，於本試題或申論試卷上作答者，不予計分。

• 1 何者是地價區段內具代表性，以作為查估公共設施保留地毗鄰非公共設施保留地區段地價之宗地？

•  基準地

 比準地

 標準地

 比較標的

• 2 不動產租金估計，以估計勘估標的之何種租金為原則？

•  支付租金

 契約租金

 實質租金

 押租金

• 3 建物估價，以何種方法估價為原則？

•  收益法

 成本法

 比較法

 殘餘法

• 4 美國第二輪量化寬鬆（ QE2 ）貨幣政策對臺北市不動產市場的影響，於不動產估價中屬於影響價格的何種 因素？

•  一般因素

 區域因素

 個別因素

 特殊因素

• 5 依不動產估價技術規則之規定，下列何者不是權利估價的範圍？

•  市地重劃

•  農育權

•  區段徵收

 容積移轉

• 6 不動產位於路沖，此於不動產估價中屬於影響價格的何種因素？

•  一般因素

 區域因素

 個別因素

 特殊因素

• 7 建物之殘餘價格率應由何者公告之？

 內政部地政司

 不動產估價師公會全國聯合會

 全國建築師公會

 內政部營建署

• 8 不動產估價，應切合何時之價值？

 價格日期當時

 交易日期當時

 交換日期當時

 登記日期當時

座號：

• 9 有一建物耐用年限 40 年，年限屆滿時之殘餘價格率為 10% ，若以定額法計算折舊額，則每年之折舊率為：  2%  2.25%  2.5%  2.75%

• 10 某一不動產於 103 年 3 月 1 日的正常價格為 1000 萬元，綜合市場調查並參考不動產價格指數，得知 103 年 3 月 1 日至 103 年 4 月 1 日期間價格上漲一成，在其他條件不變情況下，請問 103 年 4 月 1 日的正常 價格為何？

•  900 萬元

•  909 萬元

•  1100 萬元

•  1111 萬元

• 11 請問計算建物累積折舊額，下列何者不屬於不動產估價技術規則規範之折舊路徑？

•  等速折舊

•  初期加速折舊

•  初期減速折舊

• 12 確認勘估標的狀態時，應至現場勘察之事項，何者有誤？

•  確定勘估標的內容

•  調查勘估標的及比較標的之使用現況

•  確認勘估標的之基本資料及權利狀態

•  確認影響價格之各項資料

• 13 比較標的與勘估標的間能成立替代關係，且其價格互為影響之最適範圍，稱之為：

•  近鄰地區

•  類似地區

•  共同生活圈

•  同一供需圈

• 14 依不動產估價技術規則之規定，不動產估價師應經常蒐集何者之相關交易、收益及成本等案例及資料， 並詳予求證其可靠性？

•  勘估標的

•  比較標的

• 15 農場或牧場之估價，以何種方法估價為原則？

•  收益法

•  成本法

•  買賣標的

•  比較法

•  估價標的

•  殘餘法

• 16 財政部目前正在研擬合理課稅方案，擬將房地合一課稅並納入實價課稅精神。此屬於影響不動產價格之 何種因素？

•  特殊因素

•  個別因素

•  區域因素

• 17 依不動產估價技術規則規定，下列有關總成本中廣告費之敘述，何者正確？

•  計算營造或施工費應考量廣告費

•  廣告費按營造或施工費乘以相關費率計算

•  廣告費之相關費率應由不動產估價師公會全國聯合會定期公告之

 廣告費視勘估標的之性質，於成本估價時應予計入

• 18 下列有關收益法之敘述，何者有誤？

•  保險費可計入總費用之推算

•  營運性不動產者，不可加計營運費用

•  地價稅或地租可計入總費用之推算

•  有效總收入減總費用即為淨收益

• 19 依不動產估價技術規則規定，下列有關勘估標的試算價格之敘述，何者有誤？

•  試算價格之間差距達百分之二十以上者，應排除該試算價格之適用

•  試算價格間的差距，以高低價格之差除以各價格平均值計算

•  試算價格應就價格偏高或偏低者加以重新檢討

•  經檢討確認適當合理者，始得作為決定比較價格之基礎

•  一般因素

•  後期減速折舊

• 20 甲以 2000 萬元（比市場行情低二成的價格）買了一戶公寓，請問該公寓之市場行情是多少？

•  1600 萬元

•  2200 萬元

•  2400 萬元

•  2500 萬元

• 21 依不動產估價技術規則規定，請問比較法應進行比較、分析及調整之項目為何？①情況調整②價格日期 調整③一般因素調整④區域因素調整⑤個別因素調整⑥價格調整

•  ①②③④

•  ①②④⑤

•  ①②③④⑤

•  ①②③④⑤⑥

• 22 某一屋齡 20 年的 40 坪建物，經調查，其目前之重置成本為每坪 10 萬元，假設其經濟耐用年數為 50 年、 殘餘價格率為 10% ，請問其建物成本價格為何？

•  萬元

• 184  216 萬元  240 萬元 256

•  萬元

• 23 依路線價法之基本原理，假設其他條件均相同，一宗土地愈接近街道部分，其價值：

•  愈低

• 

•  不受接近街道之影響

愈高  不變

• 24 依不動產估價技術規則，有關試算價格調整率之限制，何者正確？

•  區域因素調整之價格調整率不得大於百分之十五

 情況調整之價格調整率不得大於百分之十五

•  價格日期調整之價格調整率不得大於百分之十五

•  情況、價格日期、區域因素及個別因素調整總調整率不得大於百分之十五

• 25 不動產位於路角地，雙面採光，此於不動產估價中屬於影響價格之何種因素？

•  特殊因素

•  個別因素

•  區域因素

• 26 捷運於某不動產附近設站，該不動產價格因而提高，此屬於何種估價原則？

• 

• 供需原則  競爭原則  替代原則  外部性原則

• 27 有一畸零地之地主擬購買鄰地合併開發，委託不動產估價師評估購買價格，此價格種類為何？

•  正常價格  限定價格  特定價格  特殊價格

• 28 依不動產估價技術規則規定，於收益法之建物折舊提存費，得依下列何種方式計算？①等速折舊型②初 期減速折舊型③初期加速折舊型④償債基金型

• 

①④  ②③  ①②③  ①②③④

• 29 不動產估價作業程序中應確定之基本事項為：

• 

委託人  勘察日期  估價費用  估價條件

• 30 有一棟七層建物，一層一戶，每戶面積皆相同，一樓每坪 100 萬元，七樓每坪 75 萬元，若七樓之樓層別 效用比為 150% ，則一樓之樓層別效用比為何？

 100%  125%  175%  200%

• 31 下列有關影響不動產價格的因素，何者屬區域因素？

•  地區主要道路的連接性

•  臨街寬度

•  臨接道路寬度

•  宗地臨街情形

•  一般因素

• 32 下列有關耐用年數之敘述，何者有誤？

•  建物耐用年數終止後確實無殘餘價格者，於計算折舊時不予提列

•  建物折舊額計算應以經濟耐用年數為主

•  建物經濟耐用年數表由不動產估價師公會全國聯合會公告之

•  物理耐用年數指建物因功能或效益衰退至不值得使用所經歷之年數

• 33 依不動產估價技術規則規定，下列有關總成本中規劃設計費之敘述，何者正確？

•  規劃設計費按縣（市）政府發布之建築師酬金標準表計算之

•  規劃設計費按縣（市）政府發布之建造執照工程造價表計算之

•  規劃設計費按實際營造施工費之百分之二至百分之五推估之

•  規劃設計費率由不動產估價師公會全國聯合會定期公告之

• 34 老舊公寓外牆進行更新，該公寓之價格因此增加，此屬於何種估價原則？

•  供需原則

•  替代原則

•  貢獻原則

•  外部性原則

• 35 請問「附有建物之宗地估價，應考慮該建物對該宗地價格造成之影響。但以素地估價為前提並於估價報 告書敘明者，不在此限。」中，但書之規定屬於何種類型之估價？

•  獨立估價

•  部分估價

•  正常估價

•  限定估價

• 36 一區分所有建物進行權利變換估價時，經調查其素地總價為 5000 萬元、總成本為 3000 萬元、營造或施 工費單價為 20 萬元、累積折舊率為 80% 、全棟建物面積為 100 坪，請問其基地價值比率為何？  63%  71%  89%  93%

• 37 某甲擬投資購買一不動產，預計每年可以獲得 10 萬元淨收益，第三年年底預計可以 200 萬元出售，假設 折現率為 5% ，請問合理的價格約為多少？

•  173 萬元

•  200 萬元

•  227 萬元

•  232 萬元

• 38 甲向其好友乙承租房屋乙棟，約定每月租金為 25,000 元，此租金低於合理租金 5,000 元，押金為 2 個月 租金，押金運用收益率 2% 。請問該房屋每年之支付租金為何？

