111 年專門職業及技術人員高等考試會計師、 不動產估價師、專利師、民間之公證人考試試題

等

別：高等考試

類

科：會計師、不動產估價師、民間之公證人

科

目：國文（作文）

考試時間：

2 小時

座號：

代號：

80310

90510

90410

頁次： 2 － 1

※注意：

 禁止使用電子計算器。

•  請以藍、黑色鋼筆或原子筆在試卷上由左至右橫式作答，於本試題上作答者，不予計分。

 不得於試卷上書寫姓名或座號。

一、 廣告商常以特定方法來呈現數字，企圖讓我們以某種角度來解讀資 訊。同樣的數字，有千百種表達方式，不同的方式會導致我們有不一樣 的反應。例如： 5 分之 1 ／ 20 ％的機會／ 10 個之中的 2 個／ 100 萬中的 20 萬。其中， 100 萬中的 20 萬，聽起來確實比 10 個之中的 2 個，更令 人印象深刻，因為我們看見了 20 萬這個龐大的數字。這種現象稱之為 「比率偏差」 ，有時甚至會讓人們選擇獲勝機率較小的事物。例如下面這 個實驗，受試者會看到兩個分別裝著不同玻璃珠的碗，他們必須矇起眼 睛挑出紅色的玻璃珠：

A.10 個玻璃珠， 9 個白色， 1 個紅色

B.100 個玻璃珠， 92 個白色， 8 個紅色

結果 53 ％的受試者誤以為 B 碗裡有更多紅色珠子，挑中機率較高而選 擇錯誤。

廣告商操控我們想法的另一種手段，就是透過深思熟慮的選擇與措 辭，呈現數字。你不妨試著翻轉以下夾雜著數字的句子，窺探其背後的 真義： 「有四分之一的筆電會在二十四個月內壞掉＝有四分之三的筆電 在二十四個月後，仍能良好地運作。」透過聚焦於數學性數據的某一面， 數據提供者能誘使我們以正面或負面的態度去思考。

人們常說：數字會說話。上文提醒我們看待數據時可能存在的迷思。 請說明廣告商常用的數字策略，並依個人的經驗或觀察，思考數字所呈 現的事實及其他意義的可能性，自定標題，作文一篇。 （ 50 分）

二、 卡爾．馮．弗里希是一位奧地利動物行為學家，他曾對蜜蜂的傳訊 行為做過相當詳盡的研究，發現蜜蜂尋獲一處份量豐富的花蜜來源時， 會以相當複雜的方式通知與他同一蜂房的其他蜜蜂。傳訊的內容包括花 蜜來源的距離、方向以及食物的種類；傳訊方式按照花蜜來源的距離， 分成兩類舞動形式，如果是 10 公尺以內，使用的是圓形舞動；如果在 100 公尺以外，使用的是搖尾舞動。他以實驗證明，蜜蜂的舞動如同語 言傳訊一樣，的確能將花蜜來源、份量等訊息準確地傳給其他蜜蜂。作 為第一位解釋蜜蜂舞蹈的科學家，弗里希獲得了諾貝爾獎殊榮。即使獲 得這麼重要的成就，他還認為自己的探索才剛開始，曾說： 「蜜蜂就像是 一口神奇的井，你提取的水越多，就發現井裡有更多的東西可以提取」 。 探索的過程，如同打開一道道祕室之門、推開一扇扇神奇之窗。

閱讀上述弗里希的故事，請以「探索」為題，作文一篇，先說明你 對弗里希的話有何體會，再結合自身的探索經驗，敘寫自己的感受與 收穫。 （ 50 分）

111 年專門職業及技術人員高等考試會計師、 不動產估價師、專利師、民間之公證人考試試題

代號： 90520 頁次： 2 － 1

等

別：高等考試

類

科：不動產估價師

科

目：民法物權與不動產法規

考試時間：

2 小時

※注意：

 禁止使用電子計算器。

•  不必抄題，作答時請將試題題號及答案依照順序寫在試卷上，於本試題上作答者，不予計分。

•  本科目除專門名詞或數理公式外，應使用本國文字作答。

• 一、民法第 823 條第 1 項規定： 「各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求 分割共有物。但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者， 不在此限。」試問：前開規定所稱「法令另有規定」及「因物之使用目 的不能分割」之意涵為何？請舉例闡明之。又，分別共有土地之共有人 依民法第 824 條第 2 項規定請求法院裁判分割時，其分割方法為何？請 申述之。 （ 25 分）

