代號：

80310

90510

頁次： 2 － 1

112 年專門職業及技術人員高等考試 會計師、不動產估價師、專利師考試試題

等

別：高等考試

類

科：會計師、不動產估價師

科

目：國文（作文）

考試時間：

2 小時

※注意：

 禁止使用電子計算器。

•  請以藍、黑色鋼筆或原子筆在試卷上由左至右橫式作答，於本試題上作答者，不予計分。

 不得於試卷上書寫姓名或座號。

一、 務農的木村秋則，因妻子對農藥過敏，每次噴灑完農藥就臥床不起， 於是木村嘗試不使用農藥、不施肥，即使受盡嘲諷，一家七口窮困潦倒， 甚至繳不出稅金、水電費，他仍堅持自然栽培。歷經三十年的努力，終 於成功培育出香甜可口，只會乾枯卻不會腐爛的奇蹟蘋果。木村的奇蹟 蘋果，無論從美味還是從稀有價值角度來看，即便價格再昂貴，也會有 人買，但木村認為蘋果必須設定在每個人都買得起的價格，如果可以， 他希望全國民眾都可以吃到他種的蘋果。

無農藥、無肥料栽培的農作物費時、費工夫，和使用農藥、肥料的 農作物相比，收穫量也比較少。身為生產者，當然希望可以賣出好價錢。 尤其之前經歷了這麼多辛苦，想從中獲得一些利益也是人之常情，但木 村對這些事毫無興趣。他幾乎掉光的牙齒至今仍然沒有補起來，家裡紙 糊的門也沒有換新，因為他知道還有更重要的事。

農業是支持人類生命的根源，人類生命的根一旦枯萎，人就無法生 存。木村毫不藏私，他願意和所有人分享自己歷經千辛萬苦才摸索出來 的栽培方法，他從來沒有想要把這些知識變成自己的專利。木村的夢想， 是有一天無農藥栽培的作物可以在價格上和用農藥、肥料種出來的農作 物競爭。如果價格相差無幾，大部分人一定會選擇無農藥、無肥料的農 作物。到時候，一般農民才會認真考慮無農藥、無肥料栽培農作物，這 才是更重要的事。

閱讀完上文，你認為種植、買賣作物對務農的木村而言，什麼是比 價格、專利更重要的事？各行各業都有它的意義與價值，對於自己現在 或即將從事的職業工作，你認為什麼是更重要的事？請以「更重要的 事」為題，作文一篇，加以闡述。 （ 50 分）

座號：

二、 德國近年做了一個「人造花」實驗。人造花是上了色的圓形盒子， 實驗人員將之鋪設成一大片黃色與藍色的花海，而花蜜只放在黃花裡， 藍花則無。一群年輕的蜜蜂被放入花海中，降落黃花的蜜蜂，滿載花蜜 而歸，而降落藍花的則大失所望，很快的就選擇其他花朵。一段時間之 後，降落藍花的蜜蜂逐漸減少，所有的蜜蜂都知道要避開藍花，直接降 落在黃花上。一天，實驗改變規則，把花蜜改放在藍花裡，黃花則無。 實驗人員以為蜜蜂會慢慢發現藍花裡才有花蜜，選擇黃花的會逐漸稀 少；不料，蜜蜂竟頑固的維持先前的行為模式，繼續降落在黃花上，儘 管無法採到任何花蜜，也不願再試試藍花。蜜蜂於是營養不良，最後整 個族群都死光了。