•  361,000 元

•  360,000 元

• 39 下列對不動產市場之描述何者有誤？

•  產品異質性

•  人為干預多

•  301,000 元

•  為完全競爭市場

• 40 運用收益法進行不動產估價時，下列何者可列入費用項目估計？

•  改良性資本支出

•  保險費

•  貸款債務利息

•  300,000 元

•  交易成本高

•  所得稅

代號：

60140

頁次：

4 － 1

103 年專門職業及技術人員高等考試建築師、技師、第二次 食品技師考試暨普通考試不動產經紀人、記帳士考試試題

等 別：普通考試

類 科：不動產經紀人

科 目：土地法與土地相關稅法概要

考試時間：

1 小時 30 分

※注意：禁止使用電子計算器。

甲、申論題部分：（ 50 分）

 不必抄題，作答時請將試題題號及答案依照順序寫在申論試卷上，於本試題上作答者，不予計分。  請以藍、黑色鋼筆或原子筆在申論試卷上作答。

• 一、何謂預告登記？何謂禁止處分之登記？試比較說明之。（ 25 分）

• 二、課徵土地增值稅之目的為何？又在那些情況下得予以減徵？試申述之。 （ 25 分）

乙、測驗題部分：（ 50

分） 代號：

4601

•  本測驗試題為單一選擇題，請選出一個正確或最適當的答案，複選作答者，該題不予計分。

•  共 40 題，每題 1.25 分，須用 2B 鉛筆在試卡上依題號清楚劃記，於本試題或申論試卷上作答者，不予計分。

• 1 非都市土地申請開發達一定規模者，應辦理土地使用分區變更，下列之相關敘述何者正確？

 申請設立學校之土地面積達五公頃以上，應變更為特定專用區

 申請開發遊憩設施之土地面積達五公頃以上，應變更為特定專用區

 申請開發高爾夫球場之土地面積達五公頃以上，應變更為特定專用區

•  申請開發社區之計畫達一百戶或土地面積在五公頃以上，應變更為鄉村區

• 2 區域計畫公告實施後，凡依區域計畫應擬定下列何種計畫或已有計畫而須變更者，當地都市計畫主管機 關應按規定期限辦理擬定或變更手續？

 主要計畫  綱要計畫

•  細部計畫

 特定區計畫

• 3 依契稅條例之規定，告發或檢舉納稅義務人逃漏、匿報、短報或以其他不正當之行為逃稅者，稽徵機關 得獎勵舉發人，並為舉發人絕對保守秘密，下列何者係該條例之獎勵內容？

•  得頒發國光獎章給舉發人

•  得以罰鍰百分之二十獎給舉發人

 得頒發地政貢獻獎給舉發人

 得以罰鍰百分之三十獎給舉發人

• 4 下列有關房屋稅補稅、罰鍰與滯納金之敘述何者正確？

 納稅義務人未依規定期限申報，因而發生漏稅者，除責令補繳應納稅額外，並按所漏稅額處以三倍罰鍰  納稅義務人未依規定期限申報，因而發生漏稅者，除責令補繳應納稅額外，並按所漏稅額處以五倍罰鍰  納稅義務人未於稅單所載限繳日期內繳清應納稅款者，每逾二日按滯納數額加徵百分之一滯納金  納稅義務人未於稅單所載限繳日期內繳清應納稅款者，每逾二日按滯納數額加徵百分之三滯納金

• 5 下列有關房屋稅稅率課徵之敘述何者正確？  供自住或公益出租人出租使用者，為其房屋現值百分之一  其他供住家用者，最低不得少於其房屋現值百分之一，最高不得超過百分之三  供人民團體等非營業使用者，最低不得少於其房屋現值百分之一，最高不得超過百分之三

•  供營業、私人醫院、診所或自由職業事務所使用者，最低不得少於其房屋現值百分之三，最高不得超 過百分之五

• 6 各直轄市、縣（市）主管機關應經常調查轄區地價動態，提交地價評議委員會評定被徵收土地市價變動 幅度，作為調整徵收補償地價之依據，此一頻率需多久期間為之？

•  每月提交

•  每季提交

•  每六個月提交

• 7 下列何種情形屬於已公告徵收之土地，應辦理撤銷徵收之規定？

•  因作業錯誤，致原徵收之土地不在工程用地範圍內

•  因工程變更設計，致原徵收之土地不在工程用地範圍內

•  依徵收計畫開始使用前，興辦之事業改變、興辦事業計畫經註銷、開發方式改變或取得方式改變

•  已依徵收計畫開始使用，尚未依徵收計畫完成使用之土地，因情事變更，致原徵收土地之全部或一部 已無徵收之必要

 每十二個月提交

座號：

• 8 被徵收之土地，除區段徵收及土地徵收條例或其他法律另有規定外，有下列何種情形，原土地所有權人 得於徵收公告之日起 20 年內，向該管直轄市或縣（市）主管機關申請照原徵收補償價額收回其土地，不 適用土地法第 219 條之規定？

 徵收補償費發給完竣屆滿一年，未依徵收計畫開始使用者

 徵收補償費發給完竣屆滿二年，未依徵收計畫開始使用者

 依原徵收計畫開始使用後未滿五年，不繼續依原徵收計畫使用者

 依原徵收計畫開始使用後未滿十年，不繼續依原徵收計畫使用者

• 9 下列關於地價稅及土地增值稅納稅義務人之敘述，何者為是？  設有典權土地，地價稅之納稅義務人為出典人  贈與土地，土地增值稅之納稅義務人為贈與人  土地為分別共有者，地價稅之納稅義務人為管理人

 土地買賣約定由買方負擔者，土地增值稅之納稅義務人為原所有權人。

• 10 土地所有權人出售其自用住宅用地，經使用過一生一次的土地增值稅優惠稅率後，如再出售其自用住宅 用地，仍要適用優惠稅率，應符合之條件何者正確？

 出售都市土地面積未超過 300 平方公尺

 出售時土地所有權人與其配偶及未成年子女，無該自用住宅以外之房屋  出售前一年內，無供營業使用或出租

 土地所有權人於土地出售前，在該地設有戶籍，且持有該自用住宅連續滿五年

• 11 某甲於民國 102 年 3 月 1 日購買房地產 A ，並於同年 4 月 1 日完成登記，購買房地產後因小孩在外縣市 就學，某甲夫妻及未成年子女戶籍皆未設籍於該房地產，但某甲將父親戶籍設於該房地產，若某甲僅有 房地產 A ，妻及未成年子女名下亦無房地產，民國 103 年 3 月 5 日將該房地產以 1,000 萬元簽約出售，持 有期間並未供營業或出租，依特種貨物及勞務稅、地價稅、房屋稅之相關課徵規定，下列何者正確？



某甲出售房地產

A

無須課徵特種貨物及勞務稅

 某甲持有房地產 A 期間，符合申請地價稅自用住宅稅率之條件

 某甲出售房地產 A 須課徵特種貨物及勞務稅，其稅率為百分之十

 某甲持有房地產 A 期間，不符合房屋稅住家用自用稅率

• 12 某甲擁有 A 、 B 兩筆住宅區土地， A 地當年度課徵地價稅之申報地價為 5,000 元 /m 2 ，面積 100 m 2 ， B 地當 年度課徵地價稅之申報地價為 2,000 元 /m 2 ，面積 200 m 2 ，某甲將 B 地信託與某乙，某乙名下無任何土地， 某甲享有全部信託利益，信託 10 年，目前尚有 3 年信託期滿，若 A 、 B 兩筆土地均在同一縣市，該縣市 當年度累進起點地價為 100 萬元，若某甲當年度未申請 A 、 B 兩地為自用住宅用地，則某甲當年度應繳地 價稅為：

•  5,000 元

•  9,000 元

•  4,000 元

• 13 依據土地稅法及相關法律之規定，下列有關地價稅稅率之敘述何者正確？



工業用地按目的事業主管機關核定規劃使用者，地價稅稅率為千分之十且不累進。



經主管機關依法指定之私有古蹟及歷史建築所定著之土地，免徵地價稅。

 企業或公營事業興建之勞工宿舍用地，自動工興建或取得土地所有權之日起，其用地免徵地價稅。  都市計畫公共設施保留地，在保留期間仍為建築使用，除自用住宅用地外，地價稅稅率為千分之十且 不累進。

• 14 小張在某縣市僅擁有一筆住宅區之土地，面積為 400 平方公尺，當年度課徵地價稅的申報地價為 2,000 元 /m 2 ， 土地上未有建物，小張想申請適用自用住宅優惠稅率，該縣市當年度累進起點地價為 100 萬元，小張當 年度在該縣市應繳地價稅為：

•  1,600 元

•  8,000 元

•  3,200 元

• 15 有關徵收土地地點選擇，下列何者為非？  興辦公益事業應避免使用公有土地或國營事業土地  特定農業區農牧用地，除零星夾雜難以避免者外，不得徵收  申請徵收之土地，遇有登錄之歷史建築應於可能範圍內避免之  興辦公益事業應儘量避免耕地

