109年 專技高考 不動產估價師｜歷屆考題全文（機器抽取）

109 年專門職業及技術人員高等考試會計師、

不動產估價師、專利師、民間之公證人考試試題

等

別：高等考試

類

科：會計師、不動產估價師、民間之公證人

科

目：國文（作文）

考試時間：

2 小時

座號：

代號：

80310

90510

90410

頁次：

1

－

1

※注意：

 禁止使用電子計算器。

 請以藍、黑色鋼筆或原子筆在申論試卷上由左至右橫式作答，於本試題上作答者，不予計分。  不得於試卷上書寫姓名或座號。

• 一、 「小確幸」指生活中微小而確切的幸福與滿足，近年來這種追求蔚 為流行，形成特殊的社會現象。

有人認為小確幸可區別為消費行為和工作選擇二種不同表現：面對 生活的無力與不安，人們透過簡單的消費，追求點滴小欣喜；在工作選 擇上，小確幸則表現出實踐自我的態度 -開獨立小店、追求環境友善、 投身社區營造 …… ，而不以競爭力、賺大錢為最高價值。

也有人指出當年輕人耽溺於小確幸或只知跟風趕潮流，不但無法實 現自我，甚至因為安於小確幸而缺乏格局、氣魄，難以走出框限，追尋 遠大理想，結果將會什麼確幸都得不到。

請以「我看小確幸」為題，針對上述兩種觀點提出你的看法，並探 討「小確幸」對個人和社會的影響。 （ 50 分）

• 二、 人生總不免一次次的分離。不論分離的原因是出於主動追求或被迫 無奈；也不論分離時間的久暫、空間的遠近，分離，對離開和留下的人 而言，必然都是新經驗的開啟。

如何面對分離，是人生必修的功課。

請以「分離之後」為題，作文一篇，敘述個人的分離經驗，並說明 自己如何看待分離的意義，以及修習分離這門功課的體悟。 （ 50 分）

代號：

90520

頁次：

1 － 1

109 年專門職業及技術人員高等考試會計師、 不動產估價師、專利師、民間之公證人考試試題

等

別：高等考試

類

科：不動產估價師

科

目：民法物權與不動產法規

考試時間：

2 小時

※注意：

 禁止使用電子計算器。

•  不必抄題，作答時請將試題題號及答案依照順序寫在試卷上，於本試題上作答者，不予計分。

•  本科目除專門名詞或數理公式外，應使用本國文字作答。

• 一、不動產估價師法乃規範不動產估價師估價業務之基本法，惟除不動產估 價師法外，尚有他法對「不動產」之定義定有規範。請就不動產估價師 估價業務範圍之「不動產」與民法及其特別法規定之異同，分別申述之。 （ 25 分）

• 二、甲在乙所有的土地設定地上權並僱工建築房屋一棟，惟因放樣失準，致 部分越界建築在毗鄰的丙所有的土地上。丙請求甲拆屋還地，甲主張時 效取得地上權。試問丙請求甲拆屋還地之要件為何？甲主張時效取得地 上權之要件為何？請申述之。 （ 25 分）

• 三、我國土地登記係採登記生效主義，其相關規定為何？又在那些情形下之 登記，採登記對抗主義？請就民法及土地法之相關規定申述之。 （ 25 分）

• 四、土地增值稅之課徵時機與納稅義務人為何？又在那些情形下可以申請 退稅？試分就土地法、平均地權條例及土地稅法之相關規定申述之。 （ 25 分）

座號：

代號：

90530

頁次：

1 － 1

109 年專門職業及技術人員高等考試會計師、 不動產估價師、專利師、民間之公證人考試試題

等

別：高等考試

類

科：不動產估價師

科

目：土地利用法規

考試時間：

2 小時

※注意：

 禁止使用電子計算器。

•  不必抄題，作答時請將試題題號及答案依照順序寫在試卷上，於本試題上作答者，不予計分。

•  本科目除專門名詞或數理公式外，應使用本國文字作答。

• 一、依國土計畫法規定，應依國土功能分區及其分類之土地使用原則使用土 地。然在何種情況下，需申請土地使用許可？如申請使用許可之土地跨 國土保育與海洋資源地區，且跨兩個縣（市） ，則申請程序為何？須符合 那些土地使用條件，方可獲得使用許可？主管機關核發使用許可案件， 應收取那些費用？這些費用之用途又為何？（ 25 分）