• 二、甲、乙 2 人共有（應有部分各 2 分之 1 ）面積 400 平方公尺之 A 地； 2 人並訂定分管契約，約定各自使用 200 平方公尺之特定位置。嗣甲將其 分管範圍內之 100 平方公尺土地建築 1 棟未辦所有權第一次登記之房 屋，與其配偶丙共同居住使用，其餘 100 平方公尺土地則出借予丁建屋 居住使用。之後，甲死亡，其唯一繼承人丙逾期未辦理繼承登記。於是， 該原屬甲所有 A 地之應有部分 2 分之 1 ，經主管地政機關依土地法第 73 條之 1 規定程序予以列冊管理逾 15 年，惟丙仍未申辦繼承登記；地政 機關遂移請財政部國有財產署公開標售，並由戊得標。試問：於前述設 例之情況，依土地法之規定，何人對該標售之 A 地應有部分 2 分之 1 有 優先購買權？如各優先購買權人均有意優先承購時，財政部國有財產署 應如何處理之？（ 25 分）

• 三、甲於民國 90 年 1 月購買取得 A 地號土地； 93 年 9 月， A 地號土地因辦 理市地重劃，甲經重劃公告確定分配取得 B 地號土地。嗣甲於 100 年 9 月 死亡， B 地號土地於 101 年 7 月經辦竣繼承登記為甲之繼承人乙之名義。 110 年 8 月，乙出售 B 地號土地予丙，並依法申報移轉現值。試問：關 於乙應納之土地增值稅，是否有土地稅法第 39 條之 1 第 1 項規定： 「經 重劃之土地，於重劃後第一次移轉時，其土地增值稅減徵百分之四十。」 之適用？又，依土地稅法第 22 條第 1 項規定，依法限制建築或依法不能 建築，仍作農業使用之都市土地，徵收田賦；其所稱「依法限制建築」及 「依法不能建築」之意涵為何？以上兩項問題，請申述之。 （ 25 分）

座號：

• 四、平均地權條例第 64 條第 1 項規定： 「地上權、農育權、永佃權及不動產 役權因市地重劃致不能達其設定目的者，各該權利視為消滅。地上權人、 農育權人、永佃權人或不動產役權人得向土地所有權人請求相當之補 償。」試問：前揭規定所稱「因市地重劃致不能達其設定目的者」 ，其情 形為何？又，如各該權利，因市地重劃致不能達其設定目的，而視為消 滅，致應予補償，並委由不動產估價師估計補償金額時，依不動產估價 技術規則規定，其估價應考慮之因素為何？請申述之。 （ 25 分）

代號：

90530

頁次：

1 － 1

111 年專門職業及技術人員高等考試會計師、 不動產估價師、專利師、民間之公證人考試試題

等

別：高等考試

類

科：不動產估價師

科

目：土地利用法規

考試時間：

2 小時

※注意：

 禁止使用電子計算器。

•  不必抄題，作答時請將試題題號及答案依照順序寫在試卷上，於本試題上作答者，不予計分。

•  本科目除專門名詞或數理公式外，應使用本國文字作答。

• 一、現有一筆非都市土地，如分依國土計畫法與區域計畫法，申請使用許可 與開發許可，兩者各應如何申請？在民眾參與及資訊告知程序有何不 同？兩者之審查條件又有何差異？（ 25 分）

• 二、關於產業專用區（或相關產業用地）劃設，依都市計畫法及都市計畫法 臺灣省施行細則相關規定，其相關細部計畫擬定，須涵蓋那些內容？此 產業專用區劃設，如為提升能源使用效率及設置再生能源發電設備，在 符合那些條件下，除擴大投資或產業升級轉型之興辦事業計畫容積獎勵 外，可進一步獲得那些容積獎勵？其容積獎勵又有何限制？（ 25 分）

