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108 年專門職業及技術人員高等考試建築師、 25 類科技師（含第二次食品技師）考試暨 普通考試不動產經紀人、記帳士考試試題

等

別：普通考試

類

科：不動產經紀人

科

目：民法概要

考試時間：

1 小時 30 分

※注意：禁止使用電子計算器。

甲、申論題部分：（

50 分）

•  不必抄題，作答時請將試題題號及答案依照順序寫在申論試卷上，於本試題上作答者，不予計分。

•  請以藍、黑色鋼筆或原子筆在申論試卷上作答。

•  本科目除專門名詞或數理公式外，應使用本國文字作答。

• 一、甲向乙購買 A 農地，為掩人耳目，借用丙的名義，登記在丙的名下，交 給丙無償使用，雙方協議丙不得處分。丙將 A 農地出售給不知情的丁， 並辦理所有權移轉登記。試問：無權處分的意義及效力如何？丙是否為 無權處分？（ 25 分）

• 二、甲有 A 屋，因向乙貸款 1000 萬元（新臺幣，下同） ，乃設定最高限額 1200 萬元之最高限額抵押權予以擔保。試問：最高限額抵押權擔保的債 權範圍如何？ A 屋如發生毀損或滅失，乙本於代位性得如何行使權利？ （ 25 分）

乙、測驗題部分：（ 50

分）

代號： 2601

•  本測驗試題為單一選擇題，請選出一個正確或最適當的答案，複選作答者，該題不予計分。

•  共 25 題，每題 2 分，須用 2B 鉛筆在試卡上依題號清楚劃記，於本試題或申論試卷上作答者，不予計分。

• 1 下列何者非屬我國民法上所稱之「土地的定著物」？

 燈塔

•  房屋

 柏油馬路

• 2 依我國民法之規定，以下關於行為能力之敘述，何者錯誤？

•  無行為能力人之意思表示，無效

•  限制行為能力人未得法定代理人之允許，所為之單獨行為，效力未定

•  限制行為能力人所訂立之契約，未經承認前，相對人得撤回之

•  限制行為能力人用詐術使人信其為有行為能力人或已得法定代理人之允許者，其法律行為為有效

• 3 甲受丙之詐欺，而授權乙向不知情的丁購買 A 屋，請問依我國民法的規定，下列敘述何者正確？  甲因受丙之詐欺而為意思表示，故可撤銷其授權乙之行為

•  甲因受丙之詐欺而為意思表示，故可撤銷 A 屋之買賣契約

•  甲若欲行使民法第 92 條之撤銷權，應於發現詐欺後，一年內為之。但自意思表示後，經過十 年，不得撤銷

•  甲因受丙之詐欺而為授權行為，其撤銷意思表示時，可以對抗善意第三人

座號：

 蓄水池

• 4 依我國民法的規定，下列關於最高限額抵押權之敘述，何者錯誤？

•  稱最高限額抵押權者，謂債務人或第三人提供其不動產為擔保，就債權人對債務人一定範圍內 之不特定債權，在最高限額內設定之抵押權

•  最高限額抵押權人就已確定之原債權，僅得於其約定之最高限額範圍內，行使其權利

•  最高限額抵押權所擔保之原債權，未約定確定之期日者，抵押人或抵押權人得隨時請求確定其 所擔保之原債權

•  最高限額抵押權得約定其所擔保原債權應確定之期日，並得於確定之期日後，不待變更登記即 變更之

• 5 依我國民法之規定，下列關於夫妻財產制之敘述，何者錯誤？

•  夫妻未以契約訂立夫妻財產制者，除民法另有規定外，以共同財產制，為其夫妻財產制  夫妻財產制契約之訂立、變更或廢止，應以書面為之

•  夫妻財產制契約之訂立、變更或廢止，非經登記，不得以之對抗第三人

•  夫妻於婚姻關係存續中，得以契約廢止其財產契約，或改用他種約定財產制

• 6 依我國民法之規定，下列關於監護之敘述，何者正確？

•  已結婚的未成年人而無父母，或父母均不能行使、負擔對於其未成年子女之權利、義務時，應 置監護人

•  父母對其未成年之子女，得因特定事項，於一定期限內，以書面委託他人行使監護之職務  為保護未成年子女之權益，監護人不得辭任其職務

•  監護人得受讓受監護人之財產

• 7 依我國民法的規定，下列關於抵押權之敘述，何者錯誤？

•  稱普通抵押權者，謂債權人對於債務人或第三人不移轉占有而供其債權擔保之不動產，得就該 不動產賣得價金優先受償之權

•  抵押權所擔保者為原債權、利息、遲延利息、違約金及實行抵押權之費用。但契約另有約定者， 不在此限

•  抵押權之效力，及於抵押物之從物而不及於從權利

•  不動產所有人設定抵押權後，得將不動產讓與他人。但其抵押權不因此而受影響

• 8 依我國民法，下列關於地上權之敘述，何者錯誤？

•  地上權設定後，因土地價值之昇降，依原定地租給付顯失公平者，當事人得請求法院增減之  地上權人，縱因不可抗力，妨礙其土地之使用，不得請求免除或減少租金

•  地上權人得將其權利讓與他人或設定抵押權。但契約另有約定或另有習慣者，不在此限

•  地上權人積欠地租達一年之總額，除另有習慣外，土地所有人得定相當期限催告地上權人支付 地租

• 9 依我國民法之規定，下列關於租賃契約之敘述何者正確？

•  甲將自己所有之 A 屋租予乙後，又將 A 屋租予丙並交付占有予丙，乙得知後可向丙主張交付 A 屋

•  甲將自己所有之 A 屋租予乙，並交付占有予乙後， A 屋竟遭丙無權占有。此時，乙可對丙主 張占有物返還請求權

•  甲將自己所有之 A 屋租予乙供居住之用，乙雖於訂約時已知 A 屋為輻射屋，但因輻射屋會危 及乙的健康，故乙仍得主張減少價金

•  甲將自己所有之 A 屋租予乙，約定由甲負修繕義務。按民法規定，乙得自行修繕再請求出租 人償還費用

• 10 甲未婚生有乙、丙、丁三子，某日甲因細故與乙口角，乙遂憤而毆打甲成傷，當時丙雖在場，然 畏懼乙身強體壯，並未勸阻。甲心灰意冷，當場表示自己百年後，乙不得繼承其財產；事後更逢 人便訴說丙也不孝，未挺身護甲。丙得知此事甚為憤怒，認為自己僅求自保並沒有錯，遂在某日 憤而持刀殺甲，經丁阻止而未得逞，但日後仍經法院判決殺人未遂而受刑之宣告確定。不久甲因 年老體衰而去世，請問下列敘述，何者正確？