讀完上文，你能從中獲得什麼啟示？又會讓你聯想到什麼事例？請 自擬題目，作文一篇。 （ 50 分）

代號：

90520

頁次：

1 － 1

112 年專門職業及技術人員高等考試 會計師、不動產估價師、專利師考試試題

等

別：高等考試

類

科：不動產估價師

科

目：民法物權與不動產法規

考試時間：

2 小時

※注意：

 禁止使用電子計算器。

•  不必抄題，作答時請將試題題號及答案依照順序寫在試卷上，於本試題上作答者，不予計分。

•  本科目除專門名詞或數理公式外，應使用本國文字作答。

• 一、甲所有 A 、 B 地號兩筆毗鄰並均屬面臨相同道路之土地。其中 A 地號土 地，經甲將其設定區分地上權予乙；之後，甲未徵得乙同意又將 A 地號 土地設定普通地上權予丙。若此，試問：於此情形下，乙、丙 2 人之 法律關係為何？請闡釋分析之。又，假設土地所在地之 T 縣政府現因 公共工程之必要，報經核准徵收 A 、 B 地號土地；則於土地徵收補償市 價查估時， A 地號土地是否因前開他項權利之設定，其宗地市價之影響 因素應與 B 地號土地有差異？請依土地徵收補償市價查估辦法規定說明 之。 （ 25 分）

• 二、試問：平均地權條例對於不動產（包含預售屋）交易，除成交案件實際 資訊申報登錄以外，另定有那些管制措施？請說明其內容。 （ 25 分）

• 三、農業用地移轉，依法應課徵土地增值稅之情形有那些？又，農業用地移 轉應課徵土地增值稅時，其計徵土地增值稅之原地價如何認定？試彙整 土地稅法相關規定，詳細析述之。 （ 25 分）

• 四、依不動產估價師法第 9 條第 2 項規定，不動產估價師事務所，以一處為 限，不得設立分事務所。試問：此項規定是否違反憲法第 15 條保障人民 工作權之意旨？請依司法院釋字第 809 號解釋意旨（含理由）闡明之。 （ 25 分）

座號：

代號：

90530

頁次：

1 － 1

112 年專門職業及技術人員高等考試 會計師、不動產估價師、專利師考試試題

等

別：高等考試

類

科：不動產估價師

科

目：土地利用法規

考試時間：

2 小時

※注意：

 禁止使用電子計算器。

•  不必抄題，作答時請將試題題號及答案依照順序寫在試卷上，於本試題上作答者，不予計分。

•  本科目除專門名詞或數理公式外，應使用本國文字作答。

• 一、某甲欲於其所有坐落於第二級環境敏感地區之一筆約 1 公頃的土地，設 置太陽能光電設施，諮詢不動產估價師乙。經乙告知其得以分區變更、 使用地變更編定或是容許使用等方式來設置。依現行非都市土地使用管 制規則之規定，甲應適用那一種方式設置太陽能光電設施？其申請程序 為何？其興辦事業計畫應說明那些事項？（ 25 分）

• 二、國土計畫法第 23 條第 2 項規定「應經申請同意使用項目」以及「免經申 請同意使用項目」 ，所指為何？某甲於其所有坐落於山坡地保育區林業 用地上，於 102 年依法興建 A 設施。如果其於國土功能分區圖公告之日， 該 A 設施之使用，並不符合「應經申請同意使用項目」以及「免經申請 同意使用項目」 ，當地直轄市、縣（市）主管機關應如何處理？（ 25 分）

• 三、某市為配合高科技產業的升級及轉型，提升生活機能與區域生活，針對 該市某地區，經都市計畫委員會決議通過以先行區段徵收方式辦理開 發，並禁止該地區內一切建築物之新建、增建、改建。請問：依土地徵 收條例之規定，得先行區段徵收之情形為何？若是該市於區段徵收範圍 勘定後，欲以新訂或擴大都市計畫辦理者，依區段徵收實施辦法之規定， 應如何層報核可與發布實施？（ 25 分）

• 四、依都市更新條例之規定，都市更新事業計畫範圍內重建區段之土地，得 以用那些方式實施之？又都市更新事業計畫以重建方式處理者，其都市 更新事業計畫中之實施風險控管方案，有那些辦理方式？（ 25 分）

座號：

代號：

90540

頁次：

2

－

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112 年專門職業及技術人員高等考試 會計師、不動產估價師、專利師考試試題