• 二、都市計畫公共設施保留地取得，依都市計畫法規定，除一般徵收外，尚 包含那些取得方法？另依土地徵收條例所定，徵收土地時，須評估興辦 事業之公益性與必要性，此評估須包含那些層面之因素？而土地徵收地 價補償之基準為何？此項基準評定之程序又為何？（ 25 分）

• 三、依都市更新條例規定，更新地區之劃定或變更及都市更新計畫之訂定與 變更，如何與都市計畫程序連結？其擬定之都市更新事業計畫審議機關 為何？及在都市更新事業計畫擬定期間與審議前，應分別完成那些程序 以利於後續審議？在發布實施都市更新事業計畫前，那些情況下都市更 新事業計畫毋須舉辦聽證？（ 25 分）

• 四、依現行相關法令規定，請詳細說明在實施區段徵收範圍內私有土地所有 權人，可選擇那些補償方式？區段徵收範圍內之土地，經規劃整理後， 如何處理？然現有區段徵收補償方式常引發社會衝突，主要原因為何？ 應如何解決？（ 25 分）

座號：

代號：

90540

頁次：

1 － 1

109 年專門職業及技術人員高等考試會計師、 不動產估價師、專利師、民間之公證人考試試題

等

別：高等考試

類

科：不動產估價師

科

目：不動產投資分析

考試時間：

2 小時

※注意：

 可以使用電子計算器。

•  不必抄題，作答時請將試題題號及答案依照順序寫在試卷上，於本試題上作答者，不予計分。

•  本科目除專門名詞或數理公式外，應使用本國文字作答。

• 一、請試述下列名詞之意涵： （每小題 5 分，共 25 分）

•  市場胃納率（ Market Absorption Rate ）

•  債務保障比率（ Debt Coverage Ratio ）

•  風險吸收指數（ Risk Absorption Ratio ）

•  不動產投資信託基金（ REIT Fund ）

•  五 P 授信原則

• 二、在臺灣民眾購屋可依照個人需求選擇購買預售屋與成屋，請比較分析國 內預售屋與成屋特性的差異。 （ 15 分）並請說明預售屋履約保證機制中， 「不動產開發信託」與「價金返還保證」之涵意為何？（ 10 分）

• 三、何謂不動產證券化？（ 10 分）所謂架構式融資（ Structured Finance ）之涵 意又為何？（ 5 分）並請說明我國募集之不動產投資信託基金，投資於開 發型不動產或不動產相關權利標的有何限制？（ 10 分）

• 四、不動產機構甲擬投資 10,000 萬元購買零售商場作為永續出租經營，現行 利率為 10% ，未來每年租金淨收益為 1,200 萬元。明年利率可能下降為 8% 或上升為 15% ，利率的上升及下降機率相同，以後利率將固定不變。 請問目前甲該投資方案是否可行？（ 10 分）若投資方案可延至明年，在 目前或明年投資何者較有利？（ 10 分）明年投資時的遞延選擇權價值是 多少？（ 5 分） （請計算到小數點下兩位，四捨五入）

座號：

代號：

90550

頁次：

1 － 1

109 年專門職業及技術人員高等考試會計師、 不動產估價師、專利師、民間之公證人考試試題

等

別：高等考試

類

科：不動產估價師

科

目：不動產估價實務

考試時間：

4 小時

※注意：

 可以使用電子計算器。

•  不必抄題，作答時請將試題題號及答案依照順序寫在試卷上，於本試題上作答者，不予計分。

•  本科目除專門名詞或數理公式外，應使用本國文字作答。

• 一、如下圖所示，今估價師受某政府委託，查估堤防兼道路用地之預定徵收 價格，今給與之資料為：河川區、堤防兼道路用地及住三區皆各為同一 地價區段。河川區之區段地價為 10,000 元 / 平方公尺及住三區之區段地價 為 300,000 元 / 平方公尺，預定徵收土地上無建築改良物，請估價師說明查 估堤防兼道路用地之預定徵收價格，並以估價報告書之方式呈現。其中 買賣實例、區域因素及比準地或其他事項，可以由估價師假定，但須加 以詳細說明理由。 （ 100 分）