 甲僅表示乙不得繼承其財產，未表示丙不得繼承，故丙仍可繼承其財產

 甲雖表示乙不得繼承其財產，但並未追訴乙之傷害罪，乙既未受刑之宣告，故乙仍得繼承甲的 財產

 甲若宥恕丙之行為，則乙、丙、丁三人可以一起繼承甲的財產



僅有丁可以繼承甲的財產

• 11 依我國民法之規定，下列關於居間契約之敘述何者錯誤？

 稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約  約定之報酬，較居間人所任勞務之價值，為數過鉅失其公平者，法院得因報酬給付義務人之請 求酌減之。報酬已給付者，得請求返還

•  因婚姻居間而約定報酬者，就其報酬無請求權

•  居間人就其媒介所成立之契約，無為當事人給付或受領給付之權

• 12 10 歲的男童 A 去同學 B 家中一起打電動遊戲時，因一言不合吵起來，一氣之下摔壞 B 父甲新購 買的筆電。請問下列敘述何者錯誤？

•  若摔壞筆電時 A 有識別能力，則由 A 單獨負責，甲不可向 A 之法定代理人乙求償

•  若摔壞筆電時 A 有識別能力，則 A 和其法定代理人乙必須連帶負賠償責任

 若摔壞筆電時 A 無識別能力，則 A 無須負責

•  若摔壞筆電時 A 無識別能力，則由其法定代理人乙單獨負責，但乙可舉證免責

• 13 甲並無將其所有價值十萬元之 A 手錶出售的意思，卻向乙表示欲以五千元出售之，乙明知甲無 出售 A 手錶之意思，仍當場表示願意以五千元購買時，甲出售 A 手錶之意思表示的效力如何？  有效  無效  甲得撤銷  效力未定

• 14 甲授與甫滿十八歲之乙代理權，由乙處理出售甲所有之 A 機車的事宜。乙乃以甲之代理人的名 義，以一萬元價金與丙訂立買賣 A 機車的契約。乙與丙所締結之買賣契約的效力如何？

•  對甲發生效力

 乙之法定代理人未承認前，效力未定

•  甲未承認前，效力未定

•  乙之法定代理人得撤銷之

• 15 甲、乙締結買賣甲所有之 A 屋的契約，乙並先為部分價金之給付。其後，乙未依約定期限給付 剩餘價金。就甲以乙履行遲延而解除 A 屋買賣契約之情形，下列敘述，何者正確？