等

別：高等考試

類

科：不動產估價師

科

目：不動產投資分析

考試時間：

2 小時

※注意：

 可以使用電子計算器。

•  不必抄題，作答時請將試題題號及答案依照順序寫在試卷上，於本試題上作答者，不予計分。

•  本科目除專門名詞或數理公式外，應使用本國文字作答。

• 一、何謂  不良資產（ Distressed Properties ）？（ 5 分）  發生的原因為何？ （ 8 分）  當要進行不良資產投資分析時，投資者會進行那三個階段的財 務架構分析？（ 12 分）試申論之。

• 二、請申論：  非住宅財產（ Nonresidential Properties ）可以分成那六大類， 請說明各類財產的內容。 （ 12 分）  假設有一家餐廳和一家倉儲業者， 都正在尋找某都市中數個替選區位（ Location ）要設置據點；假設兩個廠 商都以追求利潤（ Profit ）極大化為考量，請以銷售收入（ Sales Revenue ） 和營運成本（ Cost of Operations ）進行分析，試問這兩個廠商應該要如何 進行區位選擇？（ 13 分）

三、小黃購買一戶 5,000,000 元房屋，銀行提供融資貸款條件如下：

•  銀行提供兩種融資貸款方案：

方案 A ：貸款

3,500,000 元，年利率 2% 。

方案 B ：貸款

4,000,000 元，年利率 3% 。

兩個方案都採固定還款抵押貸款（ Constant Payment Mortgage, CPM ） ， 按月攤還，貸款攤還期限都是 20 年。假設目前市場年利率為 6% ，請 問小黃何種情況下會選擇方案 B ？（ 12 分）

•  若方案 B 原貸款條件不變，只有貸款攤還期限更改為 25 年，請問小 黃何種情況下會選擇方案 B ？（ 13 分）

（註：可應用以下利率因子：

MC(2%,5) = 0.230975 ； MC(0.1667%,60) = 0.017528 ；

MC(2%,20) = 0.061157 ； MC(0.1667%,240) = 0.005059 ；

MC(3%,20) = 0.067216 ； MC(0.2500%,240) = 0.005546 ；

MC(3%,25) = 0.057428 ； MC(0.2500%,300) = 0.004742 ；

MC(20%,5) = 0.334380 ； MC(1.667%,60) = 0.026494 ；

MC(20%,20) = 0.205357 ； MC(1.667%,240) = 0.016989 ；

PVIF(2%,20) = 0.672971 ； PVIF(0.1667%,240) = 0.670490

PVIF(20%,20) = 0.026084 ； PVIF(1.667%,240) = 0.018928 ）

座號：

；

四、在住宅的租買選擇（ Tenure Choice ）中，請申論：

•  在考慮那些因素下，你認為選擇租屋比買屋好？（ 10 分）

•  小陳打算在 A 市租屋或買屋，目前的替選方案如下：

•  租屋：每月租金

15,000 元。

•  買屋：房價 5,000,000 元，小陳自備款 1,500,000 元，其餘金額向 B 銀行貸款，貸款年利率 3% ，貸款期限 20 年，按月本利均等 攤還，預估每年必須支付各式費用總計 5,000 元（含保險費 和維修費等） 。

其次，預估租金、房價和各式費用等，自第 2 年起每年都會增加 3% ； 假設小陳租屋後無須額外再支付任何費用，租屋和買屋也都不考慮稅 金和其他支出；若小陳選擇買屋後，分別打算在第 1 年年底或第 2 年 年底將房屋處分出售，銷售費用為出售當年房價的 5% 。

• ⑴ 試問小陳買屋後，在第 1 年年底和第 2 年年底將房屋處分出售後的 權益內部報酬率（ IRR on equity ）各是多少？（ 12 分）

• ⑵ 如果小陳的需要報酬率是 5% ，請問他第 1 年和第 2 年應該做出何 種投資決策（租屋或買屋）？（ 3 分）

（註：可應用以下利率因子：

PVIFA(3%,20) = 14.877475 ； MC(3%,20) = 0.067216 ；

PVIFA(3%,19) = 14.323799 ； PVIFA(3%,18) = 13.753513 ；

PVIFA(0.25%,240) = 180.310914 ； MC(0.25%,240) = 0.005546 ；

PVIFA(0.25%,228) = 173.628861 ； PVIFA(0.25%,216) = 166.743566 ）

代號：

90550

頁次：

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112 年專門職業及技術人員高等考試 會計師、不動產估價師、專利師考試試題