•  4,000 元

•  3,000 元

• 16 土地所有權移轉或設定典權時，權利人、義務人、地政士、不動產經紀業申報土地移轉現值之責任，下 列何者有誤？

•  權利人及義務人應於訂定契約之日起三十日內，共同申報其土地移轉現值

•  依規定得由權利人單獨申請登記者，權利人得單獨申報其移轉現值

•  買賣案件委託地政士申請登記者，應由地政士申報登錄

•  買賣案件委由不動產經紀業居間或代理成交，均應由不動產經紀業申報登錄

• 17 依據區域計畫法，政府依法編定之各種使用地，其土地能供使用之性質，下列何者為是？

•  甲種建築用地係供鄉村區內建築使用者

•  乙種建築用地係供山坡地範圍外之農業區內建築使用者

•  丙種建築用地係供森林區、山坡地保育區、風景區及山坡地範圍之農業區內建築使用者  生態保護用地係供國土保安使用者

• 18 依據土地徵收條例之規定，有關被徵收之土地、建築改良物、農作改良物之補償規定，下列敘述何者正確？  徵收土地應按照徵收當期之公告現值加成補償其地價

•  都市計畫區內之公共設施保留地，應按毗鄰非公共設施保留地之平均市價補償其地價

•  建築改良物之補償費，按起造當時該建築改良物之價格估定之

•  農作改良物之補償費，於農作改良物被徵收時與其孳息成熟時期相距在一年以內者，按其種植及培育 費用，並參酌現值估定之

• 19 區段徵收土地時，有關抵價地面積及移轉時課徵土地增值稅之規定，下列何者為非？

•  抵價地總面積，以徵收總面積百分之五十為原則

•  經農地重劃者，該重劃地區部分不得少於百分之四十五

•  領回抵價地後第一次移轉時，以原土地所有人徵收時原有土地之地價為原地價

•  區段徵收後，領回抵價地後第一次移轉時，其土地增值稅減徵百分之四十

• 20 共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購，其立法意旨主要在於：

•  提升共有土地的處分效率

•  照顧他共有人之權益

•  簡化或消滅共有關係

•  使優先購買權具有物權效力

• 21 有關都市土地、非都市土地的敘述與土地登記謄本運用，下列何者正確？

•  藉由土地登記簿謄本標示部之登載資料，可知該筆土地是否為都市土地或非都市土地

•  都市土地係指以土地分區使用計畫及編定各種使用地加以管制

•  非都市土地係以土地分區使用計畫對其使用作不同程度之管制

•  藉由土地登記簿謄本標示部之登載資料，可知該筆土地之都市土地使用分區

• 22 老王有兩筆公共設施保留地， A 地 100 m 2 及 B 地 150 m 2 ，分別位於桃園縣及苗栗縣， A 地為自用住宅使 用，且地上有合法建物為老王所有，供全家居住， B 地則未作任何使用並與鄰地隔離，若老王名下只有這 兩筆公共設施保留地， A 地當年度公告地價為 40,000 元 /m 2 ， B 地當年度公告地價為 20,000 元 /m 2 ，若老 王未申報地價，請問對老王當年度最低應繳之地價稅總額為：

•  免繳地價稅

•  6,400 元

•  8,000 元

•  3,200 元

• 23 徵收土地時，其土地改良物原應一併徵收。但下列情形何者得不受此一限制？

•  墳墓及其他紀念物必須遷移

•  依法令規定得建造之建築改良物

•  土地改良物所有權人要求取回，並自公告期滿之日起三十日內自行遷移

•  農作改良物之種類或數量與正常種植情形不相當者，其全部之農作改良物

• 24 下列有關都市土地徵收田賦之敘述，何者正確？

•  公共設施完竣仍作農業用地使用者

•  依法限制建築或不能建築，仍作農業用地使用者

•  依都市計畫編為農業區及保護區之所有土地使用者

•  依都市計畫編為公共設施保留地之所有土地使用者

• 25 因登記錯誤遺漏或虛偽致受損害者，由該地政機關負損害賠償責任。地政機關應自所收登記費，提存多 少作為登記儲金，專備土地法第 68 條所定賠償之用？

•  百分之一

•  百分之五

•  百分之十

•  百分之二十





私有土地

承租人

• 26 土地為信託財產者，下列各款信託關係人間移轉所有權，不課徵土地增值稅之敘述，何者正確？  因信託行為成立，委託人與受託人間

•  信託關係存續中委託人變更時，原受託人與新受託人間



因遺囑成立之信託，於信託關係消滅時，受託人與委託人

 信託契約明定信託財產之受益人為委託人者，信託關係消滅時，委託人與受益人間

• 27 按千分之十計徵地價稅之供事業直接使用之土地，不包括下列那一項？



工業用地



農業用地



礦業用地

• 28 下列何者係土地法規定，依不定期限租用耕地之契約，得終止之狀況？





承租人收回自耕時

地租積欠達二年之總額時





出租人放棄其耕作權利時

承租人死亡而僅有高齡之繼承人時

• 29 下列何者是平均地權條例對以經營土地買賣，違背土地法律，從事土地壟斷、投機者所定之處罰規定？









處三年以下有期徒刑，並得併科七千元以上罰金

處三年以下有期徒刑，並得併科七千元以下罰金

處三年以上有期徒刑，並得併科七千元以上罰金

處三年以上有期徒刑，並得併科七千元以下罰金

• 30 下列何者是土地法第二條所稱之直接生產用地？

 水源地  溝渠  湖泊  水道

• 31 下列有關私有土地地權之敘述何者正確？



私有土地，因天然變遷成為湖澤或可通運之水道時，仍有其所有權







私有土地，因天然變遷成為湖澤或可通運之水道時，由國家發放補償後收歸國有

私有土地，因天然變遷成為湖澤或可通運之水道時，其所有權視為消滅

湖澤及可通運之水道，如因水流變遷而自然增加時，其接連地之所有權人，自然取得其所有權

• 32 下列有關直轄市或縣（市）政府對於其所管公有土地之敘述何者正確？  非經該管區內行政機關同意，不得處分或設定負擔或為超過十年期間之租賃  非經該管區內行政機關同意，不得處分或設定負擔或為超過二十年期間之租賃  非經該管區內民意機關同意，並經行政院核准，不得處分或設定負擔或為超過十年期間之租賃  非經該管區內民意機關同意，並經行政院核准，不得處分或設定負擔或為超過二十年期間之租賃

• 33 下列關於地價稅累進課徵之規定，何者正確？

•  超過累進起點地價未達五倍者，就其超過部分課徵千分之十五  超過累進起點地價五倍至十倍者，就其超過部分課徵千分之二十  超過累進起點地價十倍至十五倍者，就其超過部分課徵千分之二十五  超過累進起點地價十五倍以上者，就其超過部分課徵千分之三十

• 34 土地重劃得因重劃區內土地所有權人過半數，而其所有土地面積，除公有土地外，超過重劃區內土地總 面積一半者之共同請求，由何機關核准為之？

•  內政部土地測量局核准為之  內政部土地重劃工程處核准為之  直轄市或縣（市）地政機關核准為之  直轄市或縣（市）建設機關核准為之

• 35 登記於臺灣糖業股份有限公司名下的土地，依其土地登記之權屬係為：



公有土地



國有土地



直轄市有土地

• 36 聲請為土地權利變更登記，應由權利人按何種價值的千分之一繳納登記費？





公告地價或權利價值

申報地價或權利價值





公告現值或權利價值

移轉現值或權利價值

• 37 有關土地增值稅得申請不課徵之規定，下列何者為是？  區段徵收之土地，以現金補償其地價者  配偶間相互贈與之土地

•  領回抵價地不足最小建築單位面積而領取現金補償者  私有土地因繼承而移轉者

• 38 土地法第 104 條有關基地出賣時，何者無優先購買權：



典權人



地上權人



抵押權人

• 39 依都市計畫法之規定，下列何者非屬細部計畫書及細部計畫圖表明之事項？  主要道路及其他公眾運輸系統  居住密度及容納人口  事業及財務計畫  土地使用分區管制

• 40 依都市計畫法指定之公共設施保留地供公用事業設施之用者，由各該事業機構依法予以徵收或購買；其 餘由該管政府或鄉、鎮、縣轄市公所取得之，下列取得方式何者為非？  徵收  都市更新  市地重劃  區段徵收



動物園

代號：

60150

頁次：

4 － 1

103 年專門職業及技術人員高等考試建築師、技師、第二次 食品技師考試暨普通考試不動產經紀人、記帳士考試試題

等 別：普通考試

類 科：不動產經紀人

科 目：不動產經紀相關法規概要

考試時間：

1 小時 30 分

※注意：禁止使用電子計算器。

甲、申論題部分：（ 50 分）

 不必抄題，作答時請將試題題號及答案依照順序寫在申論試卷上，於本試題上作答者，不予計分。  請以藍、黑色鋼筆或原子筆在申論試卷上作答。

• 一、某甲因生涯規劃，擬投資從事不動產經紀業之經營；茲試問該某甲向主管機關申請 不動產經紀業開業時，應符合那些要件？又應於多久期限內開始營業？另經紀業如 僱用未具備經紀人員資格者，從事仲介或代銷業務時，會受到何種處罰？請依不動 產經紀業管理條例及相關子法之規定，分別詳述之。（ 25 分）