 經甲定期間催告乙履行，甲得於經相當期限後，不須再為催告，即得解除契約

 甲僅限於法律規定之事由始得解除，不得與乙約定合意解除之事由

 契約經解除後，甲、乙互負回復原狀的義務，甲不得向乙請求損害賠償

•  契約經解除後，因乙有可歸責事由，甲返還乙已給付之價金時，不須附加利息

• 16 就下列甲、乙間之法律關係，何者為非經登記不生效力的情形？

• 

• 甲、乙間締結買賣甲之不動產的契約時

 乙繼承被繼承人甲之不動產時

 甲以其土地供乙設定不動產役權時

 甲將其有抵押權擔保之債權讓與予乙時

• 17  甲對丁為債務之承認而中斷時效時，其效力亦及於乙、丙之債務

• 就甲、乙、丙三人對丁負有平均分擔之 300 萬元連帶債務的情形，下列敘述，何者正確？

 丁請求甲支付全額獲勝訴判決後，仍未能自甲受償時，得再請求乙支付全額

 甲清償全額後，如乙不能償還其分擔額，甲亦僅能向丙求償 100 萬元

 甲對丁清償 100 萬元後，丁即不得再次向甲請求支付剩餘之 200 萬元

• 18 甲、乙分別共有 A 地，各有二分之一應有部分。在甲乙未有任何協議之情形下，下列敘述，何 者正確？

 甲得以其應有部分供丙設定普通地上權  甲不得將其應有部分出賣、並移轉登記予丁  甲僅得於其應有部分種植作物

 甲得以其應有部分供戊設定普通抵押權

• 19 下列何者不得為抵押權之標的物？

• 

• 不動產役權  地上權  農育權  典權

• 20 甲育有子女乙，丙育有子女丁、戊，乙男與丁女結婚後育有子女己。就此情形，下列敘述何者錯誤？  甲、丁為直系姻親  乙、戊為旁系姻親

•  甲、丙為旁系姻親

•  己、戊為旁系血親

• 21 甲將其所有之 A 土地上之 B 建物讓與乙時，在房屋得使用期限內，乙與甲間有何法律關係？  推定有租賃關係  視為有租賃關係

•  推定有普通地上權關係

•  視為有普通地上權關係

• 22 甲、乙婚後生育有子女丙、丁、戊。戊與己結婚生育有子女庚、辛後，不幸早於其父母去世。就 甲高齡過世後遺下之財產，下列法定繼承人之應繼分比例，何者正確？

 乙二分之一、丙四分之一、丁四分之一

 乙三分之一、丙三分之一、丁三分之一

 乙四分之一、丙四分之一、丁四分之一、己四分之一

 乙四分之一、丙四分之一、丁四分之一、庚八分之一、辛八分之一

• 23 下列關於遺囑之敘述，何者正確？

•  十八歲之限制行為能力人所為之遺囑，當然無效

 受輔助宣告之成年人所為之遺囑，當然無效

 口授遺囑，自遺囑人能依其他方式為遺囑之時起，經過三個月而失其效力

 公證人的受僱人得為公證遺囑之見證人

• 24 依我國民法之規定，下列關於子女姓氏之敘述，何者錯誤？

 父母於子女出生登記前，應以書面約定子女從父姓或母姓。未約定或約定不成者，於戶政事務 所抽籤決定之

•  子女經出生登記後，於未成年前，得由父母以書面約定變更為父姓或母姓

•  子女已成年者，得變更為父姓或母姓

 非婚生子女從母姓。經生父認領者，從父姓

• 25 甲乙為夫妻，育有一子丙，並共同收養丁為養子。某日甲因交通意外去世，未留有遺囑，請問依 我國民法的規定，下列敘述，何者錯誤？

 乙、丙、丁三人得以繼承

 乙、丙、丁三人之應繼分各為三分之一





在分割遺產前，乙、丙、丁三人對於遺產全部按其應繼分為分別共有 繼承人對於甲之債務，以因繼承所得遺產為限，負清償責任

代號：

60130

頁次：

4 － 1

108 年專門職業及技術人員高等考試建築師、 25 類科技師（含第二次食品技師）考試暨 普通考試不動產經紀人、記帳士考試試題

等

別：普通考試

類

科：不動產經紀人

科

目：不動產估價概要

考試時間：

1 小時 30 分

※注意：禁止使用電子計算器。

甲、申論題部分：（

50 分）

•  不必抄題，作答時請將試題題號及答案依照順序寫在申論試卷上，於本試題上作答者，不予計分。

•  請以藍、黑色鋼筆或原子筆在申論試卷上作答。

•  本科目除專門名詞或數理公式外，應使用本國文字作答。

• 一、有一房屋仲介業者對委託人說： 「附近甲社區最近成交了 2 戶，每坪都 是 18 萬，您的房子，也一樣可以賣一坪 18 萬。」此房仲業者以這 2 個 實例來做比較是否恰當？請從以下資料依不動產估價技術規則之規定 分析說明之。 （ 25 分）

• 二、數筆土地合併開發利用，應如何估價？應採用何種估價方法？請詳述 之。 （ 25 分）

乙、測驗題部分：（ 50 分）

代號：

3601

•  本測驗試題為單一選擇題，請選出一個正確或最適當的答案，複選作答者，該題不予計分。

•  共 25 題，每題 2 分，須用 2B 鉛筆在試卡上依題號清楚劃記，於本試題或申論試卷上作答者，不予計分。

• 1 甲君擬購買相鄰兩塊土地合併建築，請問在此目的下所評估出的價值，以貨幣金額表示者，稱為：

•  正常價格

•  限定價格

•  特定價格

•  特殊價格

• 2 有一筆建地面積 1,000 坪，預期興建為住宅大樓後的總銷售金額為 3.8 億元，若營建施工費為 1 億元，管理銷售及規劃設計等費用為 1,100 萬元，合理利潤率為 16% ，資本利息綜合利率為 2% ， 請問該筆建地每坪單價約為：

•  210 萬元

•  420 萬元

•  21 萬元

• 3 不動產面臨道路之寬度，此屬於影響不動產價格之何種因素？

•  個別因素

•  區域因素

•  一般因素

•  42 萬元

•  特別因素

• 4 設三宗土地合併後整體開發利用，其合併後價格為 2,500 萬元，合併前價格分別為 800 萬元、 500 萬元及 700 萬元。則對於原來 700 萬元之土地，其合併後之價格應為何？

•  825 萬元

•  850 萬元

•  875 萬元

•  895 萬元

座號：

•  區域因素

• 5 某 4 層樓公寓，其各層面積均相同，若四樓每坪售價 23 萬元，三樓每坪售價 20 萬元，二樓每坪 售價 24 萬元，一樓每坪售價 30 萬元，若三樓之樓層別效用比為 100% ，則一樓之樓層別效用比 為何？

•  120%

•  130%

•  140%

•  150%

• 6 不動產估價師應兼採二種以上估價方法推算勘估標的價格。以契約約定租金作為不動產證券化受 益證券信託利益分配基礎者，何種方法之價格應賦予相對較大之權重？

•  成本法

•  折現現金流量分析法

•  土地開發分析法

•  比較法

• 7 經比較調整後求得之勘估標的試算價格，應就價格偏高或偏低者重新檢討，經檢討後試算價格差 距如下，何者應排除該試算價格之適用？

•  百分之二十五

•  百分之十五

•  百分之十

•  百分之五

• 8 對於估價目的為不動產買賣交易之參考所為之不動產估價，應評估的價格為：

 買方希望之價格

•  市場中最可能之成交價格

•  賣方希望之價格

•  買賣雙方希望價格之平均數

• 9 勘估標的因位於垃圾掩埋場附近，造成其價格下降，此屬於何種原則？

•  替代原則

•  最有效原則

•  外部性原則

•  供需原則

• 10 使用與勘估標的相同或極類似之建材標準、設計、配置及施工品質，於價格日期重新複製建築所 需之成本，稱為：

•  重建成本

•  重置成本

• 11 下列敘述何者為正確？

 建物價格日期當時價值未來每年折舊提存率，得依下列方式計算：等速折舊型： 1 ) (1 -+ = n i i d ；

 建物折舊提存費，得依下列方式計算：等速折舊型： 1 ) (1 ) (1 -+ × -× n i i s C ；償債基金型：

•  不動產構成項目中，於耐用年數內需重置部分之重置提撥費，按其利息及按該支出之有效使用 年期及耗損比率分年攤提

•  勘估標的總費用之推算，除推算勘估標的之各項費用外，勘估標的包含建物者，應加計建物之 折舊折存費，或於計算收益價格時，除考量建物收益資本化率或折現率外，應加計建物價格日 期當時價值未來每年折舊提存率

• 12 政府宣布實施空屋稅政策，此屬於何種影響價格之因素？

•  個別因素

•  情況因素

• 

• 一般因素

• 13 就勘估標的之構成部分或全體，調查其使用材料之種別、品級、數量及所需勞力種別、時間等， 並以勘估標的所在地區於價格日期之各種單價為基礎，計算其營造或施工費的方法為：