• 三、請依市地重劃相關法令規定，說明辦理市地重劃過程，計算參與重劃人 數與面積之基準為何？辦理重劃前後地價查估應依那些規定或原則？ 而關於重劃區之抵費地，其定價原則為何？抵費地於重劃土地分配結果 公告確定後，主管機關又應如何處理？（ 25 分）

• 四、縣市政府為開發公共設施，擬徵收數筆土地，然該土地上具有建築改良 物，試問縣市政府應如何處理？土地與建築改良物之補償基準各為何？ 此基準各如何評（估）定？何種情況縣市政府須擬定安置計畫？安置範 圍為何？那些情況又須發給遷移費？（ 25 分）

座號：

111 年專門職業及技術人員高等考試會計師、 不動產估價師、專利師、民間之公證人考試試題 代號： 90540 頁次： 2 － 1

等

別：高等考試

類

科：不動產估價師

科

目：不動產投資分析

考試時間：

2 小時

※注意：

 可以使用電子計算器。

• 

• 

不必抄題，作答時請將試題題號及答案依照順序寫在試卷上，於本試題上作答者，不予計分。 本科目除專門名詞或數理公式外，應使用本國文字作答。

• 一、  請說明以下辦理浮動利率抵押貸款（ Adjustable rate mortgages, ARMs ） 的重要條件項目內容：  指標（ Index ） 、  重設日期（ Reset date ） 、  上下限 （ Caps and Floors ） 、  閉鎖期 （ Lockouts ） 及  負償債 （ Negative amortization ）？（ 15 分）

•  近年來，中央銀行連續升息，試問對購屋借款人（ Borrower ）和貸款 人（ Lender ）而言，各自面臨那些利率風險（ Interest rate risk ） 、違約 風險（ Default risk ）和風險貼水（ Risk premiums ）？（ 10 分）

二、請說明收益性不動產在中性財務槓桿下的：

•  損益平衡利率（ Break-Even Interest Rate ）？（ 5 分）

•  當融資貸款的實際利率大於或小於損益平衡利率時，對投資者的稅後 權益內部報酬率（ After-Tax IRR on equity invested, ATIRRE ）會造成何 種影響？（ 10 分）

•  假設投資者評估貸款 60% 和 80% 二種情況，當融資貸款的實際利率小 於損益平衡利率時，對投資者的稅後權益內部報酬率和借貸雙方的風 險會產生何種影響？（ 10 分）

三、某企業考慮購置一間辦公室，經市場情境分析評估顯示：

• 情境一：目前市場處於供需均衡，預估辦公室第 1 年的營運淨收入（ Net operating income, NOI ）是 1,000,000 元，且之後每年呈 3% 穩定 增加，並預測自第 6 年起到該不動產經濟壽命結束為止，均維 持相同的成長率。

• 情境二：市場短期處於供給過剩，造成前 3 年每年的營運淨收入均維持 在 1,000,000 元不變，但自第 4 年起營運淨收入每年又呈 3% 穩 定增加，並預測自第 6 年起到該不動產經濟壽命結束為止，也 都維持相同的成長率。

假設市場的期望報酬率均是 13% ，試問上述二種市場情境下：

•  第 5 年年底的回復價值（ Reversion value, REV ）或再出售價格（ Resale price ）是多少？（ 5 分）

•  投資案的現值（ Present value ）是多少？（ 10 分）

•  第 1 年的資本還原率（ Capital rate ）是多少？（ 5 分）

•  當市場處於供給過剩的情況下，對該不動產的價值和利率的影響為何？ （ 5 分）

座號：

四、假設有一塊素地可以開發為如下四種使用：

•  試問土地開發成那種用途是最高和最佳使用（ Highest and best use ）？ （ 15 分）

•  假設這塊基地上有一座舊倉儲，目前每年能產生 2,500,000 元的 NOI ， 因為是舊倉儲，每年成長率 g 只有 1% ， IRR = 13% ，試問是否應該要 拆除舊倉儲改作其他用途？（ 10 分）