• 二、按內政部為方便直轄市、縣（市）主管機關處理不動產經紀業受託居間或代理銷售 （租賃）不動產廣告案件，維護消費者權益，並促進不動產交易安全，經訂頒「不 動產經紀業廣告處理原則」，據以實施。試問何謂不動產經紀業廣告？又對於不動 產廣告不實案件之查核，其權責分工原則為何？（ 25 分）

乙、測驗題部分：（ 50

分） 代號：

5601

•  本測驗試題為單一選擇題，請選出一個正確或最適當的答案，複選作答者，該題不予計分。  共 40 題，每題 1.25 分，須用 2B 鉛筆在試卡上依題號清楚劃記，於本試題或申論試卷上作答者，不予計分。

• 1 甲向乙建設公司購買預售屋，並簽訂定型化契約，該契約中有以下條款。試問那一條款符合法律規範？  甲的契約審閱期間為四日  陽台面積應予計價

•  甲須繳回原買賣契約書

 約定請求百分之二十五年利率之利息

• 2 甲經紀營業員任職於乙經紀業，於執行業務過程中，甲有無以不動產說明書向與委託人交易之相對人丙 解說的義務？甲有無在不動產說明書上簽章的義務？

•  有解說義務，亦有簽章義務

•  無解說義務，但有簽章義務

•  有解說義務，但無簽章義務

•  無解說義務，亦無簽章義務

• 3 甲經紀營業員任職於乙經紀業，但乙經紀業同意甲為丙經紀業執行業務，是否符合法律規定？  符合法律規定，因為乙已同意  不符合法律規定，因為甲有專任義務

•  不符合法律規定，因為會有利益衝突

•  不符合法律規定，因為此為雙方代理

• 4 有關經紀人員違反不動產經紀業管理條例相關規定者，下列之懲罰何者正確？

•  經紀人員收取差價者，應予六個月以上三年以下之停止執行業務處分

•  經紀人員其已收取之差價或其他報酬，應於加計利息後返還支付人

•  經紀人員受停止執行業務處分累計達三年以上者，廢止其經紀人員證書或證明

•  中央主管機關對於經紀人員獎懲事項，應設置獎懲委員會處理之

• 5 依不動產委託銷售定型化契約應記載及不得記載事項規定，服務報酬數額空白未記載者，則服務報酬如 何收取？

•  該不動產委託銷售定型化契約無效

•  受託人不得向委託人收取服務報酬

•  受託人可向委託人收取差價

•  受託人最高可收取中央主管機關規定實際成交價百分之六的服務報酬

• 6 依不動產經紀業管理條例規定，受感訓處分之裁定確定者，可否充任不動產經紀人員？下列敍述何者正確？  永遠不得充任  執行完畢後，即得充任

•  執行完畢後滿一年者，始得充任

 尚未執行完畢者，不得充任

座號：

• 7 依不動產經紀業管理條例規定，下列有關不動產說明書之相關敍述，何者錯誤？  不動產說明書應由經紀業指派經紀人簽章

•  不動產說明書於提供解說前，應經委託人簽章

•  以不動產說明書向委託人交易之相對人解說前，應由相對人在不動產說明書上簽章  經買賣雙方簽章之不動產說明書視為買賣契約書之一部分

• 8 依不動產經紀業管理條例規定，經紀業開始營業後自行停止營業至少連續多久時間以上，且未依法辦理 停業登記者，直轄市或縣（市）主管機關得廢止其許可？  三個月  五個月  六個月  一年

• 9

• 依不動產經紀業管理條例有關經營經紀業之規定，下列敍述何者錯誤？

•  應向主管機關申請許可後，依法辦理公司或商業登記  經紀業分設營業處所，應向直轄市或縣（市）政府申請許可  其經營國外不動產仲介業務者，應以公司型態組織依法辦理登記

•  需加入登記所在地之同業公會後方得營業

• 10 甲將其 A 屋出賣給乙，上開案件委由丙地政士與丁仲介業處理。請問應由誰向主管機關申報登錄實價？  甲  乙  丙  丁

• 11 A 屋所有權人甲與不動產經紀人乙簽訂一般委託銷售定型化契約，關於該契約中的記載，以下敘述何者正確？  得約定本定型化契約及其附件之審閱期間僅有三日

•  委託銷售之金額未記載者，本不動產委託銷售契約不當然無效

•  未記載委託銷售期間者，甲仍不得隨時以書面終止

•  如未記載乙服務報酬數額為實際成交價的百分比，乙仍得向甲收取最低額度的服務報酬

• 12 依公寓大廈管理條例及預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項規定，經規約草約訂定者，下列何

• 者得為約定專用部分？  共有部分之屋頂突出物  公寓大廈本身所占之地面  非屬避難之屋頂平臺  連通數個專有部分之走廊

• 13 甲、乙、丙、丁為 A 公寓大廈的區分所有權人，並為基地的共有人，乙將其基地應有部分與專有部分賣 給戊，丁得否主張先買權？

•  得依民法規定主張先買權

•  得依公寓大廈管理條例規定主張先買權

 得依土地法規定主張先買權

•  不得就基地應有部分主張先買權

• 14 依公寓大廈管理條例規定，因重大瓦斯氣爆引發火災肇致該公寓大廈有危害公共安全之虞，擬進行重建 時，下列敍述何者錯誤？

•  應經全體區分所有權人及基地所有權人、地上權人或典權人之同意

•  需經區分所有權人會議決議

•  當區分所有權人不同意法定會議之決議又不出讓區分所有權，管理委員會得訴請法院命區分所有權人 出讓其區分所有權及其基地所有權應有部分

•  重建之建造執照之申請，其名義以區分所有權人會議之決議為之

• 15 甲公寓大廈管理委員會欲對積欠管理費的住戶乙行使權利，問甲得否成為訴訟上的原告？  得，因為甲有當事人能力  得，因為甲有權利能力  不得，因為甲無權利能力  不得，因為甲並非法人

• 16 依公寓大廈管理條例規定，區分所有權人因故無法出席區分所有權人會議時，得以書面委託代理人 出席。下列何者不是公寓大廈管理條例所規定的代理人？

•  承租人  有行為能力之直系血親  其他區分所有權人  管理服務人

• 17 A 公寓大廈規約約定住戶不得養貓，新搬進的住戶甲不願遵守，有無理由？

•  有理由，因為依相關法規規定，住戶可以在公寓大廈中養寵物

•  有理由，因為甲未參與之前規約的討論

•  有理由，因為甲在買受前，無從知悉該規約的內容

•  無理由，因為甲應繼受合法規約所定事項

• 18 下列關於公寓大廈、區分所有建物的敘述，何者正確？

•  公寓大廈之建築業者甲，不得將共用部分，包含法定空地、法定停車空間及法定防空避難設備，讓售 於特定人乙

•  公寓大廈有 13 歲兒童之住戶丙，外牆開口部或陽臺得設置不妨礙逃生且不突出外牆面之防墜設施

•  規約之內容顯失公平者，不同意規約的區分所有人丁應於規約成立後六個月內訴請法院撤銷之

•  公寓大廈起造人戊，非經領得使用執照，不得辦理銷售

• 19 Ａ封閉式公寓大廈為區分所有建物。下列敘述，何者正確？

•  Ａ公寓大廈專有部分的無權占有人甲，並非住戶，故並無積欠該大廈應負擔費用的問題

•  Ａ公寓大廈每年至少應召開住戶大會一次

•  針對Ａ公寓大廈區分所有人乙積欠管理費，現行法有法定優先受償權的規定

•  Ａ公寓大廈於一定要件下，得以該辦公、商場部分召開區分所有權人會議

• 20 依公寓大廈管理條例規定，有關公寓大廈之公共基金，下列敍述何者正確？

•  區分所有權人對於公共基金之權利應隨區分所有權之移轉而移轉；不得因個人事由為讓與、扣押、抵 銷或設定負擔

•  公共基金應設專戶儲存，其運用應依管理委員會會議之決議為之

•  起造人應按建築物銷售總金額一定比例或金額提列公共基金

•  起造人於該公寓大廈建造執照申請時，應提出繳交各直轄市、縣（市）主管機關公庫代收公共基金之 證明

• 21 依公寓大廈管理條例第三十二條有關區分所有權人會議未獲致決議，重新開議之規定，下列敘述何者正確？  其開議除規約另有規定出席人數外，應有區分所有權人三分之二以上及其區分所有權比例合計三分之 二以上出席