•  直接法

•  間接法

•  工程造價比較法

•  單位面積比較法

•  直接成本

•  間接成本

• 14 推算總收入及有效總收入時，應與相關資料校核比較，下列何者非屬該相關資料？

•  目前或未來可能之計畫收入

•  相同產業或具替代性比較標的總收入及有效總收入

•  期末價值

•  勘估標的往年之總收入及有效總收入

• 15 有關比較法試算價格之調整運算過程中，遇有下列之情形，須判定該比較標的與勘估標的差異過 大，應排除該比較標的之適用。何者為正確？

•  區域因素調整率、個別因素調整率，各大於百分之三十

•  區域因素及個別因素內之任一單獨項目之價格調整率大於百分之十五

•  區域因素調整率與個別因素調整率之和，大於百分之三十

•  比較標的性質特殊或區位特殊缺乏市場交易資料，並於估價報告書中敘明者，不在此限

• 16 不動產估價技術規則第 99 條之計算公式，勘估標的之基地價格＝勘估標的之房地價格－勘估標 的之建物成本價格。請問此為何種學說之主張？

•  土地貢獻說

•  建物貢獻說

• 17 有關直接資本化法，下列敘述何者為正確？

•  指勘估標的過去平均一年期間之客觀淨收益，應用價格日期當時適當之收益資本化率推算勘估 標的價格之方法

•  指勘估標的過去平均三年期間之客觀淨收益，應用價格日期當時適當之收益資本化率推算勘估 標的價格之方法

•  指勘估標的未來平均一年期間之客觀淨收益，應用價格日期當時適當之收益資本化率推算勘估 標的價格之方法

•  指勘估標的未來平均三年期間之客觀淨收益，應用價格日期當時適當之收益資本化率推算勘估 標的價格之方法

• 18 不動產估價師蒐集比較實例時，應依循之原則，下列敘述何者錯誤？

•  實例價格形成日期與勘估標的之價格日期接近者

•  須蒐集與勘估標的使用性質或使用管制相同者之實例

•  須蒐集與勘估標的位於同一供需圈之近鄰地區或類似地區者之實例

•  實例價格屬正常價格、可調整為正常價格或與勘估標的價格種類相同者

• 19 有關區域因素之調整，下列敘述何者為正確？

•  此項調整，係以比較標的之區域價格水準為基礎，就區域因素不同所產生之價格差異，逐項進 行之分析與調整

•  此項調整為將勘估標的之價格轉化為與比較標的同一近鄰地區內之價格水準

•  所選用之比較標的係位於同一供需圈但不在同一類似地區內

•  所謂區域因素，指影響類似地區不動產價格水準之因素

•  聯合貢獻說

•  合併貢獻說

• 20 下列敘述何者為正確？

 百分率法與差額法均為將影響勘估標的及比較標的價格差異的一般因素、區域因素與個別因素 逐項比較進行價格調整之方法

•  採比較法估價時，應先進行「情況調整」，再進行「價格日期調整」、「個別因素修正」，最 後是「區域因素修正」

•  對勘估標的價格進行情況調整及價格日期調整

 對比較標的價格進行情況調整及價格日期調整

• 21 依不動產估價技術規則之規定，運用計量模型分析法進行估價，下列敘述何者錯誤？

•  須蒐集應用計量模型分析關係式自變數個數五倍以上之比較標的

•  本法須先求出各主要影響價格因素與比較標的價格二者之關係式，以推算各主要影響價格因素 之調整率及調整額之方法

•  採迴歸分析者，其調整後判定係數不得低於零點八

•  截距項以外其他各主要影響價格因素之係數估計值同時為零之顯著機率不得大於百分之五

• 22 下列何者非屬不動產估價師受理委託估價之勘估標的？

•  土地及其權利估價

•  建築改良物及其權利估價

 不動產租金估計

 不動產稅負之估算

• 23 不動產估價師在收集比較標的相關交易等案例及資料時，得向當事人、四鄰、其他不動產估價師、 不動產經紀人員、地政士、地政機關、金融機構、公地管理機關、司法機關、媒體或有關單位收 集之。請問：到實價登錄系統查詢交易案例相關資訊，屬向何者收集資料？