等

別：高等考試

類

科：不動產估價師

科

目：不動產估價實務

考試時間：

4 小時

※注意：

 可以使用電子計算器。

•  不必抄題，作答時請將試題題號及答案依照順序寫在試卷上，於本試題上作答者，不予計分。

•  本科目除專門名詞或數理公式外，應使用本國文字作答。

試題說明：

•  本次試題請依比較法、收益法、土地開發分析法及價格決定等四大部分，依序分段、 分項作答。

 相關資訊：

•  勘估標的：位於 3 年前完成、交易熱絡之大面積市地重劃區域內，該重劃區多為建 蔽率 45% 、容積率 225% 之第三種住宅區土地；勘估標的為第三種住宅區、面積 700 平方公尺之土地，依據最有效使用分析，可供興建地下 2 層、地上 10 層之住宅大 樓使用。

•  價格日期：民國 112 年 7 月 15

日。

 其他注意事項：

•  價格推估過程，請儘量使用試題內所提供之資料，勿任意添加估價條件，如提供之 資料仍有所欠缺，以致無法進行評估時，方得進一步界定估價條件，惟應特別加以 說明。

•  數值除利率等相關率之外，計算至個位數、個位數以下四捨五入，且請於千位數及 百萬位數，以逗點標示之（例如： 123,456,789 ） 。

一、比較法（ 40 分）

•  作答過程請依不動產估價之相關理論、規範與本試題提供之敘述，由 下列個別因素調整表（表一）與比較價格決定過程表（表二）內容中， 挑選五項最不合理之內容，陳述理由並加以說明、修改（相同性質者 為一項，如超過五項，請依重要性排列，但以前五項計分） 。

•  對於不合理之處可調整修正數值而計算之結果僅止於作答中呈現，不 進行後續相關數值之調整；亦即，表格中後續相關數值仍視為正確而 加以沿用。

•  本試題旨在測驗考生對不動產估價觀念的理解程度，無需進行表格中 數值計算正確與否之驗算，部分數值亦可能因資料不足而無法驗算。

座號：

表二 比較價格決定過程表

二、收益法（ 25 分）

•  該地現為 25 個停車位的全自動收費停車場，年租金收入 600 萬元， 年繳地價稅與管理費分別為 50 萬元與 30

• 萬元。租金、地價稅與管理 費預期每年上漲 1% 。

•  請先依不動產估價技術規則第 32 條規定，列示折現現金流量分析法 之計算公式，再以折現率 5% 、折現現金流量分析期間 5 年的方式，推 估此停車場使用下之地價，以作為本土地的收益價格。

•  作答過程中，請依公式中所需各項數值、計算過程與結果逐一列示。

三、土地開發分析法（ 25 分）

•  請依據下列資料，以土地開發分析法推估土地開發分析價格。

•  估價條件：

•  最有效使用分析：興建地下 2 層、地上 10 層之住宅大樓使用，總樓 地板面積 880 坪。

•  總銷售金額：經由比較法推估本住宅大樓之總銷售價格為 60,000 萬 元。

•  建築開發成本：營造施工費以每坪 11 萬元計，規劃設計費以營造施 工費用之 3% 計，廣告銷售費用以總銷售金額之 4% 計，管理費用以 總銷售金額之 4% 計，稅捐及其他負擔以總銷售金額之 1% 計。