 應以出席人數過半數及其區分所有權比例占出席人數區分所有權合計過半數之同意作成決議  決議之會議紀錄各區分所有權人得於十日內以書面表示反對意見

•  書面反對意見未超過出席區分所有權人及其區分所有權比例合計半數時，該決議視為成立

• 22 甲向乙建設公司購買預售屋，並簽訂定型化契約，該契約中有「屋簷面積計入買賣價格」之定型化契約 條款。請問該預售屋買賣定型化契約效力為何？

•  無效，因為違反預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項

•  無效，因為顯失公平

•  有效，因為甲已同意該契約所有條款

•  有效，因為以一部無效為原則

• 23 依消費者保護法規定，消費爭議調解辦法由何機關定之？

•  消費者爭議調解委員會

•  消費者服務中心

•  消費者保護委員會

•  各直轄市或縣（市）政府

• 24 依消費者保護法規定，下列有關企業經營者之敘述何者正確？

•  企業經營者對消費者或第三人之損害賠償責任，經與消費者個別磋商，得預先約定限制或免除  輸入商品或服務之企業經營者，視為從事經銷之企業經營者

•  從事經銷之企業經營者，就商品所生之損害，與商品製造者連帶負賠償責任。但對於損害之防免已盡 相當之注意，或縱加以相當之注意而仍不免發生損害者，不在此限

•  從事設計、生產、製造商品或提供服務之企業經營者，違反消費者保護法規定致生損害於消費者，若 企業經營者能證明其無過失者，法院得免除其賠償責任

• 25 甲消費者保護團體依消費者保護法第四十九條規定提起訴訟。下列敘述何者正確？

•  應經消費者保護基金會的同意，始得提起該訴訟

•  如已置有消費者保護專門人員，則可不委任律師代理訴訟

•  如委任律師代理訴訟，該律師不得請求預付必要費用

•  固然甲並非被害人，但甲仍得為該訴訟的原告

• 26 因同一消費關係而被害之甲、乙、丙，依民事訴訟法之規定，選定甲與乙起訴請求損害賠償。以下敘述 何者正確？

•  此為法定訴訟擔當

•  甲與乙稱為選定人

•  甲與乙稱為選定當事人

•  該訴訟繫屬中，同一消費關係之其他被害人丁與戊在法院判決前，均得併案請求賠償

消費者甲向企業經營者乙提起消費訴訟，下列敘述何者正確？

•  法院為甲敗訴之判決時，得依職權宣告為減少擔保之假執行。果爾，乙得在判決確定前，聲請法院強 制執行甲的財產

•  法院為乙敗訴之判決時，得依職權宣告為免除擔保之假處分

•  法院為乙敗訴之判決時，得依職權宣告為減少擔保之假扣押

•  法院為乙敗訴之判決時，得依職權宣告為免除擔保之假執行。果爾，甲得在判決確定前，聲請法院強 制執行乙的財產

• 28 甲慈善事業的慈善經營方式是：以一般價格購買商品後，將其便宜賣給貧困者。貧困者乙向甲便宜購買 商品，如因而受有身體上的損害，請問乙主張甲就此應負商品責任，有無理由？

•  有理由，因為甲應負不完全給付的商品責任  有理由，因為甲反覆為此行為並以此為業

•  無理由，因為甲的行為並非以營利為目的  無理由，因為人身損害並非商品責任所規範

• 29 設若消費者保護基金會對於同一之原因事件，致使眾多消費者受害時，受讓甲、乙、丙等 20 位消費者損 害賠償請求權後，以自己名義，提起消費訴訟。以下敘述何者正確？

•  如甲僅有非財產上損害賠償請求權，因該權利具一身專屬性，故不得讓與給消費者保護基金會  該訴訟繫屬中，如乙終止讓與損害賠償請求權，消費者保護基金會仍具當事人適格

•  在該訴訟判決前，丙均得終止讓與損害賠償請求權，並通知法院

•  消費者保護基金會應將該訴訟結果所得賠償，交付甲、乙、丙等 20 位消費者，不得扣除訴訟費用

27

• 30 依消費者保護法規定，下列有關調解之敘述何者正確？

•  消費爭議調解委員會，由委員互推主席

•  依消費者保護法第四十五條之二，有關一般消費爭議經委員會依職權調解提出之解決方案，應經全體 調解委員過半數之同意

•  當事人對委員會依職權調解之方案，得於送達後十五日之不變期間內，提出異議

•  調解成立者應作成調解書。調解書之作成及效力，準用鄉鎮市調解條例第二十二條至第二十六條之規定 31 依消費者保護法規定，下列有關分期付款買賣契約書之敘述何者錯誤？

•  分期付款買賣契約應以書面為之

•  分期付款買賣之附加費用，應明確記載併入各期價款計算之利息數額

•  契約書未記載利率者，其利率按現金交易價格週年利率百分之五計算之

•  契約書未載明頭期款、各期價款與其他附加費用合計之總價款與現金交易之差額者，消費者不負現金 交易價格以外價款之給付義務

• 32 依消費者保護法規定，下列有關消費者保護委員會之敘述何者錯誤？  以行政院副院長為主任委員

•  消費者保護委員會應置消費者保護官若干名

•  消費者保護委員會組織規程由內政部定之

•  其設立目的為研擬及審議消費者保護基本政策與監督其實施

•  集體訴訟之公告曉示後，其他被害人得於一定之期間內表明併案請求賠償。前述之期間，至少應有七日  併案請求賠償之書狀，應以繕本送達於兩造

• 33 有關消費者保護法第五十四條消費者集體訴訟之相關規定，下列敍述何者錯誤？  集體訴訟之公告應黏貼於法院牌示處

•  公告應登載新聞紙，其費用由國庫墊付

• 34 依公平交易法規定，事業持有或取得他事業之股份或出資額，達到他事業有表決權股份或資本總額三分 之一以上者，稱為下列何者？



結合

•  獨占

•  聯合行為

•  寡占行為

• 35 依公平交易法規定，多層次傳銷參加人終止契約後，多層次傳銷事業應以何種價格買回參加人所持有之 商品？

•  商品之進貨價金

•  商品進貨價金並可扣除商品減損之價額

•  原購價格百分之九十

•  原購價格百分之九十並可扣除終止契約違約金

• 36 甲因違反公平交易法而被處罰鍰，請問目前應移送何處強制執行？

•  普通法院

•  行政法院

•  法務部行政執行署

•  財政部國有財產署

• 37 甲為廣告主，非公眾人物乙與明星丙為該廣告中薦證之人，乙丙分別接受 2000 元與 20 萬元報酬。若有 消費者丁因該廣告不實而受有 30 萬元損害，關於乙丙的責任，以下敘述何者不正確？

•  即便丙不知情，丁依個案情形，仍可能得依法對丙請求 30 萬元損害賠償

•  即便乙不知情，丁依個案情形，仍可能得依法對乙請求 3 萬元損害賠償

•  如乙依法賠償丁，乙得向甲行使求償權

•  如丙依法賠償丁，丙得向甲行使法定承受權

• 38 依公平交易法規定，事業結合時，有下列何種情形，應先向中央主管機關提出申報？

•  事業因結合而使其市場占有率達百分之四十者

•  參與結合之一事業，其市場占有率達百分之二十者

•  同一事業所持有有表決權股份或出資額達百分之五十以上之事業間結合者



事業將其全部或主要部分之營業、財產或可獨立營運之全部或一部營業，讓與其獨自新設之他事業者

• 39 甲不動產仲介業向購屋人乙收取斡旋金時，如故意未同時告知乙得選擇採用內政部版要約書，下列敘述 何者不正確？

•  依個案情形，甲可能受刑法制裁

•  依個案情形，此可能屬於足以影響交易秩序之欺罔或顯失公平的行為

•  依個案情形，甲可能違反公平交易法

•  依個案情形，乙可能得向甲請求懲罰性賠償

• 40 關於甲不動產經紀業（加盟業主）以限制加盟店收取服務報酬為條件，而與加盟店交易之行為，下列敘 述何者不正確？

•  為保護消費者，甲不應容許其加盟店自由決定服務報酬

•  甲的行為有限制競爭之虞

•  甲的行為有妨礙公平競爭之虞

•  甲的行為有違反公平交易法規定之虞

代號：

60120

頁次：

4 － 1

103 年專門職業及技術人員高等考試建築師、技師、第二次 食品技師考試暨普通考試不動產經紀人、記帳士考試試題

等 別：普通考試

類 科：不動產經紀人

科 目：民法概要

考試時間：

1 小時 30 分

※注意：禁止使用電子計算器。

甲、申論題部分：（ 50 分）

 不必抄題，作答時請將試題題號及答案依照順序寫在申論試卷上，於本試題上作答者，不予計分。  請以藍、黑色鋼筆或原子筆在申論試卷上作答。

• 一、甲被乙詐欺，將其所有之一棟房屋以低價賣給乙，並已為所有權移轉 登記。請問甲依民法第 92 條規定，僅撤銷債權行為，而未撤銷物權行 為時，當事人之間的法律關係如何？甲若同時撤銷債權行為與物權行 為時，其法律關係又是如何？另法律行為因被詐欺而為撤銷與因被脅 迫而為撤銷，其效力有何不同？（ 25 分）