•  不動產經紀人

•  地政士

•  地政機關

•  媒體

• 24 對具有市場性之不動產，以違反經濟合理性之不動產分割為前提，查估其所形成之價值，並以貨 幣金額表示者，屬下列那一種價格？

•  特殊價格

•  特定價格

• 25 下列敘述何者為正確？

•  具有市場性之不動產，以不動產所有權以外其他權利與所有權合併為目的，查估其所形成之價 值，並以貨幣金額表示者，屬「限定價格」

 具有市場性之不動產，基於特定條件下形成之價值，並以貨幣金額表示者，為「特殊價格」  對不具市場性之不動產所估計之價值，並以貨幣金額表示者，為「特定價格」

•  對不具市場性之不動產，以不動產合併為目的，查估其所形成之價值，並以貨幣金額表示者，

• 屬「限定價格」

•  正常價格

•  限定價格

60140

頁次：

4 － 1

108 年專門職業及技術人員高等考試建築師、 25 類科技師（含第二次食品技師）考試暨 普通考試不動產經紀人、記帳士考試試題

等

別：普通考試

類

科：不動產經紀人

科

目：土地法與土地相關稅法概要

考試時間：

1 小時 30 分

※注意：禁止使用電子計算器。

甲、申論題部分：（

50 分）

•  不必抄題，作答時請將試題題號及答案依照順序寫在申論試卷上，於本試題上作答者，不予計分。

•  請以藍、黑色鋼筆或原子筆在申論試卷上作答。

•  本科目除專門名詞或數理公式外，應使用本國文字作答。

• 一、土地徵收涉及人民在憲法上所保障權利的侵害，政府在進行土地徵收時 一定要嚴守土地徵收的必備要件，請問此必備要件為何？（ 25 分）

• 二、請依平均地權條例規定，說明地價稅之累進起點地價及課徵之一般稅率 結構。 （ 25 分）

乙、測驗題部分：（

50 分）

代號：

4601

•  本測驗試題為單一選擇題，請選出一個正確或最適當的答案，複選作答者，該題不予計分。

•  共 25 題，每題 2 分，須用 2B 鉛筆在試卡上依題號清楚劃記，於本試題或申論試卷上作答者，不予計分。

• 1 私有土地所有權之移轉、設定負擔或租賃，如有妨害基本國策者，中央地政機關得報請下列何機 關制止之？

•  立法院

•  司法院

•  行政院

•  監察院

• 2 因登記錯誤遺漏或虛偽致受有損害者，由該地政機關負損害賠償責任，此項損害賠償之請求，如 經該地政機關拒絕，受損害人得採取下列何種處理方式？

•  向行政院申訴

•  向立法院告發

•  向司法機關起訴

• 3 平均地權條例規定照價收買後之土地，其權屬應為？

•  國有

•  鄉鎮有

•  直轄市、縣（市）有

•  公營事業有

• 4 下列有關土地徵收條例的優先購買權敘述，何者正確？

•  行使主體係被徵收之原土地所有權人或其繼承人

•  行使原因須被徵收土地經依徵收計畫使用後，依法變更原使用目的而讓售

 行使條件須與讓售條件相同，且應公告三個月

 行使期間須於讓售決定後十日內表示優先購買

•  向監察院告發

座號：

• 5 下列有關基地房屋之優先購買權敘述，何者正確？

 基地出賣時，抵押權人有依同樣條件優先購買之權

 房屋出賣時，抵押權人有依同樣條件優先購買之權

 優先購買權人，於接到出賣通知後一個月內不表示者，其優先權視為放棄

 出賣人未通知優先購買權人而與第三人訂立買賣契約者，其契約不得對抗優先購買權人

• 6 下列有關土地所有權移轉或設定典權，申報移轉現值之審核標準，係以何時之當期公告土地現值 為準？

 申報人逾訂定契約之日起三十日始申報者，以訂約日

 遺贈之土地，以遺贈人死亡後六個月

 依法院判決移轉登記者，以申報人向法院起訴日

 經法院拍賣之土地，以強制執行日

• 7 下列有關平均地權條例及土地稅法中有關累進課地價稅之敘述，何者正確？

 超過累進起點地價未達五倍者，就其超過部分課徵千分之三十

 超過累進起點地價五倍至十倍者，就其超過部分課徵千分之三十五

 超過累進起點地價十倍至十五倍者，就其超過部分課徵千分之四十

 超過累進起點地價十五倍至二十倍者，就其超過部分課徵千分之四十五

• 8 預告登記，對於因下列何種法律行為或事實而為之新登記，無排除之效力？

• 

• 重劃  繼承  徵收  都市更新

• 9 山坡地範圍內森林區、山坡地保育區及風景區之土地，在未編定使用地之類別前，適用何種管制？



林業用地

• 10 下列敘述何者正確？

 個人房屋、土地交易損失，得自交易日以後五年內之房屋、土地交易所得減除之

 個人房屋、土地交易損失，得自交易日以後七年內之房屋、土地交易所得減除之

 重購之自住房屋、土地，於重購後五年內改作其他用途或再行移轉時，應追繳原扣抵或退還稅額

 重購之自住房屋、土地，於重購後七年內改作其他用途或再行移轉時，應追繳原扣抵或退還稅額

• 11 依土地稅法規定，關於地價稅之納稅義務人，下列何項敘述錯誤？

 信託土地，於信託關係存續中，為受託人

 設有典權土地，為出典人

 承領土地，為承領人

 承墾土地，為耕作權人

•  農牧用地

•  國土保安用地

•  原住民保留地

• 12 依都市計畫法規定，都市計畫區內之公園、體育場所、綠地、廣場及兒童遊樂場，應依計畫人口 密度及自然環境，作有系統之布置，除具有特殊情形外，其占用土地總面積不得少於全部計畫面 積百分之幾？

•  百分之十

•  百分之十二

•  百分之十五

•  百分之十七

• 13 依平均地權條例之規定，直轄市或縣（市）政府對於尚未建築之私有建築用地之處理方式，下列 何項敘述錯誤？

 除有特殊情形外，應限制尚未建築用地面積最高額以十公畝為限

•  對於超額私有建築用地，應通知土地所有權人於二年內出售或建築使用

 逾期未出售或未建築使用者，得予照價收買

 照價收買價格，按收買當時查估之正常市價

• 14 出租之公、私有耕地因實施市地重劃致不能達到原租賃之目的者，可由直轄市或縣（市）政府逕 為註銷其租約並通知當事人，如重劃後分配土地者，承租人得請求之補償，下列何項為正確？

•  按重劃計畫書公告當期該土地公告土地現值減除預計土地增值稅後餘額之三分之一

•  按重劃計畫書公告當期該土地查估之市價減除預計土地增值稅後餘額之三分之一

 按重劃計畫書公告當期該土地之公告土地現值之三分之一

 按重劃計畫書公告當期該土地查估之市價之三分之一

• 15 都市計畫應依據現在及既往情況，並預計未來幾年內之發展情形訂定之？

•  十五年

•  二十年

•  二十五年

•  三十年

• 16 甲將其所有 X 地號土地出售予乙後，由甲會同乙申辦土地買賣移轉登記時，請問本案應按何標 準計收千分之一的登記費？

•  該筆土地的公告現值

•  該筆土地的公告地價

•  該筆土地的買賣實價

•  該筆土地的申報地價

• 17 已公告徵收之土地，需用土地人應切實按核准計畫及所定期限使用。在未依徵收計畫完成使用 前，需用土地人應每年檢討其興辦事業計畫，並由其上級事業主管機關列管。有下列那種情形， 應辦理撤銷徵收？

•  因工程變更設計，致原徵收之土地不在工程用地範圍內

•  土地徵收計畫開始使用前，興辦之事業改變、興辦事業計畫經註銷、開發方式改變或取得方式 改變

•  公告徵收時，都市計畫已規定以市地重劃或其他方式開發

•  已依徵收計畫開始使用，尚未依徵收計畫完成使用之土地，因情事變更，致原徵收土地之全部 或一部已無徵收之必要

• 18 下列土地何者屬於土地法第四條所稱的公有土地？

•  所有權人登記為台灣糖業股份有限公司

•  所有權人登記為臺灣石門農田水利會

•  所有權人登記為國家中山科學研究院

•  所有權人登記為埔里鎮

• 19 依法得分割之共有土地或建築改良物，共有人不能自行協議分割者，任何共有人得申請該管直轄 市、縣（市）地政機關調處，不服調處者，應於接到調處通知後幾日內向司法機關訴請處理？