代號：

90550

頁次：

2

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1

111 年專門職業及技術人員高等考試會計師、 不動產估價師、專利師、民間之公證人考試試題

等

別：高等考試

類

科：不動產估價師

科

目：不動產估價實務

考試時間：

4 小時

※注意：

 可以使用電子計算器。

•  不必抄題，作答時請將試題題號及答案依照順序寫在試卷上，於本試題上作答者，不予計分。

•  本科目除專門名詞或數理公式外，應使用本國文字作答。

• 一、請根據不動產估價技術規則第 16 條，說明估價報告書應載明的事項有 那些？（ 10 分）

• 二、請根據不動產估價技術規則第 71 條之土地開發分析法估價程序，及下 列估價條件，求得開發前之土地開發分析價格。 （ 40 分）

•  勘估標的為○○市○○段○○地號。

•  價格日期：民國 111 年 7 月 1

日。

•  勘察日期：民國 111 年 7 月 15 日。

•  評估土地座落於都市計畫區內重劃地區，發展成熟，各項公共設施已 開發完成，人口成長平穩。

•  土地使用分區為住宅區，建蔽率 60% ，容積率 220% ，面積 3,000 平方 公尺，依據最有效使用分析，可供興建 30 棟 4 樓透天住宅。

•  有關資本利息綜合利率

• ⑴ 臺灣銀行一年期定期利率： 1.2% ，基本放款利率 3.3% 。

• ⑵ 土地資金比：自有資金 30% ，貸款資金 60% ，預售收入資金 10% 。

• ⑶ 建築資金比：自有資金 50% ，貸款資金 40% ，預售收入資金 10% 。

• ⑷ 土地價值比率 55% ，建物價值比率 45% 。

• ⑸ 土地開發年期 1.5 年，建物開發年期 1 年。

•  總銷售金額推估：經由買賣實例比較法推估每棟透天住宅銷售價格為 2,000 萬元。

•  建築開發成本：直接營造施工費用採取 150,000 元／坪計算。

•  間接成本：規劃設計費以營造施工費之 3% ，廣告銷售費用以總銷售金 額之 4% ，管理費用以總銷售金額之 1.5% ，稅捐及其他負擔以總銷售 金額之 1% 計算。

•  開發建築適當利潤率： 12% 。

座號：

• 三、今某估價師接受某土地所有權人委託，對其現有一宗素地因地下捷運系 統經過其土地地下，導致土地利用受到減損影響，參考不動產估價技術 規則第 88 條與第 116 條，有關受限制之土地與地上權的估價，希望能藉由 專業估價師的協助，透過協議機制，爭取合理的補償價格。請針對下列 基本條件，以立體利用阻礙率法（補償基準法） ，估算合理的補償價格。 （ 30 分）

•  勘估標的為素地，面積約 120 坪。

•  根據最有效使用分析，興建地上 8 層，地下 1 層的集合式住宅大樓。

•  經買賣實例比較法分析，求得素地價格為 6,000 萬元。

•  平面妨礙面積比率： 95% 。

•  因捷運系統規劃通過地下，導致地下完全不能利用，地上只能興建 4 層的大樓。

• 四、座落於都市計畫住宅區某一筆土地，面積 120 坪，土地價格經買賣實例 比較法得到每坪 500,000 元。有關建築規劃，計劃興建地上 5 層，地下 1 層之建築物，各層建物面積 72 坪，土地持分 20 坪，每一建坪成本 150,000 元。經買賣實例比較法，各樓層的每坪房地售價分別為地下 1 樓 （ 240,000 元） ， 1 樓（ 550,000 元） ， 2 樓（ 400,000 元） ， 3 樓（ 380,000 元） ， 4 樓（ 360,000 元） ， 5 樓（ 550,000 元） 。請依上述資料，計算樓層別效用 比，並據以計算各樓層基地權利單價與建物權利單價。 （ 20 分）