• 二、甲、乙共有一筆土地，面積 100 平方公尺，僅符合建築面積最小單位， 應有部分分別為甲十分之八，乙十分之二，甲、乙以其應有部分分別向 丙、丁貸款，設定抵押權作為擔保。嗣甲請求分割，因與乙無法達成協 議，遂提起分割共有物之訴，法院依民法第 824 條第 3 項規定，判決將 該共有地分配於甲，並命甲補償乙新臺幣 100 萬元。請問乙對甲之補償 金債權，民法設有何種保障機制？又丁在乙之應有部分上原有之抵押權 如何處理？（ 25 分）

乙、測驗題部分：（ 50

分） 代號：

2601

 本測驗試題為單一選擇題，請選出一個正確或最適當的答案，複選作答者，該題不予計分。  共 40 題，每題 1.25 分，須用 2B 鉛筆在試卡上依題號清楚劃記，於本試題或申論試卷上作答者，不予計分。

• 1 依法律之規定，有使用文字之必要者，下列敘述何者正確？  須本人自寫，並親自簽名或蓋章  得不由本人自寫，但必須親自簽名或蓋章  如以指印、十字或其他符號代簽名者，在文件上，經一人簽名證明，亦與簽名生同等之效力  如以指印、十字或其他符號代簽名者，在文件上，經一人以指印、十字或其他符號代簽名者證明，亦 與簽名生同等之效力

• 2 關於形成權，下列敘述何者正確？

•  所謂形成權係指當事人得依據雙方自由意志，形成法律關係之權利

•  形成權的行使，原則上不得附條件或期限

•  形成權的行使期間，法律多設有消滅時效

•  同意權、抗辯權與解除權均屬形成權

• 3 下列何種權利屬於準物權？

 農育權

•  商標權

•  漁業權

 典權

• 4 關於社團法人解散時，清算人的職務內容，下列何者正確？①了結現務 ②收取債權 ③清償債務 ④變更 章程

 ①②③

 ①②④

• 5 下列何者不具有民法上之權利能力？

•  植物人

 受破產宣告之法人

 ①③④

 合夥

 ②③④

 受監護宣告之自然人

座號：

• 6 關於住所，下列敘述何者正確？

•  限制行為能力人，因特定行為選定居所者，關於其行為，視為住所

•  法人，以其主事務所之所在地為住所

•  妻，以夫之住所為住所

•  一人同時僅得有兩住所

• 7 關於天然孳息，下列敘述何者正確？

•  稱天然孳息者，謂利息、租金及其他因法律關係所得之收益

•  有收取天然孳息權利之人，按其權利存續期間內之日數，取得其孳息

•  物之成分及其天然孳息，於分離後，除法律另有規定外，仍屬於其物之所有人

•  抵押權之效力，及於抵押物扣押後抵押人就抵押物得收取之天然孳息。但抵押權人，非以扣押抵押物 之事情，通知應清償天然孳息之義務人，不得與之對抗

• 8 18 歲之甲所為下列何種行為屬於無效？

•  買賣他人之物

•  被脅迫所締結之買賣契約

 買賣違章建築

•  撤銷有關買賣之錯誤意思表示

• 9 甲與乙於民國（下同） 103 年 10 月 1 日簽訂買賣契約將自有古董錶以新臺幣（下同） 20 萬元出售予乙， 約定同年 11 月 1 日交付該錶予乙。但同年 10 月 5 日不知情的丙向甲表示願以 25

• 萬元之價格購買該古董 錶，甲同意出售，並當場銀貨兩訖。關於乙如何主張其權利，下列敘述何者正確？

•  乙基於買賣契約所生之債權得向甲請求交付該錶，並移轉該錶所有權。甲對乙須負可歸責給付不能之 損害賠償責任

•  乙基於買賣契約所生之債權得向丙請求交付該錶，並移轉該錶所有權。甲對丙須負可歸責給付不能之 損害賠償責任

•  乙基於所有權得向甲請求交付該錶。甲對乙須負侵權行為之損害賠償責任

•  乙基於所有權得向丙請求交付該錶。甲對丙須負侵權行為之損害賠償責任

• 10 關於附條件的法律行為，下列敘述何者正確？

•  附停止條件之法律行為，於條件成就時，失其效力

•  附條件的法律行為，其條件成就之效果於條件成就之時發生，不得依當事人之特約變更

•  因條件成就而受不利益之當事人，如以不正當行為促其條件之成就者，視為條件已成就

•  附條件之法律行為當事人，於條件成否未定前，若有損害相對人因條件成就所應得利益之行為者，負 賠償損害之責任

11 甲糕餅業者向乙原料供應商購買食用油，用以添加於糕餅之製造，但該油之品質發生問題，經查該油係 製油業者丙所生產，丙就其產品應對甲負何種責任？  無過失責任  故意責任  中間責任  不須負責

• 12 下列關於暴利行為之敘述，何者錯誤？

•  雖違反公序良俗，但有效

•  並非詐害債權行為

 利害關係人得行使撤銷權

•  應於法律行為後一年內提起救濟

• 13 甲將房屋出賣於乙並交付之，但尚未完成移轉登記，乙已支付一半價金，其後該屋因地震而全毀。下列 敘述，何者正確？

•  乙仍應支付全部買賣價金

•  乙得解除買賣契約

• 14 關於代理，下列敘述何者正確？

•  代理人非經本人之許諾，不得既為第三人之代理人，而為本人與第三人之法律行為。但其法律行為， 係專履行債務者，不在此限

•  代理權之限制及撤回，不得以之對抗善意第三人。至於該第三人有無過失而不知其事實者，則非所問  代理人於代理權限內，以代理人名義所為之意思表示，直接對本人發生效力

•  代理人所為或所受意思表示之效力，不因其為無行為能力人而受影響

• 15 甲駕駛機車載乙，與丙發生車禍，致乙跌落機車，身體多處受傷，經查甲、丙均有過失。下列敘述，何 者錯誤？

•  乙得向丙請求損害賠償

•  乙得向甲請求損害賠償

 丙不得主張乙應承擔甲之過失

 甲丙為共同侵權行為人

• 16 關於共有物分割，下列敘述何者正確？

•  共有物依共有人協議分割時，並不適用多數決原則

•  共有人以契約訂有不分割之期限者不得逾十年；逾十年者，縮短為十年

•  共有之不動產，其契約訂有管理之約定時，約定不分割之期限，不得逾五十年；逾五十年者，縮短為 五十年

•  不動產共有人間關於共有物分割或禁止分割之約定，對於應有部分之受讓人或取得物權之人，以受讓 或取得時知悉其情事或可得而知者為限，亦具有效力

 甲應承擔一半損失

 甲得主張重建後再交屋

• 17 關於居間人之報酬及支出費用，下列敘述何者正確？

•  契約附有解除條件者，於該條件成就前，居間人不得請求報酬

•  居間人因媒介應得之報酬，除契約另有訂定或另有習慣外，應由契約當事人雙方平均負擔

•  約定之報酬，較居間人所任勞務之價值，為數過鉅失其公平者，報酬給付義務人得以意思表示請求酌減之  居間人違反其對於委託人之義務，而為利於委託人之相對人之行為，或違反誠實及信用方法，由相對 人收受利益者，不得向委託人請求報酬，僅得請求償還其支出之必要費用

• 18 甲乙係多年好友，甲長年於國外經商，遂概括委任乙代為管理 A 屋，約定乙就 A 但民法規定，不動產之租賃其期限逾多久者，乙仍須有特別授權？

•  二年



一年半

•  一年

• 19 關於合夥人出資及合夥財產，下列敘述何者正確？

•  合夥人之出資，得為金錢，其他財產權或勞務，但不得以信用代之

•  合夥財產不足清償合夥之債務時，各合夥人對於不足之額，連帶負其責任

•  合夥人之出資及其他合夥財產，為合夥人全體分別共有之集合財產

•  合夥因損失而至資本減少時，除合夥契約有特別訂定外，合夥人有補充之義務

• 20 甲自行出資建造違章建築房屋一幢，將之出售予乙，並已交付乙占有。但事後甲對乙主張其為所有權人， 請求乙返還房屋。下列敘述何者正確？

•  甲之請求為無理由。因為違章建築是違法行為，甲無法取得該屋所有權

•  甲之請求為有理由。因為違章建築買賣是違法行為，買賣契約無效，甲得請求回復原狀

•  甲之請求為有理由。甲可根據民法第 767 條第 1 項前段，所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得 請求返還之

•  甲之請求為無理由。縱甲根據民法第 767 條第 1 項前段，所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得 請求返還之。乙基於買賣契約非無權占有該屋，故無須返還