•  十五日

•  二十日

•  二十五日

•  三十日

• 20 非都市土地申請開發達一定規模者，應辦理土地使用分區變更，下列何項敘述錯誤？

•  申請開發社區之計畫達五十戶或土地面積在一公頃以上，應變更為鄉村區

•  申請開發為工業使用之土地面積達十公頃以上，應變更為工業區

•  申請開發遊憩設施之土地面積達五公頃以上，應變更為特定專用區

•  申請開發高爾夫球場之土地面積達五公頃以上，應變更為特定專用區

• 21 關於繼承登記，下列何項敘述錯誤？

•  繼承登記，得自繼承開始之日起，六個月內為之。申請逾期者，每逾一個月得處應納登記費額 一倍之罰鍰

•  自繼承開始之日起逾六個月未辦繼承登記者，經該管直轄市或縣市地政機關查明後，應即公告 繼承人於三個月內申請登記；逾期仍未申請者，得由地政機關予以列冊管理

•  前項列冊管理期間為十五年，逾期仍未申請登記者，由地政機關將該土地或建築改良物清冊移 請財政部國有財產署公開標售

•  標售所得之價款應於國庫設立專戶儲存，繼承人得依其法定應繼分領取，逾十年無繼承人申請 提領該價款者，歸屬國庫

• 22 土地所有權辦理買賣移轉登記時，申報土地移轉現值之審核標準，下列何項敘述錯誤？

•  申報人於訂定契約之日起三十日內申報者，以訂約日當期之公告土地現值為準

•  申報人逾訂定契約之日起三十日始申報者，以受理申報機關收件日當期之公告土地現值為準  遺贈之土地，以遺贈人死亡日當期之公告土地現值為準

•  依法院判決移轉登記者，以判決確定日當期之公告土地現值為準

• 23 區段徵收土地時，地價補償得經土地所有權人申請，以徵收後可供建築之抵價地折算抵付，而抵 價地總面積，以徵收總面積百分之五十為原則，如因情況特殊，經上級主管機關核准者，不在此 限，但不得少於百分之四十；惟曾經農地重劃者，該重劃地區部分之抵價地不得少於多少？

•  百分之四十三

•  百分之四十五

•  百分之四十七

•  百分之四十九

• 24 依規定民國 109 年需辦理重新規定地價，下列對規定地價或重新規定地價之敘述，何項錯誤？

• 

• 規定地價或重新規定地價後，每二年重新規定地價一次，但必要時得延長之

•  須分區調查最近一年之土地買賣價格或收益價格

•  公告及申報地價，其期限為三十日

•  申報地價未滿公告地價百分之八十時，得照價收買或以公告地價為其申報地價

• 25 非都市土地依區域計畫法施行細則之規定，得劃定幾種使用區？編定幾種使用地？

• 

• 十種使用區；十八種使用地



十種使用區；十九種使用地

• 

• 十一種使用區；十八種使用地



十一種使用區；十九種使用地

代號：

60150

頁次：

4 － 1

108 年專門職業及技術人員高等考試建築師、 25 類科技師（含第二次食品技師）考試暨 普通考試不動產經紀人、記帳士考試試題

等

別：普通考試

類

科：不動產經紀人

科

目：不動產經紀相關法規概要

考試時間：

1 小時 30 分

※注意：禁止使用電子計算器。

甲、申論題部分：（

50 分）

•  不必抄題，作答時請將試題題號及答案依照順序寫在申論試卷上，於本試題上作答者，不予計分。

•  請以藍、黑色鋼筆或原子筆在申論試卷上作答。

•  本科目除專門名詞或數理公式外，應使用本國文字作答。

• 一、消費者保護法所規範之「企業經營者」之定義為何？而企業經營者從事 不動產交易應負該法第 7 條所規定之商品及服務責任，請詳述該條所規 定之商品或服務責任之構成要件及損害賠償為何？若消費者依商品或 服務責任提出訴訟時，得請求該法第 51 條懲罰性賠償金，請詳述該規 定為何？另詳述依該法第 10 條，於何情形下，企業經營者有回收義務？ （ 25 分）

• 二、不動產之買賣，如委由經紀業仲介者，不動產經紀業者應提出不動產經 紀業管理條例第 22 條第 1 項所規定之各類文件，其中包括不動產說明 書，而該條例第 22 條第 3 項對經紀業者所製作之不動產說明書內容有 何限制規定？另不動產說明書應有那些相關人等之簽章以及簽章之時 間點？在執行業務過程中，不動產說明書應如何解說？何者為義務人且 其解說的對象為何人？當買賣雙方當事人簽訂買賣契約書時，說明書應 如何處置，該不動產說明書則視為買賣契約書之一部分？若就不動產說 明書之製作及執行過程，有經紀人員因未盡其義務，致交易當事人受損 害者，則受損害者可請求何人負賠償責任？（ 25 分）