住三區

座號：

代號：

90560

頁次：

1 － 1

109 年專門職業及技術人員高等考試會計師、 不動產估價師、專利師、民間之公證人考試試題

等

別：高等考試

類

科：不動產估價師

科

目：不動產經濟學

考試時間：

2 小時

※注意：

 禁止使用電子計算器。

•  不必抄題，作答時請將試題題號及答案依照順序寫在試卷上，於本試題上作答者，不予計分。

•  本科目除專門名詞或數理公式外，應使用本國文字作答。

• 一、在傳統價格經濟理論中，價格決定於市場中需求等於供給之均衡點，其 前提假設之一為買方和賣方具有關於其他選擇的全部訊息，然不動產市 場中參與者往往訊息缺乏，需搜尋市場訊息以進行決策，造成不動產交 易價格並不是完全由市場決定，價格變化速度往往與市場中待售不動產 的數量存在某種關係，請以住房市場利率變化致潛在買方購買力變化為 例，闡述不動產市場價格變化與待售不動產數量之關係為何？（ 25 分）

• 二、房地合一課徵所得稅制實施後，多年來不動產市場未達房市交易量基本 盤，而使近年房市有緩步回溫之趨勢。請藉經濟圖形說明，在未發生轉 嫁前題下，房地合一課徵所得稅制對不動產市場之影響為何？一個公平 的財產稅制度至少應符合那些要件？請論述之。 （ 25 分）

• 三、按地價與地租係由對土地和空間的需求所決定，當需求變化時，空間供 給量必須有所改變，以適應需求的變化，布坎南（ Buchanan, 1929 ）稱這 些變化為「邊際變化」 ，此變化可能發生在廣度層面，亦可能發生在強度 層面。在強度層面往往體現的是使用同等數量的土地，但土地集約利用 程度提高。請由強度邊際變化著手，分就供給面與需求面，論述土地利 用集約度與地價間關係為何？請輔以經濟圖形闡述之。 （ 25 分）

• 四、近年來政府積極推動綠能綠電，引發砍樹種電、農地種電等諸多議論， 遭綠電滅頂者遍及山坡、溼地、埤塘、水庫、甚至平地等地區土地競用， 而衍生自然資源生態補償措施之議。請說明自然資源價值可分為那些種 類？又自然與環境資源無論其本身或其所衍生功能，其價值並非於市場 交易產生之價格，較為抽象，如何估價界定之？請論述之。 （ 25 分）

座號：

代號：

90570

頁次：

1 － 1

109 年專門職業及技術人員高等考試會計師、 不動產估價師、專利師、民間之公證人考試試題

等

別：高等考試

類

科：不動產估價師

科

目：不動產估價理論

考試時間：

2 小時

※注意：

 禁止使用電子計算器。

•  不必抄題，作答時請將試題題號及答案依照順序寫在試卷上，於本試題上作答者，不予計分。

•  本科目除專門名詞或數理公式外，應使用本國文字作答。

• 一、請說明在運用比較法進行不動產估價時，比較標的坐落於「近鄰地區」 或「類似地區」有何差異？（ 10 分）若臺北市房價上漲，其後其他五 都或非六都縣市房價也上漲，請問此是否意味這些縣市屬於同一供需 圈？（ 15 分）

• 二、以比較法進行土地估價時，若因當地素地交易案例不足而採用房地分離 方式取得土地比較標的，請問此種作法可能產生什麼偏誤？（ 25 分）

• 三、請說明運用收益法進行不動產估價時，收益資本化率或折現率之求取方 法（ 10 分） ，並比較不同求取方法的優缺點為何？（ 15 分）

• 四、請說明現行政府在土地公告現值評估作業的主要優缺點為何？（ 10 分） 是否可透過現行累積的大量不動產實價登錄資料結合大量估價方法改 善上述缺點？（ 15 分）

座號：