• 21 甲 、 乙 、 丙共同竊取丁之財物，丁損失共計新臺幣 30 萬元，丁僅原諒其子甲之行為，而免除其債務。下 列敘述，何者正確？

•  乙若全額清償後，得向甲 、 丙各求償新臺幣 10 萬元

•  乙若全額清償後，僅得向丙求償新臺幣 10 萬元

•  乙若全額清償後，僅得向丙求償新臺幣 15 萬元

•  丁免除甲之債務，乙 、 丙之債務亦應同生免除效力

• 22 關於越界建築之處理，下列敘述何者正確？

•  土地所有人建築圍牆時因重大過失逾越地界者，鄰地所有人如知其越界而不即提出異議，不得請求移 去或變更其圍牆

•  土地所有人建築圍牆時非因重大過失逾越地界者，鄰地所有人如知其越界而不即提出異議，不得請求 移去或變更其圍牆

•  土地所有人建築房屋時因重大過失逾越地界者，鄰地所有人如知其越界而不即提出異議，不得請求移 去或變更其房屋

•  土地所有人建築房屋時非因重大過失逾越地界者，鄰地所有人如知其越界而不即提出異議，不得請求 移去或變更其房屋

• 23 甲在其土地上為乙設定眺望不動產役權，其後甲未獲得乙之同意又為丙設定地上權，丙預備在該地上建 築房屋，若該房屋建成，乙之眺望權將因而受到影響，下列敘述，何者正確？

•  應不許丙設定地上權

•  地上權人不許在該地上建築房屋

• 24 關於地上權，下列敘述何者正確？

•  普通地上權乃以在他人土地上下之一定空間範圍內有建築物或其他工作物為目的而使用其土地之權  地上權定有期限，而有支付地租之約定者，地上權人得支付未到期之三年分地租後，拋棄其權利  地上權人得將其權利設定權利質權。但契約另有約定或另有習慣者，不在此限

•  地上權人，因不可抗力，妨礙其土地之使用，得請求免除或減少租金

• 25 甲將土地為乙設定典權並交付之，其後甲將該地出賣與丙，乙主張有權以相同條件購買，此權利稱為：  找貼權  留買權  回贖權  絕賣權

• 26 甲忘記乙已清償債務，遂誤將對乙之新臺幣 20 萬元之債權，以新臺幣 15 萬元出賣與丙。下列敘述，何 者正確？

•  甲、丙間之買賣契約無效  丙得主張善意取得該債權

•  甲須負權利瑕疵擔保責任

 丙得主張甲應負無權代理人責任

 縱然設定地上權，亦屬無效

 設定地上權後，不動產役權消滅

• 屋得為甲為一切行為。

•  半年

• 27 下列何者不屬於直接占有人？

 房屋承租人  土地之典權人

• 28 下列何種權利，不得單獨成為抵押權之標的物？

•  地上權

•  不動產役權

 汽車之受委託保管人  為雇主駕駛汽車之司機

•  農育權

 典權

• 法定財產制關係消滅時，夫或妻現存之婚後財產，扣除婚姻關係存續所負債務後，如有剩餘，其雙方剩

• 29 餘財產之差額，應平均分配。稱為：

•  剩餘財產分配請求權

•  扶養費請求權

 財產酌給請求權

 贍養費請求權

• 30 下列關於最高限額抵押權之敘述，何者正確？  得有效約定最高限額係指本金最高限額  得約定凡是書面契約所生之債權，均屬擔保範圍  得約定凡是新臺幣 100 萬元以下之債權，均屬擔保範圍  得經抵押人之同意，將最高限額抵押權讓與他人

• 31 下列何者不屬於夫妻之特有財產？

•  妻之化妝品

•  夫上班代步所駕駛之自用汽車



夫之行醫工具

 妻之首飾

• 32 設定抵押權時，土地及其土地上之建築物，同屬於一人所有，而以土地及建築物為抵押者，如經拍賣， 其土地與建築物之拍定人各異時，關於拍定人間之關係，下列敘述何者正確：

•  視為已有不動產役權之設定  視為已有地上權之設定

•  視為取得使用借貸權



視為取得租賃權

• 33 夫妻之財產及所得，除特有財產外，合併為共同財產者，屬於下述何種所有型態？  夫妻公同共有  夫妻分別共有  夫妻區分所有  夫妻總體共有

• 34 甲死亡，由配偶乙繼承其遺產，乙對於甲所積欠丙之債務，應負何種責任？  負無限清償責任  負部分清償責任

•  不負責任



以因繼承所得遺產為限負清償責任

• 35 因他人拋棄繼承而應為繼承之人，為拋棄繼承時，應於知悉其得繼承之日起多久為之？

•  一個月

•  二個月

•  三個月

•  六個月

• 36 甲、乙約定為共同財產制為其夫妻財產制，其後甲死亡，繼承人為乙及生女丙，經查甲、乙之共同財產 共價值新臺幣 100 萬元，乙得分得金額為：

•  新臺幣 75 萬元

•  新臺幣 50 萬元



新臺幣

100

萬元

•  新臺幣 25 萬元

• 37 甲男乙女婚姻關係存續中生女丙。嗣後甲乙離婚，甲男另與戊結婚，並由戊收養未成年之丙。丙成年後 與丁男結婚但尚無子女，某日丙女因故死亡。問丙之遺產應如何繼承？

•  由甲、乙、丁共同繼承，每人之應繼分為三分之一

•  由甲、乙、丁共同繼承，惟丁之應繼分為二分之一

•  由甲、戊、丁共同繼承，每人之應繼分為三分之一

•  由甲、戊、丁共同繼承，惟丁之應繼分為二分之一

• 38 繼承人在繼承開始前幾年內，從被繼承人受有財產之贈與者，該財產視為其所得遺產？

•  半年內

•  1 年內

•  2 年內

•  3 年內

• 39 繼承開始時，繼承人之有無不明者，由親屬會議於一個月內選定遺產管理人，並將繼承開始及選定遺產 管理人之事由，向法院報明。關於遺產管理人之職務，以下敘述何者正確？

•  編製遺產清冊，並為保存遺產必要之處置。遺產清冊，管理人應於就職後六個月內編製之

•  聲請法院依公示催告程序，限定六個月以上之期間，公告被繼承人之債權人及受遺贈人，命其於該期 間內報明債權及為願受遺贈與否之聲明，被繼承人之債權人及受遺贈人為管理人所已知者，應分別通 知之

•  清償債權或交付遺贈物。惟遺贈物之交付，應先於債權之清償

•  有繼承人承認繼承或遺產歸屬國庫時，為遺產之移交

• 40 甲有配偶乙及子丙，甲生前預立遺囑，內容表示死後要將全部財產遺贈給好友丁，嗣甲死亡時，全部遺 產為新臺幣（下同） 100 萬元，試問受遺贈人丁可得多少？

•  100 萬元

•  75 萬元

•  50 萬元

•  20 萬元

103 年專門職業及技術人員高等考試建築師、技師、第二次 食品技師考試暨普通考試不動產經紀人、記帳士考試試題

代號：

60110

60210

頁次：

4 － 1

等 別：普通考試

類 科：不動產經紀人、記帳士

科 目：國文（作文與測驗）

考試時間：

2 小時

※注意：禁止使用電子計算器。

甲、作文部分：（ 60 分）

 請以藍、黑色鋼筆或原子筆在申論試卷上由左至右橫式作答，於本試題上作答者，不予計分。  不得於試卷上書寫姓名或入場證號。

西哲法蘭西斯‧培根（ Francis Bacon 1561-1626 ）在其《隨筆》（ Essays ） 書裡的〈論真理〉一文中，謂做事光明正大乃人性之榮光。又謂真理恰如 磊落的天光，所有假相經它一照，則難免窮形盡相。試以『為人真誠， 做事務實』為題，加以論述。

乙、測驗部分：（ 40

分）

代號： 1601

 本測驗試題為單一選擇題，請選出一個正確或最適當的答案，複選作答者，該題不予計分。  共 20 題，每題 2 分，須用 2B 鉛筆在試卡上依題號清楚劃記，於本試題或申論試卷上作答者，不予計分。

• 1 下列各選項前後的詞語，意義相近的是：

•  剛愎自用／擇善固執

•  山窮水盡／柳暗花明

•  八面玲瓏／八面威風

•  飛揚跋扈／不可一世

• 2 風靜了，我是／默默的雪。他在／敗葦間穿行，好落寞的人／神色，遣人一朝是／ 東京八十萬禁軍教頭／如今行船，悄悄／向梁山落草／山是憂愁的樣子（楊牧） 此詩所寫人物應為：