乙、測驗題部分：（ 50 分）

代號： 5601

•  本測驗試題為單一選擇題，請選出一個正確或最適當的答案，複選作答者，該題不予計分。

•  共 25 題，每題 2 分，須用 2B 鉛筆在試卡上依題號清楚劃記，於本試題或申論試卷上作答者，不予計分。

• 1 關於不動產經紀業營業保證金之敘述，以下何者錯誤？

•  營業保證金除不動產經紀業管理條例另有規定外，不因經紀業或經紀人員之債務債權關係而為 讓與、扣押或設定負擔

•  不動產經紀業申請解散者，得自核准註銷營業之日滿一年後二年內，請求退還原繳存之營業保 證金。但不包括營業保證金之孳息

•  應繳之營業保證金及繳存或提供擔保之辦法，由中華民國不動產仲介經紀業或代銷經紀業同業 公會全國聯合會定之

•  經紀業因合併、變更組織時對其所繳存之營業保證金之權利應隨之移轉

座號：

• 3

• 5

• 2 依不動產經紀業管理條例規定，經紀業應依中央主管機關規定繳存營業保證金。下列關於營業保 證金之說明，何者錯誤？

 獨立於經紀業及經紀人員之外，除不動產經紀業管理條例另有規定外，不因其債務債權關係而 為扣押

 得因經紀業或經紀人員之債務債權關係而抵銷

 經紀業合併時，所繳存營業保證金之權利，應隨之移轉

•  經紀業申請解散時，得自核准註銷營業之日滿一年後二年內，請求退還原繳存之營業保證金

• 不動產之買賣、互易、租賃或代理銷售，如委由經紀業仲介或代銷者，下列何者不屬不動產經紀 業管理條例規定經紀業應指派經紀人簽章之文件？

 不動產承租、承購委託契約書

 定金收據

•  不動產承租、承購要約書

•  不動產廣告稿

• 4 不動產經紀業管理條例關於經紀業經營仲介與代銷業務之規範，下列敘述何者正確？

 受起造人或建築業之委託，負責企劃並代理銷售不動產之業務為仲介業務；從事不動產買賣、 互易、租賃之居間或代理業務為代銷業務

•  經營仲介業務者，應將報酬標準及收取方式於營業處所明顯處揭示；經營代銷業務者，則不須 揭示之

 經營仲介業務者，應僱用具備經紀人員資格者從事業務；經營代銷業務者，則無此限制



經營仲介業務者，有向主管機關申報登錄成交案件實際資訊之義務；經營代銷業務者，則無此義務

有下列何種情形者，不得申請經營經紀業，其經許可者，撤銷或廢止其許可？  犯詐欺、背信、侵占罪經受有期徒刑一年以上刑之宣告確定，執行完畢或赦免後已滿三年者  曾經營經紀業，經主管機關撤銷或廢止許可，自撤銷或廢止之日起已滿五年者  受停止營業處分，已執行完畢者  受廢止經紀人員證書或證明處分未滿五年者

• 6 甲通過不動產經紀人考試並領有不動產經紀人證書，從事不動產仲介業務多年，同時擔任乙 仲介公司董事長。執業期間因車禍腦部受創而受法院監護宣告，成為無行為能力人。下列敘 述何者正確？

 甲得繼續充任不動產經紀人，其資格不受影響

 主管機關應予甲申誡處分

•  主管機關應廢止乙公司之營業許可

•  由主管機關命乙公司限期改善；逾期未改善者，廢止其許可，並通知公司或商業登記主管機關 廢止其登記

• 7 甲公司接受乙建築公司之委託，簽訂委託契約書後，負責企劃並代理銷售乙公司新推出之公寓大 廈預售屋。下列敘述何者正確？

 雙方應簽訂委託銷售契約書，並由乙公司指派經紀人於契約書簽章

 甲公司於簽訂委託銷售契約書前，即得刊登廣告並開始銷售

 甲公司應將報酬標準及收取方式揭示於營業處所明顯之處

 乙公司之不動產廣告及銷售內容，應與事實相符，並註明甲公司名稱

• 8 公平交易法規定，法院因被害人之請求，如為事業之故意行為，得依侵害情節，酌定損害額以上 之賠償。但不得超過已證明損害額之幾倍？

•  四倍

• 9

• 不動產經紀業者以下何種行為不涉及違法聯合行為？

•  共同決定服務報酬收費標準，或協議限制服務報酬之調整

•  協議拒絕其他不動產經紀業者參與聯賣

•  共同約束開發物件必須與委託人簽訂一般委託契約

•  共同約束專任委託契約之期間

• 10 下列何者非屬內政部所頒不動產說明書不得記載事項之內容？

•  附屬建物除陽台外，其餘項目不得計入買賣價格

•  不得記載本說明書內容僅供參考

 不得使用實際所有權面積以外之「受益面積」、「銷售面積」、「使用面積」等類似名詞  預售屋出售標的，不得記載未經依法領有建造執照之夾層設計或夾層空間面積

• 11 安心社區擬於近日召開區分所有權人定期會議，討論社區管理事宜，同時選任新的管理委員。社 區規約對於定期會議之召集程序及管理委員之選任事項，未定有特別規定。請問：管理委員會主 任委員召集會議時，下列何項程序有違公寓大廈管理條例之規定？

•  於開會前十日通知各區分所有權人

•  以書面通知載明開會內容

•  逕以公告代替書面通知，公告期間多於二日

•  有關管理委員之選任事項，在開會通知中載明並公告之

• 12 甲房屋仲介公司擬與乙房屋仲介公司合併，下列何種情形不須先向公平交易委員會提出申報？  甲公司已持有乙公司達百分之五十以上之有表決權股份

•  兩家公司合併後之市場占有率達三分之一

•  乙公司之市場占有率已達四分之一

•  甲公司上一會計年度銷售金額，超過公平交易委員會所公告之金額

• 13 某直轄市內有競爭關係之甲、乙、丙、丁不動產仲介業者相互協議，就仲介成交之房屋買賣或租 賃案件一律收取固定之服務報酬。試問：甲、乙、丙、丁之協議行為，可能構成公平交易法所規 定之何種行為？

•  獨占

•  結合

•  聯合

•  杯葛

• 14 定型化契約中之條款可以分為定型化契約條款及個別磋商條款兩種，兩者如果發生不一致情形 時，以下何者正確？

•  個別磋商條款具有高於所有定型化契約條款之效力

•  由於個別磋商條款，係經過契約當事人個別磋商而合意約定的契約條款，相較於僅由企業經營 者所預先擬定的定型化契約條款，更能顯示當事人真意所在，自應優先考量

•  如定型化契約條款與個別磋商條款發生牴觸時，定型化契約條款全部無效，其未牴觸部分亦無效  定型化契約條款牴觸個別磋商條款之約定者，定型化契約無效

• 15 關於消費者保護法所稱分期付款買賣，以下何者正確？

•  指買賣契約約定消費者支付頭期款，餘款分期支付之交易型態

•  預售屋分期付款買賣，價金分期給付，是消費者保護法有關分期付款買賣

•  分期付款買賣契約書未記載利率者，其利率按現金交易價格週年利率百分之六計算之

•  分期付款買賣契約書應記載各期價款與其他附加費用合計之總價款與現金交易價格之差額

• 16 消費者與企業經營者因商品或服務發生消費爭議，消費者向企業經營者申訴時，企業經營者對於 消費者的申訴，以下何者正確？

•  從企業經營者接獲消費者申訴的當日開始起算十日內予以妥適處理

•  從企業經營者接獲消費者申訴的當日開始起算十五日內予以妥適處理

•  從消費者為申訴的那一天開始起算十五日內予以妥適處理

•  從消費者為申訴的那一天開始起算十日內予以妥適處理

• 17 甲、乙、丙三公司分別為從事 A 商品之設計、製造及銷售之企業經營者。假設消費者丁購買丙 公司銷售之 A 商品，造成丁的兒子受到傷害，依消費者保護法規定，甲公司應負何種責任？  不須負任何責任