111 年專門職業及技術人員高等考試會計師、 不動產估價師、專利師、民間之公證人考試試題

代號：

90560

頁次：

1 － 1

等

別：高等考試

類

科：不動產估價師

科

目：不動產經濟學

考試時間：

2 小時

※注意：

 可以使用電子計算器。

•  不必抄題，作答時請將試題題號及答案依照順序寫在試卷上，於本試題上作答者，不予計分。

•  本科目除專門名詞或數理公式外，應使用本國文字作答。

• 一、假設有兩位投資者 A 、 B ，各持有相當數量的自用住宅（ OH ）與出租住 宅（ RH ） ， A 對 RH 的評價高於 OH ，但擁有較多的 OH 、較少的 RH ； B 則對 OH 的評價高於 RH ，但擁有較多的 RH 、較少的 OH 。一開始時， 兩人對這兩種住宅的持有數量並不滿意，則須透過怎樣的互相交易活 動，才能使之達到 Pareto 最適狀態？請繪製 Edgeworth 箱型圖加以說明 並評述該理論應用之限制處。 （ 25 分）

• 二、假設某購物中心一定數量土地僅供少數銀行業（ B ） 、多家服飾店（ C ） 兩種用途使用，則其達到市場均衡時， B 、 C 的均衡租金與土地用量如何 決定？又假定所有基地都歸一人所有，並且來自購物中心外場地的競爭 受到限制，使該所有權人得以進行差別取價，為求其利潤極大化，此時 B 、 C 兩種用途的土地數量與租金又該如何決定？請繪圖說明之。 （ 25 分）

• 三、近年來，由於氣候變遷迅速，水稻梯田（ Rice terraces ）具有氣候韌性的 近似公共財功能，再度受到重視；然因其位居山坡地，從而棄耕的現象 時有所聞。試說明水稻梯田具有近似公共財的特性為何？倘因棄耕可能 對國民福祉產生何等損失？如為避免此種現象滋生，政府可採何種對策 以為因應？請繪圖解析並闡述己見。（ 25 分）

• 四、自今（ 111 ）年 7 月起，有多個縣市將對持有一定戶數以上者課徵最高稅 率的房屋稅，此舉恐造成稅負轉嫁、租屋者負擔驟增之批評，請以從價 稅繪圖分析地方政府採此措施可能對社會福利造成之影響，並闡述政府 可採因應之道。 （ 25 分）

座號：

代號：

90570

頁次：

1 － 1

111 年專門職業及技術人員高等考試會計師、 不動產估價師、專利師、民間之公證人考試試題

等

別：高等考試

類

科：不動產估價師

科

目：不動產估價理論

考試時間：

2 小時

※注意：

 禁止使用電子計算器。

•  不必抄題，作答時請將試題題號及答案依照順序寫在試卷上，於本試題上作答者，不予計分。

•  本科目除專門名詞或數理公式外，應使用本國文字作答。

• 一、 A 不動產證券化基金擬投資購買整棟商辦大樓，以該大樓出租收益做為 基金之配息來源。請問應選用何種估價方法評估該棟大樓價格最為適 當？並請詳述選用該估價方法之理由及依據。此估價方法應依循之估價 原則為何？請至少列舉三種估價原則並詳細說明其與該估價方法之 關係。 （ 25 分）

• 二、一般購買都市計畫區內之公共設施保留地應如何評估？其與土地徵收 公共設施保留地前應先與所有權人協議價購之估價有無不同？又應如 何查估？請詳述之。 （ 25 分）

• 三、路線價係指設在面臨街道之標準宗地的單位地價，此標準宗地與目前政 府單位查估之基準地有無不同？基準地制度建立完善後對我國公告土 地現值查估有何影響？請詳述之。 （ 25 分）

• 四、依不動產估價技術規則之規定，建築物累積折舊額之計算可選擇那些途 徑之折舊方法？每種途徑請各列舉一種方法說明並比較其優缺點。請詳 述之。 （ 25 分）

座號：