•  屈原

•  項羽

•  林沖

•  岳飛

• 3 「碩鼠碩鼠，無食我黍！三歲貫女，莫我肯顧。逝將去女，適彼樂土。樂土樂土， 爰得我所。」（《詩經‧魏風‧碩鼠》）詩中之「碩鼠」是用以說明：

•  執政者的貪污腐敗

•  天災對農作的傷害

•  百姓不知勤於農耕

•  鼠患對農村的摧殘

• 4 如果有一個文化活動，四周以菊花和柳樹布置，並張貼著「口吟歸去來，頭戴漉酒 巾」的對聯，可以推測這個活動和那個古人有關？

•  屈原

•  陶潛

•  杜甫

•  周敦頤

• 5 曹操〈短歌行〉：「月明星稀，烏鵲南飛。繞樹三匝，何枝可依？山不厭高，水不 厭深。周公吐哺，天下歸心。」引文中「山不厭高，水不厭深」，意指：

•  品德崇高

•  廣納賢才

•  景色壯麗

•  胸羅萬象

座號：

• 6 《論語‧先進》：「夫子喟然歎曰：吾『與』點也。」文句中「與」字的意義和用 法，和下列選項中那一個相同？

 選賢「與」能，講信修睦

•  或乞醯焉，乞諸其鄰而「與」之

•  日月逝矣，歲不我「與」

•  暴虎馮河，死而無悔者，吾不「與」也

• 7 下列楹聯何者使用正確？



書房：琴瑟永諧千歲樂，芝蘭同介百年春



廳堂：舉目思祖功宗德，存心為孝子賢孫



宗祠：門前莫約頻來客，座上同觀未見書

 園亭：水色山光皆畫本，花香鳥語是詩情

• 8 「人類所造作的世間的種種現象，迷塞了我的心眼，隱蔽了我的本性，使我對於擾 攘奔逐的地球上的生活，漸漸習慣，視為人生的當然而恬不為怪。實則墮地時的 我的本性，已經斵喪無餘了。」（豐子愷〈阿難〉）本段話認為人隨著年齡與閱 歷，會漸漸習慣的是：

•  人情練達

•  剛愎成性

•  絕聖棄智

•  矯飾偽行

• 9 黃崑巖：「有教養的人是有智慧的人，要達到這境界，光是有知識還不能稱得上有 教養。教養的重要要素是對自己存在的意義充分了解，而這種自覺出自於自身對周 遭環境的相對位置的正確概念。自身與環境，包括自身與別人或與社會的關係要弄 清楚。知道了這種關係脈絡，我們的進退才有分寸又能見好就收。」（《給青年學 生的十封信》）下列選項何者合乎文中所說教養的特質？

• 

• 寬以待人，嚴以律己

•  忠人之事，克盡己職

•  知己知彼，行己有方

•  捨己為公，有容乃大

• 10 我們的社會結構原則，建立在一系列不等同的價值取向上面。這個價值系列的頂端 是天下、國家，底部躺著個人。這個「個人」，格物致知的修身工夫，意義不在探 討「本人」存在的意義，也不是為了追求對外在世界的認知，而是為了把自己準備 完善，以實現家族、國家和天下的和諧穩定。（劉大任〈賭〉）下列選項何者最接 近上文所述之文化？

•  個人主義

•  群體主義

•  存在主義

•  人本主義

• 11 皮克斯動畫導演柏德曾說：「員工士氣往往對電影預算帶來最大衝擊，但卻從來不 會顯現在預算表上。如果員工士氣低落，那麼你花的每一塊錢，實際上只會得到兩 毛五的價值。如果員工士氣高，那麼你花的每一塊錢，可能創造出三塊錢的價值。 每家公司都應該更重視員工士氣。」關於這段話表達的主旨，最適當的詮釋是：

•  員工士氣是電影成敗的關鍵

•  員工士氣高可提高經費運用的產值

•  員工士氣的高低落差可達到十二倍  預算表並不能精確估算完整的收支情形

60210

頁次：

4 － 3

• 12 「當你越是潛水射魚的高手時，你的漁獲就會越少，因你會選擇你要的魚而不是濫 射。當你越是了解老人們的固執時，你就越是敬畏大自然的一切神靈，你就有義務 為山林的樹木祈福。」（夏曼‧藍波安〈敬畏海的神靈〉）下列選項何者較接近前 文意旨？



• 技進乎道，藝通乎神

•  敬天愛物，取之有節

•  擇善固執，持志以終

•  雅好山水，悠然自得

• 13 有些物品褪流行了，必須丟掉，才有空間容納新產品；有些價值觀落伍了，必須拋 棄，才能合乎時潮；有些道德觀過於迂腐，必須刪除，方能與時俱進，跟上所謂時 代的腳步。

是這樣嗎？願意尊重每一樣物品或食品被製造、種植出來所費的時間與勞力，因此 物盡其用，絕不浪費，是否已被掃入阿嬤級思維而遭到恥笑？（改寫自簡媜〈活得 像一條流浪狗〉）

根據上文，作者的態度是：

•  品德為尚

•  愛屋及烏

•  與時推移

•  恆常惜物

• 14 孟嘗君特雞鳴狗盜之雄耳，豈足以言得士？不然，擅齊之強，得一士焉，宜可以南面 而制秦，尚何取雞鳴狗盜之力哉？（王安石〈讀孟嘗君傳〉）王安石認為孟嘗君：

•  虛心求才

•  掩耳盜鈴

•  不得賢士

•  可制秦國

• 15 忽逢桃花林，夾岸數百步，中無雜樹，芳草鮮美，落英繽紛。漁人甚異之，復前行， 欲窮其林。林盡水源，便得一山。山有小口，髣髴若有光。便捨船，從口入。初極 狹，纔通人。復行數十步，豁然開朗。土地平曠，屋舍儼然，有良田、美池、桑竹 之屬。阡陌交通，雞犬相聞。其中往來種作，男女衣著，悉如外人。黃髮垂髫，並 怡然自樂。見漁人，乃大驚，問所從來，具答之。便要還家，設酒殺雞作食。村中 聞有此人，咸來問訊，自云先世避秦時亂，率妻子邑人來此絕境，不復出焉，遂與 外人間隔。問今是何世，乃不知有漢，無論魏晉！（陶淵明〈桃花源記〉）

根據上文，下列敘述何者正確？

•  「芳草鮮美，落英繽紛」指暮春三月，草長花落，果實豐收可期

•  「黃髮垂髫，並怡然自樂」指當地男童、女童無不自在歡樂嬉遊

•  「便要還家，設酒殺雞作食」指設宴為漁夫餞行，要求儘速離開

•  「不知有漢，無論魏晉」指對於中國各朝代遞嬗沿革，並不了解

• 16 袁宗道〈答友人〉：「學未至圓通，合己見則是，違己見則非。如以南方之舟，笑 北方之車；以鶴脛之長，憎鳧脛之短也。夫不責己之有見，而責人之異見，豈不悖 哉！」下列選項何者最切合本文旨意？

•  學至圓通易於責人

•  人常以己之長而責人之短

•  強調眾謀之中必有異見

•  意志堅定者不為異說動搖

•  老眼昏花

• 17 一秀才買柴，曰：「荷薪者過來。」賣柴者因「過來」二字明白，擔到面前。 問曰：「其價幾何？」因「價」字明白，說了價錢。秀才曰：「外實而內虛，烟 多而焰少，請損之。」賣柴者不知說甚，荷的去了。……有一官府下鄉，問父 老曰：「近來黎庶何如？」父老曰：「今年梨樹好，只是蟲喫了些。」根據上文， 選擇最符合意旨的選項：

•  志不同道不合，不相為謀

•  秀才、官員恃才傲物，賣弄所學

•  平民百姓學識不足，無法與人溝通

•  秀才、官員咬文嚼字，不能有效傳達訊息

• 18 蓋鹿耳門內浩瀚之勢，不異大海，其下實皆淺沙，若深水可行舟處，不過一綫，而 又左右盤曲，非素熟水道者，不敢輕入，所以稱險。（郁永河《裨海紀遊》）清朝 時期鹿耳門水道以「險」著稱的主要原因是：

•  水勢浩瀚磅礡，有如大海

•  水下淤積多沙，航道彎狹

閱讀下文，回答第19~20題

我問老闆，為什麼不放走呢？

他說，他也不忍心看小鳥這樣，想放走，又捨不得。

我好想伸手打開籠子，任鳥自飛，可是我沒有。

後來，我又下山幾次，小鳥依舊在籠子裏。我第一次那種激盪的心緒，越來越平穩了。

到最近一次去小店，返程時，走到半山，才猛然想到，剛才在鳥籠旁出出入入，不知經 過多少次，竟然不曾看牠一眼，眉頭瞬間黯了下來。

我不是悲小鳥，而是悲自己。（粟耘〈塵埃譜〉）

• 19 依上文，作者在悲自己什麼？

•  婦人之仁

•  麻木不仁

•  老來健忘

• 20 文中「我第一次那種激盪的心緒，越來越平穩了」，下列選項何者較接近其義涵？

•  習焉不察，久之而成自然

•  動心忍性，增益其所不能

•  平和恬淡，修養鍛鍊心性

•  聖人無情，不為外物所累

•  河道彎曲複雜，容易迷路

•  水域危險著稱，嚮導難尋