•  資本利息：自有資金年利率為 2% 、借貸資金年利率為 3% 。

•  資金來源：土地資金部分：自有資金占 40% 、貸款資金占 60% ；建 築資金部分：自有資金占 50% 、貸款資金占 50% 。

•  土地與建物價值比例： 70% ： 30%

•  開發年期：土地從取得至完銷共 2.5 年、建物興建需 2 年。

•  開發建築利潤率：以 13% 計。

•  請先依不動產估價技術規則第 81 條規定，列示土地開發分析法之計 算公式，再依公式中所需各項數值、計算過程與結果，逐一列示。

四、價格決定（

10 分）

請依每坪 166.5 萬元之比較價格及推估之收益價格、土地開發分析價格， 決定勘估標的價格並說明決定的理由。

代號：

90560

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112 年專門職業及技術人員高等考試 會計師、不動產估價師、專利師考試試題

等

別：高等考試

類

科：不動產估價師

科

目：不動產經濟學

考試時間：

2 小時

※注意：

 禁止使用電子計算器。

•  不必抄題，作答時請將試題題號及答案依照順序寫在試卷上，於本試題上作答者，不予計分。

•  本科目除專門名詞或數理公式外，應使用本國文字作答。

• 一、民眾通常認為，政府實施住宅補貼政策的用意良好，可使承租人受益； 而此舉對短期及長期的住宅租賃市場租金、供給的影響為何？又出租人 可否從中得利？試繪圖予以評述之。 （ 25 分）

• 二、近年來，農電共構方案為政府合力推動的措施，並認為具有「農業多功 能性」 （ Multifunctionality of agriculture, MOA ） ，可提升農地利用的效率。 惟有學者專家指出，放寬土地使用管制，釋放農地供光電使用，偏離國 土計畫之精神，衝擊農漁民生計。請繪圖說明農電共構方案可能具有的 MOA ，並闡述該方案的推行何以引起上述看法、能否達成 MOA 效果， 以及試擬因應對策。 （ 25 分）

• 三、假設市地營建業者只採用土地和資本兩種生產要素，興建不同樓層的建 築物。今不考慮建蔽率、容積率、建物高度限制，亦不考慮外部性問題， 則營建業者面臨建物造價下跌時，應該如何調整土地用量和樓層數的配 置以提升營建效率？其間產生的價格效果又該如何解釋？試繪圖說明之。 （ 25 分）

• 四、土地開發為住宅社區往往涉及土地使用變更，而向申請開發者徵收開發 影響費，其用意為何？這種開發影響費的課徵，對於住宅不動產市場的 交易價格、數量產生的影響為何？又該開發影響費會否轉嫁給購屋者負 擔？請繪圖分項說明之。 （ 25 分）

座號：

代號：

90570

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112 年專門職業及技術人員高等考試 會計師、不動產估價師、專利師考試試題

等

別：高等考試

類

科：不動產估價師

科

目：不動產估價理論

考試時間：

2 小時

※注意：

 禁止使用電子計算器。

•  不必抄題，作答時請將試題題號及答案依照順序寫在試卷上，於本試題上作答者，不予計分。

•  本科目除專門名詞或數理公式外，應使用本國文字作答。

• 一、有一筆位於住宅區之素地，附近住宅大樓林立，該區域內雖不動產市場 交易熱絡，惟缺乏素地交易案例，請問應選用何種方法評估該筆土地之 價格最為適當？請詳述選用該方法之理由及依據。此一估價方法應遵循 之估價原則為何？請列舉三項估價原則，並詳細說明其與該估價方法之 關係。 （ 30 分）

• 二、何謂收益資本化率？其與報酬率有何異同？不動產估價師常使用市場 萃取法決定收益資本化率，請說明市場萃取法之運用要領，及其實務運 用上有何問題？（ 20 分）

• 三、土地使用分區為住宅區之既成巷道，應如何評估其價值？其與都市計畫 道路之價值評估有何不同？請詳述之。 （ 25 分）

• 四、臺灣不動產市場上大都屬房地結合體交易，但在某些場合如貸款、課稅 等，會有拆分建物與土地價格之需求，請問房地價如何進行拆分，其理 論依據為何？透天厝住宅之房地價拆分與區分所有建築物房地價拆分 有無不同？請詳細說明之。 （ 25 分）

座號：