•  與乙、丙公司比例分擔損害賠償責任

•  與乙、丙公司負連帶賠償責任。但能證明其無過失者，法院得減輕其賠償責任

•  與乙、丙公司負連帶賠償責任。但其對於損害之防免已盡相當之注意，或縱加以相當之注意而 仍不免發生損害者，不在此限

• 18 依消費者保護法規定，消費者與企業經營者間因商品或服務所生之爭議，得選擇申訴、調解及訴 訟途徑，尋求救濟。下列有關申請調解之敘述，何者正確？

•  調解屬於司法解決途徑

•  申訴與調解並無先後之分，未提起申訴仍得申請調解

•  調解須向直轄市、縣（市）政府消費者保護官申請

•  調解成立者，調解書經法院核定後，與民事確定判決有同一之效力

• 19 消費者因使用商品或接受服務，造成權利受損，依消費者保護法規定得提起團體訴訟，向企業經 營者求償。有關團體訴訟之敘述，下列何者正確？

•  至少有五十人將損害賠償請求權讓與經主管機關核定之優良消費者保護團體

•  消費者保護團體係以自己名義提起訴訟

•  損害賠償僅限於財產上之損害，不包括非財產上之損害

•  消費者團體就此項訴訟，得向消費者請求報酬

• 20 關於不動產經紀人設置之敘述，以下何者正確？

•  營業處所經紀營業員數每逾 10 名時，應增設經紀人 1 人

•  經紀業設立之營業處所至少應置經紀人 1 人，但非常態營業處所，其所銷售總金額達新臺幣 6 億元以上時，該處所至少應置經紀人 1 人

•  經紀業應於經紀人到職之日起 7 日內，造具名冊報請所在地主管機關層報中央主管機關備查， 異動時，亦同

•  非中華民國國民，不得充任中華民國不動產經紀人

• 21 公寓大廈專有部分之共同壁及樓地板或其內之管線，其維修費用，以下敘述何者正確？

•  修繕費係因非可歸責於區分所有權人之事由所致者，由該區分所有權人負擔

•  由該共同壁雙方或樓地板上下方之區分所有權人共同負擔

•  由公共基金負擔

•  由管理委員會負擔

• 22 下列何者，得為公寓大廈約定專用部分？

•  連通數個專有部分之走廊或樓梯，及其通往室外之通路或門廳  社區內各巷道、防火巷弄

•  公寓大廈基礎、主要樑柱、承重牆壁、樓地板及屋頂之構造

•  樓頂平臺

• 23 以下有關公寓大廈區分所有權人會議及管理委員會兩者間關係之說明，何者錯誤？

•  管理委員會有執行區分所有權人會議決議事項之義務

•  管理委員會會議決議之內容不得違反區分所有權人會議決議

•  管理委員會不得為訴訟之原告或被告，如起訴或被訴時，應通知區分所有權人擔當訴訟

•  管理委員會應向區分所有權人會議負責，並向其報告會務

• 24 向上大樓已成立管理委員會，並將公共基金存放銀行專戶。住戶希望閒置的公共基金能獲取較銀 行存款更高的投資報酬，擬交付信託。試問：依公寓大廈管理條例規定，應如何處理？

•  經管理委員會決議後，由負責財務管理之管理委員交付信託

•  經區分所有權人會議決議後，由管理委員會交付信託

•  由管理委員會主任委員直接交付信託

•  由負責財務管理之管理委員直接交付信託

• 25 下列有關公寓大廈規約之敘述，何者正確？

•  由管理委員會訂定

•  內政部訂頒之「公寓大廈規約範本」具強制效力，公寓大廈訂定規約不得違反該範本之內容  就住戶違反義務之處理方式，非經載明於規約，不生效力

•  規約訂定後，應向主管機關報備，始生效力

108 年專門職業及技術人員高等考試建築師、 25 類科技師（含第二次食品技師）考試暨 普通考試不動產經紀人、記帳士考試試題

等

別：普通考試

類

科：不動產經紀人、記帳士

科

目：國文（作文）

考試時間：

2 小時

※注意：

 禁止使用電子計算器。

 請以藍、黑色原子筆或鋼筆在申論試卷上由左至右橫式作答，於本試題上作答者，不予計分。  不得於試卷上書寫姓名或座號。

• 一、傳統社會的流動性不大，個人能夠選擇的工作或職業並不多，加上教育不普及、人 們對外在世界的認知有限，當然也因壽命比現代人短了許多，限制了轉換人生軌道 的可能性。在這樣的環境下，多數人常依循慣例，安於現狀，社會的創新與進步相 對變得緩慢。

反觀現代社會由於科技不斷創新、社會的價值觀趨於多元，人們的工作與職業有了

更多的選擇，加上教育普及、壽命延長，對於未來的規劃與實踐機會要比過去高。

請以「我的未來」為題，設想一種不同於目前工作與生活方式的人生，詳加描述， 並深入說明對自身與社會的意義。 （ 50 分）

二、宋末元初的蔣捷有一闋膾炙人口的詞〈虞美人〉 ：

少年聽雨歌樓上，紅燭昏羅帳。

壯年聽雨客舟中，江闊雲低、斷雁叫西風。

而今聽雨僧廬下，鬢已星星也。

悲歡離合總無情，一任階前、點滴到天明。

蔣捷藉「聽雨」描寫他自己人生三個階段的情懷。事實上，對任何人而言，不同年紀、 不同境遇、不同地方的「聽雨」 ，都會令人有不同的感觸。

現在，請以「聽雨」為題，追索回憶，作文一篇，描述你個人聽雨的經驗與感受，

文中須先說明自己對蔣捷此詞的理解和體會。 （ 50 分）

（請接背面）

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